Взаимодействие с арендодателями

Участники фокус-групп однозначно описывают современный российский рынок арендного жилья как нестабильный и высокорисковый. Непрозрачное ценообразование, большой процент недобросовестных посредников, среди которых встречаются и агентства недвижимости, отсутствие адекватного института договоров аренды, не урегулированные правовые взаимоотношения приводят к тому, что как арендаторы, так и арендодатели не чувствуют себя защищенными.

Здесь можно выделить несколько различных вариантов оформления арендных документов.

Во-первых, оформление договоров с риэлторскими кампаниями, осуществляющими посреднические услуги между арендаторами и арендодателями.

Важно разделить эти предоставляемые услуги, как это было сделано участниками исследования:

а) Чисто «информационные услуги», то есть предоставление потенциальному арендатору за плату информации о потенциальных арендодателях, без дальнейшей ответственности за заключение договора аренды. Такие услуги чаще всего являются определенной формой мошенничества, когда потенциальный арендатор получает заведомо недоброкачественную информацию. Среди участников фокус-групп и экспертов значительному количеству приходилось на практике сталкиваться с такого рода «предпринимательской деятельностью» или достоверно знать о её существовании. Договор на такого рода «услуги» обычно заключается, на сумму, которая, как правило, оценивается пострадавшей стороной как не стоящая усилий по судебному или уголовному преследованию.

б) Действительно посреднические услуги, когда плата с потенциального арендатора взимается после его встречи с арендодателем и их договоренности о сдаче жилья в найм. Сума этой платы обычно равна одному месяцу арендной платы. Договора в этом случае заключаются между всеми сторонами. Однако, участники исследования подчеркивали, что агентства в этом случае не несут ответственности за соблюдение договорных условий как арендатором, так и арендодателем и ни как не заинтересованы в долгосрочности арендных отношений. Наоборот, агентства заинтересованы в максимально быстрой смене аренды, и в новых обращениях по поиску арендаторов или жилья в найм. В ходе исследования были отмечены случаи, когда отношения жилищного найма прекращались арендодателем в одностороннем порядке через несколько дней после заключения договора, при этом агентство не несло ответственности за такую ситуацию, не компенсировало затраты и потери, а предлагало снова подобрать новый вариант, при этом  взимая плату за свои услуги в том же размере месячной арендной платы. Легко в данном случае заподозрить сговор и мошенничество уже как со стороны агентства, так и арендодателя, в течение одного месяца сдающих одну и туже жилплощадь разным арендаторам, каждый раз получая полноценную месячную оплату.

То есть посредники получают деньги за агитацию арендаторов и предоставление им информационных услуг по рынку арендного жилья того сегмента арендодателей, который у них есть, с кем они поддерживают связь. Причём, размер комиссии обычно определяется агентом, а арендатору приходится платить, так как он не знает схемы ценообразования таких услуг.

И хотя сложившаяся на сегодня практика взаимоотношений с риэлторскими агентствами часто не устраивает ни арендаторов ни арендодателей из-за отсутствия ответственности данных кампаний за качество предоставляемых ими услуг, но больше нареканий в их адрес звучит со стороны арендаторов жилья, ощущающих себя в данной ситуации наименее защищенной стороной.

Во-вторых, оформление договоров непосредственно между арендодателем и арендатором.

Участники исследования здесь так же выделяют несколько возможных вариантов практик, формальных и неформальных правил:

а) Договоры  заключаются в «стандартном» виде. Берется уже готовая форма договора найма жилых помещений и подписывается обеими сторонами. Такая форма может быть взята из интернета, из риэлторского агентства, уже быть на руках одной из сторон или возникнуть еще каким-нибудь иным образом. Такой договор заключается на срок до года, и нигде не фиксируется. Каждая из сторон чаще всего рассматривает его как определенного рода формальность, которая нужна только для закрепления договоренности между двумя сторонами, подтверждает факт оплаты, и не предполагается к использованию в суде или иных инстанциях. Никто, ни каких налогов в данном случае не платит. Тем не менее, такие договоры, на  случай конфликтного разрыва отношений или отказа арендодателя признать факт внесения арендных платежей, в какой то мере защищают арендатора и могут быть основанием для разбирательства в судах. Также, такой договор может служить защите интересов арендодателя в случае порчи имущества. Однако, несмотря на наличие фактов судебных разбирательств по таким договорам, никому из участников исследования не известны случаи взыскания налогов, т.е. принуждения к легализации таких арендных отношений.

б) При заключении договора составляется подробный перечень всех условий, которые каждая из сторон считает необходимым отразить в договоре. К данному документу стороны подходят более требовательно, рассчитывая с его помощью отстаивать свои интересы при возникновении спорных вопросов. Данные договора имеют срок действия так же до года и так же нигде не регистрируются. Налоги по ним не выплачиваются, а спорные моменты предполагается чаще всего разбирать в личных взаимоотношениях.

в) Заключенный договор нотариально заверяется. Стороны предполагают возможность, в случае конфликта, дальнейшего использования их в судебных и иных внешних разбирательствах. Срок заключения таких договоров так же ограничивается до одного года, договора чаще всего официально не регистрируются и налоги по ним не выплачиваются.

Важно отметить, что в данной практике часто более защищенной может выглядеть стратегия арендаторов жилья, которые при заключении таких договоров получают дополнительный рычаг воздействия на арендодателей, не выплачивающих по подписанным договорам положенные налоги. Правда в большинстве случаев возможность такой формы собственной защиты арендаторами не используется.
Сложившаяся практика говорит, что такая система договорных отношений обеими сторонами рассматривается как не очень эффективный способ защиты собственных прав и интересов. В ходе исследования как участниками фокус-групп, так и экспертами выдвигались пожелания и предположения по её видоизменению в сторону более четкого закрепления прав и обязанностей сторон при заключении договоров жилищного найма, стандартизации оказываемых услуг при жилищном найме, унификации ценообразования, контроля внешних органов за соблюдением сторонами заключенных договоров жилищного найма.

В случае сдачи жилья в аренду при отсутствии доминирующей мотивации в виде извлечения прибыли не всегда понятно, что вообще можно и нужно описывать в договоре. Такие практики распространены чаще всего между родственниками или близкими знакомыми, для которых личные взаимоотношения важнее и значимее оформления договорных обязательств. Данную группу стратегий и практик, воспроизводимых агентами, вовлеченными в сферу аренды жилья, можно характеризовать как своего рода социальное партнерство.

При этом обе стороны, и арендатор, и арендодатель, как правило, не имеют каких-либо прозрачных механизмов, обеспечивающих выполнение взаимных обязательств. В результате обе стороны вынуждены прибегать к различным уловкам, что быстро разрушает и без того небольшой кредит взаимного доверия. В связи с этим особой популярностью пользуются механизмы сдачи (найма) жилья знакомым, родственникам, по рекомендации и т.п., в которых участвуют неспецифические для договорных — арендных отношений механизмы формирования доверия. Часто  арендаторы и арендодатели становятся заложниками личных отношений, либо недобросовестных близких (родственников).

Отсутствие механизмов поддержания долгосрочных договорных отношений приводит к тому, что арендное жилье имеет низкую вторичную инвестиционную привлекательность. В его благоустройство слабо заинтересованы вкладывать средства как арендодатели (все равно арендаторы все сломают и испачкают), так и арендаторы (я квартиру починю за свой счет, а хозяин поднимет квартплату или выставит).  Исключение составляют лишь элитное арендное жилье, к которому предъявляются высокие требования по безопасности, территориальному размещению, качеству отделки и обстановки.

Практически все участники фокус-групп не довольны существующим уровнем договорных отношений и связывают определенные надежды с их дальнейшим совершенствованием, что позволит в перспективе обеспечить определенную стабильность и защищенность как арендаторов, так и арендодателей.

Договора часто не несут функции закрепления за сторонами соглашения каких-то прав, а содержат минимальную информацию об обеих сторонах, просто для возможности совершения сделки.

Некоторые эксперты говорят, что есть «человеческий фактор» — сам факт, что человек (как арендодатель, так и арендатор) имеет дело с агентством, ставит его в более цивилизованное положение, и он будет вести себя более порядочно. Но, тем не менее, в сегодняшней ситуации, когда законодательная база не проработана, люди создают различные схемы приобретения дохода, часто оставляя ничего не подозревающего арендатора в рискованных условиях (правда, в этом случае, арендаторы имеют практику брать «залог» стоимостью в месяц аренды для ограждения себя от таких рисков).

Эти дыры в законодательстве используются всеми, кто хочет сдать квартиру в России сегодня. Причём количество белых пятен в законах прямо пропорционально непрозрачности состояния сегодняшнего рынка арендного жилья, так как каждый игрок диктует правила по своему усмотрению, а арендатору остается лишь подчиняться.

1 часть статьи>>

©2024 KBAPTUPA.RU