Покупатели переезжают за МКАД
Из-за ограниченного выбора жилья на столичном рынке и отсутствия новых проектов значительная часть платежеспособного спроса может сместиться в сегмент загородной недвижимости.
На подмосковном рынке загородной недвижимости оживились продажи в среднем и верхнем ценовых сегментах. Эксперты связывают зарождение новой волны спроса не только с восстановлением платежеспособности покупателей, но и с инвестиционным ступором на столичном рынке жилья. Выбор городской недвижимости ограничен, новых проектов почти нет, многие покупатели вынуждены искать альтернативу в ближнем Подмосковье.
Перераспределение спроса сопровождается расширением ассортимента загородной недвижимости. В кризис на рынке преобладали участки без подряда: по демпинговым ценам (от 2–3 млн рублей) распродавалась земля под самострой с декларируемой возможностью подключения к коммуникациям. Однако в последнее время рост этого сегмента замедлился, а интерес к форма ту ослабел из-за низкого качества предложения (неудобного местоположения, ограниченных инфраструктурных возможностей). Зато растет число организованных поселков, в которых участки реализуются вместе с контрактами на строительство домов.
Без подряда, воды, света и газа
Подмосковный рынок участков без подряда, раздувшийся в кризис, затоварен сомнительными предложениями.
«Я не понимаю экономики проектов, в рамках которых предлагаются участки без подряда в ближнем Подмосковье площадью шесть соток за 1,8 миллиона рублей с инженерными сетями. За инфраструктурный взнос порядка 550 тысяч рублей застройщики обещают покупателям канализацию, воду, свет и газ. Но за такие деньги обеспечить инфраструктуру в заявленном объеме нереально. По нашим подсчетам, зачастую инфраструктурные сметы занижены более чем на 20–30 процентов», — рассказывает председатель совета директоров компании Kaskad Family Валерий Мищенко.
По мнению экспертов, избыток ничем не подкрепленных инфраструктурных обещаний создает риски как для покупателей участков без подряда, так и для всего сегмента в целом. Нереализованные инфраструктурные обещания способны подорвать ликвидность участков и рикошетом ударить по добросовестным участникам рынка. «Сначала демпингующие компании создают дисбаланс на рынке, оттягивая спрос: в народе тяга к МММ никуда не делась. Затем, когда накопится снежный ком невыполненных обязательств, пострадают все», — негодует один из подмосковных девелоперов. По его словам, в последние годы на рынке земли образовался избыток непрофессиональных операторов. Речь идет о компаниях, созданных непрофильными инвесторами (банками, частными лицами). До кризиса они скупали территории в спекулятивных целях, рассчитывая перепродать их оптом профессиональным игрокам. Однако из-за финансового кризиса землевладельцам пришлось «выходить в кэш» через розничные продажи земли физическим лицам. Зачастую в мелкую нарезку распродаются бывшие колхозные поля, расположенные слишком далеко от коммуникаций и инфраструктурных узлов.
Руководитель аналитического отдела компании «Подмосковье Девелопмент» Вячеслав Федоров предостерегает, что в случае невыполнения инфраструктурных обещаний покупателям участков без подряда будет сложно отстоять права из-за применяемых застройщиками юридических схем. «Например, зачастую продавцы земли без подряда обещают обеспечить участки инфраструктурой к определенному сроку. Но при этом в договоре делают оговорку о форс-мажорных обстоятельствах, одним из которых могут быть действия или бездействие должностных лиц. То есть если застройщик не сможет выправить документы на оформление газа, это будет считаться форс-мажором, снимающим с продавца земли ответственность. А между тем документы на инфраструктуру могут оформляться годами. Областная энергетическая компания рассматривает заявки в течение двух-трех лет. На реконструкцию подстанций очередь растянулась на пять-шесть лет. Некоторые подмосковные поселки стоят в очереди на газификацию с 1998 года», — рассказывает наш собеседник.
Кроме того, платеж за землю и инфраструктурный взнос, как правило, разделены. Инфраструктурные взносы перечисляются на счет кооператива или некоммерческого партнерства, созданного землевладельцем. При такой схеме теоретически можно отсудить инфраструктурный взнос в случае неисполнения обязательств по подведению сетей. Однако шансы расторгнуть на этом основании договор купли-продажи земли, взыскав с недобросовестного продавца деньги, близки к нулю.
Миграция спроса
При таком раскладе постепенное сокращение рыночной доли ультраэкономичных предложений (включая участки без подряда) выглядит закономерным. В 2009 году доля поселков экономкласса составляла 88%, на бизнес-класс приходилось 12%, проектов премиум-класса почти не было. В прошлом году доля экономкласса в совокупном предложении снизилась с 88 до 70%. Уже треть проектов приходится на верхний и средний ценовые сегменты, включая участки с подрядом.
По словам риэлтеров, на рынок загородной недвижимости начали возвращаться состоятельные покупатели, которых интересуют качественные готовые домовладения в поселках с развитой инфраструктурой. «Увеличивается интерес к дорогим объектам, появляются сделки с бюджетом пять миллионов долларов», — заявляют операторы рынка. По информации службы маркетинга компании «Масштаб», спрос на участки с подрядом растет со второй половины прошлого года.
По мнению некоторых экспертов, стимулирующее воздействие на спрос оказывает инвестиционный застой на московском рынке жилищного строительства. Объем предложения в сегменте бизнес-класса ограничен и продолжает сужаться. Новых проектов почти нет. Куда еще податься покупателям, как не за город? «Переезд жителей из мегаполисов в пригороды является логичным развитием рынка недвижимости. Во многих мировых столицах часть населения уже давно живет в пригородных коттеджных поселках», — замечает руководитель отдела исследований рынка компании Knight Frank Наталья Сазонова.
В связи с этим некоторые эксперты ожидают роста цен на загородную недвижимость. Впрочем, пока стоимость коттеджей стабильна. По данным корпорации «Инком», дом экономкласса в организованном коттеджном поселке в активной стадии строительства в 30-километровой зоне от МКАД обойдется в среднем в 10,5 млн рублей, таунхаус — в 15 млн рублей. Средняя стоимость коттеджей бизнес-класса составляет 22 млн рублей. На этом фоне выделяется сегмент малоэтажных многоквартирных домов: в первом квартале подмосковное жилье такого формата подорожало на 14%.
-
Вадим Мурзин: «В дешевом панельно-каркасном доме нельзя жить постоянно»
user, , Статьи, 0
Некоторые застройщики и чиновники уверены, что малоэтажные дома, построенные по панельно-каркасным технологиям, могут решить проблему доступности жилья. Правда, есть...
-
Хороший фундамент — прочный дом.
user, , Статьи, 0
В процессе строительства дома важнейшую роль играет фундамент. Он осуществляет передачу нагрузки всех строительных конструкций на поверхность земли. И...
-
-
Убыточные, но любимые курорты Болгарии
user, , Статьи, 0
Рынок недвижимости в Болгарии совершенно не походит для инвестиций. Об этом эксперты говорят уже третий год подряд. Однако россияне...
-
Перепланировка: расставим все точки на «i»
user, , Статьи, 0
«Что нам стоит дом построить? Нарисуем, будем жить!» - к сожалению, так бывает лишь в детских песенках и разве...
-
Статистика «шума»
user, , Статьи, 0
Как предугадать динамику цен на жилье? Вот вопрос, который постоянно мучает аналитиков, строителей, риэлторов, банкиров, а также покупателей и...
-
Закладка денег в банк: доверяй, но проверяй
user, , Статьи, 0
Напомним читателю, что наш Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru буквально по косточкам разобрал этапы процесса покупки квартиры – от обзвона...
-
Российские города с самым дешевым жильем
user, , Статьи, 0
Дешевых квартир на вторичном рынке жилья по-прежнему крайне мало. В ноябре лишь в 34 из 150 городов доля жилья...
Свежие записи
Архивы
- Сентябрь 2020
- Март 2020
- Июнь 2019
- Май 2019
- Апрель 2019
- Февраль 2019
- Октябрь 2018
- Май 2018
- Февраль 2018
- Август 2017
- Июль 2017
- Июнь 2017
- Апрель 2017
- Февраль 2017
- Январь 2017
- Декабрь 2016
- Июль 2016
- Апрель 2016
- Март 2016
- Сентябрь 2015
- Август 2015
- Июль 2015
- Июнь 2015
- Май 2015
- Апрель 2015
- Март 2015
- Февраль 2015
- Январь 2015
- Декабрь 2014
- Ноябрь 2014
- Октябрь 2014
- Сентябрь 2014
- Июль 2014
- Июнь 2014
- Май 2014
- Апрель 2014
- Март 2014
- Февраль 2014
- Январь 2014
- Декабрь 2013
- Ноябрь 2013
- Октябрь 2013
- Сентябрь 2013
- Август 2013
- Июль 2013
- Июнь 2013
- Май 2013
- Апрель 2013
- Март 2013
- Февраль 2013
- Январь 2013
- Декабрь 2012
- Ноябрь 2012
- Октябрь 2012
- Сентябрь 2012
- Август 2012
- Июль 2012
- Июнь 2012
- Май 2012
- Апрель 2012
- Март 2012
- Февраль 2012
- Январь 2012
- Декабрь 2011
- Ноябрь 2011
- Октябрь 2011
- Сентябрь 2011
- Август 2011
- Июль 2011
- Июнь 2011
- Май 2011
- Апрель 2011
- Март 2011
- Февраль 2011
- Январь 2011
- Декабрь 2010
- Ноябрь 2010
- Октябрь 2010
- Сентябрь 2010
- Август 2010
- Июнь 2010
- Май 2010
- Апрель 2010
- Март 2010
- Февраль 2010
- Январь 2010
- Декабрь 2009
- Ноябрь 2009
- Октябрь 2009
- Сентябрь 2009
- Август 2009
- Июль 2009
- Июнь 2009
- Май 2009
- Апрель 2009
- Март 2009
- Февраль 2009
- Январь 2009
- Декабрь 2008
- Ноябрь 2008
- Октябрь 2008
- Сентябрь 2008
- Август 2008
- Июль 2008
- Июнь 2008
- Май 2008
- Апрель 2008
- Март 2008
- Февраль 2008
- Январь 2008
- Декабрь 2007
- Ноябрь 2007
- Октябрь 2007
- Сентябрь 2007
- Август 2007
- Июль 2007
- Июнь 2007
- Май 2007
- Апрель 2007
- Март 2007
- Февраль 2007
- Январь 2007
- Декабрь 2006
- Ноябрь 2006
- Октябрь 2006
- Сентябрь 2006
- Август 2006
Свежие комментарии