Проблемы развития

Данный материал продолжает серию публикаций результатов исследования российского рынка арендного жилья, проведенного Фондом социального развития и независимой фабрикой мысли «Первая Санкт-Петербургская гуманитарно-технологическая корпорация» в 2010 году. Полное название работы — «Институт арендного жилья в России: современное состояние, тенденции развития и возможная роль в реализации государственной жилищной, кадровой и миграционной политики». В рамках исследования, были обследованы рынки аренды жилья в крупных городах России, проведены круглые столы, экспертные семинары и фокус-группы с арендаторами и арендодателями. Заказчиком исследования выступила негосударственная организация Институт общественного проектирования.

Участники исследования выявили следующие риски развития рынка аренды жилья в России:

•    Недостаточная инвестиционная привлекательность рынка аренды.

•    Сверхконцентрация экономической активности в мегаполисах

•    Неразвитость рынка

•    Неразвитость законодательной базы

Специфические риски включают в себя отмечаемое во многих областях потенциальное негативное регулирующее вмешательство государства.

Интересно, что в ходе опросов в качестве рисков развития рынка респондентами назывались такие  общепсихологического характера «проблемы» как:

•    безынициативный русский менталитет

•    неуверенность в будущем

•    чрезмерно долгая окупаемость арендного бизнеса

•    проблемы конкуренции

Недостаточная инвестиционная привлекательность рынка

Участники семинаров выделяют несколько групп факторов, сдерживающих развитие рынка арендного жилья. Наиболее важным их них является экономический, связанный с низкой платежеспособностью населения, в результате чего строительство коммерческой (офисной) недвижимости, имеющей устойчивый платежеспособный спрос, на настоящий момент значительно выгоднее.

По исследованиям мировых консалтинговых агентств в сфере недвижимости, стандартный срок окупаемости доходного дома в Европе составляет 15 лет. К сожалению, в России лишь центры мегаполисов могут обеспечить такие условия аренды. По расчётам, проведенным экспертами, сроки окупаемости проектов доходных домов в исследованных городах России колеблются от 10 до 49 лет. Несмотря на имеющиеся возможности, до кризиса 2008-2009 годов российский бизнес предпочитал строить недвижимость с целью оперативной продажи. Рентабельность подобной деятельности была куда выше доходов от аренды и, к тому же, не требовала каких-либо особых хлопот по управлению недвижимостью со стороны девелопера. К тому же система «коротких кредитов» никак не стимулировала процесс долгосрочных вложений в строительство с последующей эксплуатацией.

Отмечается, что жилая недвижимость, в отличие от офисной, является малопривлекательной для банковского залога, что связано с дополнительными обременениями в виде института прописки (регистрации). Это приводит к тому, что жилая недвижимость слабо вовлечена в финансовый оборот и не приносит дополнительного дохода своим хозяевам.

До тех пор, пока арендное жильё и арендные платежи не станут обеспечением специальных ценных бумаг (наподобие ипотечных), которые в свою очередь не будут разрешены к инвестированию пенсионными фондами и страховыми компаниями, ждать бурного роста инвестиционной привлекательности данного сектора рынка не стоит. Тем не менее, для инвесторов – физических лиц, некоторых категорий консервативных инвесторов, данная форма инвестиций будет всё более привлекательна.

Сверхконцентрация экономической активности в мегаполисах

Крупные города являются на сегодняшний день носителями постиндустриальной экономики; плотность связей, качество жизни и особенности экономики которых делают возможным переход на новый уровень социально-экономических отношений. При этом, развитие постиндустриальной экономики, с ее повышенными претензиями ко многим направлениям развития, сталкивается в современных городах, даже относительно развитых, со значительными вызовами. Среди этих вызовов транспортная проблема (противоречие между требованиями принятых стандартов качества жизни и объективными характеристиками существующего городского пространства),  инфраструктурная проблема (противоречие между функцией городов как носителей постиндустриальной экономики и их способностью эту экономику обеспечивать), проблема качества городской среды.

Указанные проблемы можно обобщенно сформулировать так: «Крупные города все менее способны поддерживать постиндустриальную экономику, при этом, они являются единственными территориями, где такая экономика является возможной». Эти вызовы не являются специфически российскими; аналогичная ситуация наблюдается во многих городах мира.

Прямое проявление данной проблемы в российских и мировых городах – это сверхкапитализация территории. Ее содержание в том, что стоимость земли и недвижимости в центральной, наиболее активной и привлекательной части города становится чрезмерно высокой. Это делает невозможной практически любую деятельность, кроме наиболее высоко капитализируемых (причем далеко не самых содержательных – ресторанный бизнес, салоны красоты, представительские офисы…). В результате, происходит коллапс деятельности и ее отток из центральной части города, происходит его опустынивание. Первый раз проблема была зафиксирована в Брюсселе, а сейчас ее можно явно наблюдать в Москве. Пока что нет оснований считать, что подобное не случится через десяток лет в центре Санкт-Петербурга.

Обратной стороной «брюсселизации» является «детройтизация»: город так же покидают люди и активность, но по причине схлопывания основного вида деятельности. Пока что история знает примеры подобного коллапса индустриальных городов (Детройт и т.д.), но разворачивающийся глобальный экономический кризис заставляет нас ставить вопрос о гипотетической возможной «детройтизации», например, мировых банковских центров.

Для рынка арендного жилья, данная проблема может проявляться в двух ипостасях:

•    возможность развития легального арендного жилья исключительно в рамках мегаполисов и городов-миллионников

•    невыгодность развития арендного жилья по причине сверхкапитализации территории

Неразвитость рынка

По мнению подавляющего числа экспертов, в настоящее время рынок аренды пока что является «рынком продавца». Арендодатели сами формируют цены на свои квартиры, но это совершенно не значит, что ценообразование происходит по рыночным законам. То есть, либо цены необоснованно завышаются собственниками ввиду личной привязанности к жилью, либо по каким-то другим субъективным факторам. Например, причина дороговизны некоторых объектов может быть в реальной экономической рентабельности всего предприятия:

Встречаются также ситуации, когда собственник не интересуется рынком арендного жилья, и позволяет агентству-посреднику диктовать цены. Подобная ситуация происходит нечасто и теоретически должна формировать более объективную ценовую картину. Но в реальности, ценообразование со стороны агентств недвижимости, хоть и позволяет отсекать необоснованно завышенные арендодателем цены, тем не менее на общий уровень цен предложения не влияет. Причина заключается в использовании «сравнительного метода оценки». Агентство не имеет иного источника данных об уровне арендных ставок на аналогичные объекты, кроме открытых баз данных и некоторых внутренних поправок на возможные скидки и торги. Однако в объектах в открытых базах представлены те же внутренне «произвольные» цены. В результате, наблюдаемый уровень арендных ставок отражает скорее ожидания агентств и арендодателей от рынка, нежели чем реальную ценовую ситуацию.

Аналогичная картина, впрочем, происходит и в области продажи жилья. Закрытость и недоступность  информации о цене реальных сделок не позволяет произвести оценки реальных индексов арендных ставок и стоимости продаж жилой недвижимости. Агентства и девелоперы, а также сами покупатели, со своей стороны, также всемерно не желают ее раскрытия, боясь налогов. Участники семинаров прямо отмечают, что развитие арендного жилья сдерживает сложившаяся на настоящий момент система налогообложения.

Отсутствие информации по ценам сделок, в свою очередь, не позволяет, например, выстраивать объективные индексы рынка недвижимости России, наподобие американского Индекса Шиллера. Единственный способ выяснить реальную цену предложения жилья и уровень арендных ставок – опрос арендодателей и продавцов по методике «mysterious buyer», что и практикуется специализированными маркетинговыми агентствами. В настоящее время, ряд девелперов Санкт-Петербурга объявили о начале публикации данных по совершенным сделкам. Это дает основания считать, что в течение 5-10 лет рынок недвижимости России станет более прозрачным.

По мнению экспертов, без публичного листинга арендного жилья, включающего в себя такие параметры, как адрес, рейтинг, качество, собственник, добиться стандартизации ценообразования по категориям арендного жилья невозможно. Без легализации части арендного жилья, прайсы всегда будут портить «бабушки», сдающие свои приватизированные жилища по демпинговым ценам с целью пополнения пенсий.

В ходе исследования была отмечена потенциальная заинтересованность посредников в прозрачности арендного рынка и централизованной системе оценки стоимости аренды. Мотивация посредников —  избежать негативных моментов.

Значительный объем приватизированных квартир, «доставшихся даром», оказывает заметное давление на рынок арендного жилья. Он формирует неадекватные (не имеющие под собой экономической основы) цены, с одной стороны, и малопредсказуемых арендодателей, не имеющих культуры соблюдения договорных отношений – с другой.

Сложившаяся структура мелких разрозненных собственников не способна целенаправленно развивать рынок доходного жилья, так как не имеет ни доступа к необходимым финансовым ресурсам, ни соответствующего горизонта планирования. Но даже собственники, приобретшие жилье на коммерческой основе, зачастую не несут за него никакой ответственности.

Неразвитость законодательной базы и государственной политики

Среди особенностей современного законодательства, сдерживающих развитие рынка арендного муниципального жилья, участники семинаров отмечают продолжающуюся бесплатную приватизацию, которая на какой-то период делает строительство доходных домов и арендного жилья в целом бессмысленным.

Отмечается крайне низкая защищенность как собственника, сдающего в аренду жилое помещение, так и арендатора (нанимателя), которые не имеют адекватных механизмов контроля и соблюдения договоров, даже если они заключены в письменной форме. Это провоцирует взаимную подозрительность и взаимное недоверие между арендаторами и арендодателями.

Кроме того, сложившаяся аукционная система выделения земельных участков под жилищное строительство не стимулирует создание доходных домов. При этом других механизмов, предусматривающих целевое выделение земли под строительство арендного жилья и реализующих интересы муниципалитета сейчас нет.

Участники семинаров отмечают низкую эффективность управления жилым фондом, при этом арендное жилье создает для управляющих компаний дополнительные риски. Данная проблема носит комплексный характер и основывается как в отсутствии практики управления коммерческим жильем в России, так и в неразвитой законодательной и правовой базе, не до конца и неглубоко регулирующей отношения всех сторон в отношении арендного жилья.

Как следствие отсутствия грамотного саморегулирования рынка на сегодняшний день в России, можно указать на незащищенность агентов рынка. Причем это касается как арендаторов, так и агентов-посредников. В случае неграмотно составленного договора, ничто, кроме него, не сдерживает ни арендатора, ни арендодателя.

Однако, мировой опыт показывает, что, например, в Финляндии агенты арендного института вступают во взаимоотношения со всей ответственностью, но БЕЗ договора, что подтверждает практическую возможность игры по правилам, даже на основе устной договоренности и самостоятельного регулирования рынка.

Дополнительной проблемой, общей для всех городов России, является проблема института прописки. Несмотря на все положительные аспекты данного института с точки зрения функционирования государственной машины, он наносит существенный урон развитию рынков недвижимости и резко снижает мобильность населения.

Применительно к аренде, данная проблема проявляется, например, в необходимости регистрации. Проблему регистрации иногородних арендаторов можно решить, обратившись в отделение милиции, где понадобится назвать «адрес временного проживания», однако, из-за отсутствия соответствующего законодательства получается опять напряженность в отношениях между арендатором и арендодателем.

Психологические проблемы

Отдельно выделяется группа культурологических и психологических факторов, также сдерживающих развитие рынка арендного жилья:

•    безынициативный русский менталитет

•    неуверенность в будущем

•    чрезмерно долгая окупаемость арендного бизнеса

•    проблемы конкуренции

Детальное рассмотрение указанных факторов не входит в задачи данной работы, однако может представлять собой интересный материал для специализированного исследования. Многие элементы алогичного и нерационального поведения игроков на рынке недвижимости объясняются именно психологическими, а не экономическими факторами.

Существенной психологической проблемой развития рынка аренды жилья являются завышенные ожидания от рентабельности. Девелоперы, а вместе с ними и арендаторы, по вредной привычке последних полутора десятков лет к сверхрентабельности бизнеса, не в состоянии всерьез воспринимать среднемировой уровень рентабельности аренды в 5%. С точки зрения российского бизнеса, это как минимум не интересно. А вкупе с относительно коротким кредитованием и неспособностью к долгосрочному планированию, этот фактор представляет собой серьезный тормоз развития всего сегмента.

Во многих бедах опрошенные участники рынка винят «русский менталитет». В частности, указывается, что люди рассматривают жилье, как предельную инвестицию. Отчасти в этом виноват бум на мировых рынках недвижимости 1990-2000-х годов, отчасти – психологические проблемы субъективной нехватки частного жилья в советский период.  Собственники жилья как правило не рассматривают возможность его использования в качестве мобильного капитала, предпочитая именно «омертвить» деньги, без учета долгосрочной инвестиционной привлекательности объектов.

Часто в рамках описания проблем рынка респонденты упоминают отсутствие жилья в целом и низкий уровень конкуренции. При этом важно отметить, что в качестве путей решения проблемы указывается увеличение объемов строительства. Тот факт, что рост объемов ввода жилья слабо коррелирует с его доступностью, респондентами не рассматривается.