Словосочетание «элитная недвижимость» в Петербурге родилось даже чуть раньше самого рынка жилья. Квартиры еще не стали товаром, а зоны дислокации элитных домов и непременные атрибуты жилья для избранных уже были определены. Но, в отличие от типовой застройки, которая десятилетиями меняется мало, элитным объектам свойственно трансформироваться. С каждым годом эти перемены происходят все стремительнее: складывается впечатление, что ныне девелоперы включились в гонку, генерируя все более технологичные и дорогостоящие проекты. Застройщики делают ставку не только на место, но и на внешние признаки элитарности: сервис, инфраструктуру, клубность и автономность объектов. Им оппонируют риэлторы, считающие, что появление качественно новых предложений не способно повлиять на предпочтения истинных ценителей старины.
На семи столпах
«Сегодня в Петербурге отсутствуют единые унифицированные стандарты, определяющие, какое жилье считать элитным, а какое относить к эконом-классу. Застройщики и риэлторы используют собственные правила оценки, порой существенно отличающиеся в деталях», — считает генеральный директор ИСК «Петрополь» Марк Лернер. Большинство экспертов делят элитную недвижимость на классы: бизнес, премиум и de luxe. К последнему, по мнению застройщиков, имеет право относиться квартира в новом или реконструированном доме и жилом комплексе, расположенном в историческом центре Петербурга — в зоне Золотого треугольника, недалеко от Таврического сада, на Крестовском или Каменном острове. В таком доме все должно быть эксклюзивно: уникальный архитектурный проект и планировочные решения, инфраструктура, материалы, сервис. Иначе говоря, объект жилой недвижимости класса de luxe — это дом-визитная карточка, демонстрирующий значимость, социальный статус и материальный достаток владельца.
Согласно этой градации, объекты класса премиум могут располагаться в оставшихся районах материковой части исторического центра, на Петроградской стороне вблизи Каменоостровского проспекта, у станции метро «Горьковская», на Васильевском острове. А большинство проектов бизнес-класса сосредоточено в Московском районе, вдоль одноименного проспекта, частично – на Петроградской стороне, Васильевском острове и Охте. Диапазон стоимости квадратного метра в элитных объектах различного типа, по данным ИСК «Петрополь», колеблется от $3,5 тыс. до $18 тыс. «При этом цена не определяет классность, а, наоборот, напрямую зависит от того, какой категории соответствуют параметры дома», — подчеркивает г-н Лернер. Некоторые эксперты считают подобную классификацию неуместной. «Жилье либо является элитным, либо нет. Без компромиссов», — уверен Иван Романов, управляющий ОАО «СК Возрождение Санкт-Петербурга». Однако каждый девелопер готов назвать перечень признаков, необходимых для идентификации оного. Наиболее полно «шкала соответствия» выглядит так:
• Расположение в центральной части Петербурга (преимущественно в Центральном, Петроградском, Адмиралтейском районах), на набережных и/или в непосредственной близости от парковых зон, исторических памятников;
• Возведение и отделка осуществляется с применением исключительно натуральных материалов (кирпич, камень, древесина), а также инновационных технологий строительства, улучшающих потребительские свойства жилья;
• Наличие современных систем кондиционирования и вентиляции, продуманная логистика и контролируемая система доступа;
• Максимально гибкая планировка квартир;
• Встроенный паркинг (минимум — одно машиноместо на небольшую, два и более — для крупных квартир);
• Высококачественная отделка холлов и лестничных клеток по индивидуальным проектам с использованием натурального камня, мозаичных панно, интерьерной живописи, художественной подсветки;
• Уникальная концепция благоустройства прилегающей территории с использованием авторских элементов, скульптур, фонтанов и пр.
Специалисты считают, что в Петербурге наберется несколько десятков домов, отвечающих всем перечисленным требованиям. Но это нормально: элитная недвижимость – товар штучный.
Спорный «антиквариат»
Лишь несколько параметров из приведенного перечня требований применимы к квартирам в старинных особняках Золотого треугольника. Однако элитная недвижимость здесь существует и продается. Признать обратное не согласится ни один петербургский риэлтор. Зато этой точке зрения активно оппонируют застройщики. Многие из них считают, что элитная недвижимость и вторичный рынок — вещи несовместимые. «Да, такая недвижимость может быть расположена в престижном месте в центра Петербурга. Но ее покупатель не может рассчитывать на большее, чем вид из окон и сравнительно хорошую отделку. В таких домах, как правило, нет паркингов, отсутствуют красивые холлы, новые лифты, сервисное обслуживание, современные коммуникации, качественная очистка воды, террасы с подогревом, ливнестоки, непротекаемая кровля и многое другое», — поясняет Илья Андреев, директор по маркетингу и продажам ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга». И все же статистика неумолима: покупатели пока признают такие объекты элитными и готовы платить 1,5-2 млн евро и более за уникальный «антиквариат», скажем, на Дворцовой набережной или берегах реки Мойки.
«Во всем мире стоимость недвижимости определяется ее местоположением. Любая худо-бедно отремонтированная квартира в центральных районах города продавалась как элитная, — поясняет Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа», — Самая дорогая недвижимость находится в самом востребованном месте. В Петербурге этот аргумент работает на все 100%. Иных атрибутов престижности (паркинг, круглосуточная охрана подъездов, социально-однородная среда), без которых в других городах жилье не считается элитным, пока может и не быть. Почти все видовые квартиры с видом на набережные Невы или исторические памятники, стоимость которых может достигать десятков тысяч долларов за метр, находятся в старых домах. Поэтому максимально востребован Золотой треугольник, а в последние годы – еще и Крестовский остров. Элитность жилья в первую очередь определяет ее расположение и наличие однородной социальной среды. И только после этого оценивается качество строительства, площади и планировки квартир и пр.».
По мнению генерального директора АН «Невский простор» Александра Гиновкера, в Золотом треугольнике новостроек нет, но только там имеются квартиры, которые можно отнести к по-настоящему элитному жилью. «Такие объекты постоянно дорожают. Если год назад цена в $10 тыс. за кв.м казалась нереальной, то сейчас стоимость отдельных объектов доходит до $15 тыс. за квадрат, и это никого не удивляет», — констатирует он.
Как подмечает ведущий менеджер АН «Адвекс» Владимир Федоров, полному перечню требований, предъявляемых к элитному жилью, отвечают квартиры лишь в самых новых проектах. «Если во всех строящихся сегодня объектах на Крестовском острове и у станции метро «Чернышевская» имеются, помимо новейшей инженерной инфрастуктуры, охраняемая территория и подземный паркинг, то в некоторых домах в центре города данные позиции отсутствуют, — говорит г-н Федоров, — но это не повод считать, что квартиры в них больше не являются элитными?». «Стремиться к четкой классификации элитной недвижимости нельзя. Есть Беверли-Хиллз, а есть усадьба на опушке леса. Что круче – вопрос риторический, — рассуждает Дмитрий Щегельский, — если объекты поддаются унификации, значит, они просто не являются элитными».
Все посчитано
Тема классификации элитного жилья вызвала бурную дискуссию профессионалов рынка на круглом столе, организованном недавно редакцией журнала «Мир&Dом Санкт-Петербург». Судя по всему, девелоперам придется признать наличие и востребованность на вторичном рынке «штучного антиквариата», а риэлторам – принять предложенную застройщиками систему унификации: иначе общение с клиентом будет весьма затруднительным. Аналитики же пытаются не только классифицировать, но и анализировать состояние рынка элитного жилья в Северной столице. Так, по мнению представителей риэлторского сообщества, сделки с элитной недвижимостью единичны и «не делают статистики». По словам г-на Гиновкера, далеко не все объекты попадают в открытую продажу. Иное дело – рынок строящейся элиты. За последний год, по подсчетам холдинга RBI, этот сектор продемонстрировал высокий рост: цены в различных сегментах элитного жилья поднялись на 89-113%. В начале 2007 г., по данным СК «Возрождение Санкт-Петербурга», средневзвешенная цена квадратного метра достигла здесь 5780 условных единиц (у.е. = 31 руб.). «В прошлом году наблюдалось резкое сокращение объема предложения: из запланированных петербургскими компаниями к продаже в центре города 40 объектов на рынок вышли только 13, — отмечает Илья Андреев, — Суммарный объем предложения сократился на 23% и составил 2,6 тыс. квартир площадью 320 тыс. кв.м и суммарной стоимостью 1,37 млрд. условных единиц (у.е. = 31 руб.)».
С другой стороны, именно в прошлом году был зафиксирован максимальный годовой объем продаж за последние пять лет — реализация строящейся недвижимости в секторе элитного домостроения оценивается на уровне 1,4 тыс. квартир площадью 170 тыс. кв.м, что по сравнению с 2005 г. в натуральном выражении больше на 23%, в денежном – на 70%.
По данным АН «Итака», сегодня в Центральном районе средние цены на элитное жилье составляют $5-8,5 тыс. за кв. м. Самая умеренная цена – в доме на Исполкомской ул., 4 (застройщик – компания «Таймс») — от $4470 за квадрат. На Крестовском острове – в полтора-два раза выше. От $8,5 тыс. за квадрат стоят квартиры в элитных домах холдинга RBI: в нынешнем году планируется сдать в эксплуатацию жилой комплекс «Белые ночи» (Каменноостровский пр., 40) и «Дом Ле ГрандЪ» (Невский пр., 152). Кстати, застройщик уже заявил о двух новых проектах: в 2008 г. начнется строительство многофункционального комплекса на Новгородской ул., 23 (проект реализуется в партнерстве с Deutsche Bank) и дома «Таврический» на Шпалерной ул., 37.
Квартиры в доме «Финансист» (27-ая линия ВО, 16), который планируется сдать в конце 2008 г., ИСК «Петрополь» предлагает немного дешевле: от $3,3 тыс. до $7 тыс. за кв.м. Но цены растут ежемесячно в среднем на 2-4%.
Стройкорпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» продолжает строительство фешенебельные комплексы «Парадный Квартал» и «Дом у моря», двух домов из «Каменноостровской коллекции», третью очередь жилого комплекса класса de luxe на Шпалерной ул., 60. В этом году началось возведение «Смольного Квартала» и жилого комплекса на Суворовском пр., 63. Стоимость квартир в этих объектах варьируется от $7154 до $17885 за кв.м. Самая дорогостоящая «новинка» Крестовского острова — Stela Maris (пр. Динамо, 4; застройщик — корпорация «Петербургская недвижимость»). Здесь цена квадратного метра достигает $17 тыс.
Давайте помечтаем?
Местом развития элитной застройки в ближайшие годы девелоперы полагают Золотой треугольник, район вокруг станции метро «Чернышевская», Крестовский и Каменный острова, частично — Адмиралтейский район. В более долгосрочных прогнозах застройщики резко выходят за рамки стандартного мышления. «Если говорить о перспективных с точки зрения строительства элитной жилой недвижимости территориях, расположенных в черте города, то, на мой взгляд, большой потенциал у Елагина острова и района, ограниченного Вознесенским проспектом и набережной реки Фонтанки с одной стороны, и Английской набережной и Пряжкой с другой», — считает Марк Лернер, — у района Коломны есть ряд существенных недостатков, но в настоящее время здесь планируется реализация ряда крупных инфраструктурных проектов (реконструкция Новой Голландии, строительство второй сцены Мариинского театра), что повысит инвестиционную привлекательность и, возможно, даже изменит статус депрессивного района».
По мнению Юрия Полищука, генерального директора корпорации «Невский альянс», основными территориями дислокации городского элитного жилья остаются уже сложившиеся зоны: Крестовский и Каменный острова, площадки вблизи Таврического сада, локальные зоны на Петроградской стороне. Однако постепенно появляются проекты элитной застройки иных территорий – чаще всего вблизи или непосредственно на набережных в центре Петербурга. В перспективе — проекты на правом берегу Малой Невы, на Петровском острове, около Смольного, Свердловской и Выборгской набережных. «Это масштабные проекты, требующие предварительной подготовки намеченных территорий, в том числе перебазирования предприятий, рекультивации земли, реконструкции инженерных сетей, высокого уровня благоустройства», — считает г-н Полищук.
По мнению Ильи Андреева, долгосрочное развитие элитной недвижимости, возможно, найдет достойное продолжение в таких районах, как Выборгская набережная, Адмиралтейские верфи. «Если подходить к району Адмиралтейских верфей комплексно, то есть осваивать всю территорию вместе с заводом, там может быть построен прекрасный квартал самого высокого класса. Но, с другой стороны, если застройщики будут возводить лишь точечные дома без общей реконструкции территории, то такие объекты элитными никогда не станут», — рассуждает он.
Точно так же, по мнению экспертов, можно рассматривать район Выборгской набережной: эта территория всегда представляли большой интерес для девелоперов элитного сегмента, но только при условии комплексного развития, предполагающего перенос промышленных зон, что на данный момент, как показывает рынок, сложнореализуемо. В целом, считают застройщики, будущее за концептуальной, продуманной квартальной застройкой больших территорий – такой подход способен преобразить даже депрессивные территории.
Мнение
Илья Андреев, директор по маркетингу и продажам ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга»
— Необходимо более категорично относиться к тому, что есть элитная недвижимость. Сегодня к этой категории некоторые застройщики, например, относят собственные дома, построенные в Коломягах. Хотя профессионалам рынка понятно, что из-за своего местоположения, такие объекты не могут считаться элитными. В нашей корпорации сформулированы требования, позволяющие относить жилье к различным категориям. Для элитных объектов это, прежде всего, «говорящий адрес»: некоторые зоны Центрального и Адмиралтейского районов, при определенных допущениях – Крестовский и Каменный острова. Кроме того, у максимального числа квартир в таких домах должен быть хороший вид из окон — на парк, водное пространство или архитектурный памятник. Идеальным вариантом, конечно, является сочетание этих показателей. И, несомненно, речь может идти только о новом строительстве, поскольку создать необходимый набор опций для комфортного проживания людей в старом фонде сегодня практически невозможно.
Мнение
Эдуард Тиктинский, генеральный директор холдинга RBI
— Большая часть элитных квартир в продаже (порядка 70%) в конце 2006 г. была сосредоточена в Центральном и Петроградском районах (в последнем, кстати, практически половина объектов строится на Крестовском острове). Под давлением спроса товарный запас элитного жилья сократился — и по числу объектов, и по количеству квартир. На декабрь прошлого года элитные квартиры предлагались в 64 объектах, что на 18% ниже, чем, например, во втором квартале. Увеличение товарного запаса ожидается, по нашим оценкам, к 2008 г. (на 20% по сравнению с показателями 2006 г.). Нужно отметить и такую тенденцию, как увеличение числа проектов квартальной застройки на элитном первичном рынке. Именно эти проекты, а точнее, сроки начала их реализации и продажи квартир, будут влиять на скорость пополнения предложения. Спрос на элиту сохранится на высоком уровне, а это позволит, как минимум, поддерживать цены на текущем уровне в каждом из сегментов элитного рынка.
Мнение
Марк Лернер, генеральный директор ИСК «Петрополь»
— Рынок элитной недвижимости отличается большей, чем сегмент типового жилья, стабильностью и запасом прочности. Спрос здесь менее подвержен колебаниям, а покупатели – панике. Прошлый год это еще раз подтвердил. В целом стоимость квадратного метра подросла в среднем на 60%, против 100-120% в сегменте типового жилья. При этом спрос нельзя было назвать ажиотажным, по нашим объектам количество сделок было постоянным и не менялось от месяца к месяцу. В этом году также прогнозируется уверенный рост цен в пределах 30-40%. Сейчас нельзя пожаловаться на отсутствие интереса к нашим объектам.
Мнение
Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа»
— Ремонт, интерьер, дизайн и материалы – это преходящие ценности. Они устаревают с появлением новых технологий. Однако настоящая элитная недвижимость ни при какой ситуации на рынке не дешевеет. Это — самое удачное вложение средств, такое жилье можно сравнить разве что с антиквариатом. Элитной недвижимости не может быть много. Сегодня цена квадратного метра в Золотом треугольнике составляет 20 тыс. евро, тогда как год назад она определялась как $10-12 тыс. В месяц таких квартир продается не более двух-трех штук, и в открытые каталоги они, как правило, не попадают. Но подчеркну: рынок во многом делает мода. Простой пример: когда в Стрельне стояли руины Константиновского дворца, никто и не думал там приобретать недвижимость. Как только закончилась реставрация, появился статус – недвижимость здесь стала уходить влет, активно строятся коттеджи, подорожала земля.
Мнение
Юрий Полищук, генеральный директор корпорации «Невский альянс»
— Говорить о стандартах элитного жилья не совсем верно. Каждый объект в этой категории достаточно индивидуален. С позиций спроса, местоположение уже не является достаточным признаком элитности. Теперь достоинства местоположения влияют, прежде всего, на уровень цен внутри сегмента элитного жилья. Сегодня ценовой диапазон составляет от $4-6 тыс. до $13 тыс. за кв.м, а для уникальных объектов может достигать $25 тыс. за квадрат. Возросли требования покупателя к качеству жилья, уровню комфорта и послепродажному сервису. Предпочтения отдаются проектам с ярко выраженной архитектурной индивидуальностью. Покупатели более взыскательны к внутренней планировке жилища. Паркинг – неотъемлемая принадлежность элитного жилья, причем покупатель должен иметь возможность приобрести столько машиномест, сколько пожелает. Кроме того, клиенты активно интересуются качеством эксплуатации объекта и уровнем сервиса для жильцов, наличием помещений для релаксации.
Мнение
Наталья Луговская, директор по продажам ЦРП «Петербургская Недвижимость»
— Еще несколько лет назад жильцы элитных квартир довольствовались местом на открытой стоянке перед домом или вовсе были вынуждены самостоятельно искать место для своей машины. Сегодня ситуация кардинально изменилась. Охраняемая стоянка или паркинг в доме (число машиномест должно составлять не менее 40-60% от количества квартир) – одно из требований к жилью бизнес-класса. Особенность жилья премиум-класса — паркинг в доме или неподалеку (здесь соотношение парковочных мест – более одного на квартиру). В жилых домах класса de lux число парковочных мест в идеале должно в два раза превышать количество квартир. Проблема размещения автомобилей владельцев элитных квартир в старом фонде пока трудно разрешима, построить подземную стоянку под историческим зданием практически невозможно. Возведение же бесплатных крытых паркингов, которые могли бы хоть немного исправить ситуацию, в настоящее время экономически не целесообразно. Для справки, сегодня стоимость машиноместа в паркинге, расположенном в центре Петербурга составляет $20-45 тыс., в спальных районах – от $8-15 тыс.
ТАБЛИЦА
Некоторые элитные объекты, планируемые к вводу в эксплуатацию в 2007 г.
ТАБЛИЦА
Предложение, спрос и цены на первичном рынке элитного домостроения Петербурга
* по сравнению с 2005 г.
** данные на январь 2007 г. (1 у.е = 31 руб.)
*** данные за I-II кварталы 2007 г.
Источник: ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга»
ТАБЛИЦА
Общая характеристика предложения и спроса на элитное жилье Петербурга в 2005-2006 гг.
Юлия Лозовская
http://www.miridom.ru/
Свежие комментарии