Ипотека — драйвер спроса

Рынок жилой недвижимости пробуждается от зимней спячки. Эксперты зафиксировали повышение спроса на жилую недвижимость, вслед за которым начали расти и цены. По данным Мосреестра, в январе-марте 2011 г. было зарегистрировано 18140 сделок с недвижимостью, в том числе – 553 сделки на первичном рынке жилья, которые прошли государственную регистрацию.

Активизация рынка жилой недвижимости в первом квартале 2011 года может свидетельствовать о скором восстановлении полноценного спроса. «Ожидания тех, кто рассчитывал на вторую волну кризиса и падение цен на квадратные метры, не оправдались. За 2010 год цены на жилую недвижимость стабилизировались и показали устойчивую тенденцию к росту. Платежеспособная аудитория окончательно убедилась в том, что настало «время покупать», — отмечает Дмитрий Отяковский, Коммерческий директор ГК «Пионер» — Москва.

Спрос закономерно возродил и интерес к кредитным инструментам, позволяющим приобрести недвижимость. Если раньше выходом из положения становилась только рассрочка от застройщика, то сегодня и банки готовы предложить покупателям жилья эффективное средство: ипотеку, которая, по мнению аналитиков, вновь стала более доступной для заемщиков.

Ипотечное прошлое

Российская ипотека пережила непростое время. Даже в 2008 году, который считается пиковым для рынка недвижимости, она была доступна далеко не всем заемщикам. Однако ипотечные программы пользовались спросом, и банки активно рекламировали их, стремясь сделать разнообразными и привлекательными для клиентов. Несмотря на относительную узость этого сегмента, конкуренция в нем была острой.

Мировой финансовый кризис, отразившийся серьезными проблемами на рынке недвижимости, сделал ипотеку в России нерентабельной и рискованной, поэтому большинство банков отказалось от нее – либо напрямую, закрыв соответствующие программы, либо прибегнув к политике так называемых «заградительных ставок», когда условия кредита делали его получение очень рисковым для заемщика. Особенно это коснулось кредитования первичного рынка жилья: ипотечные сделки в Москве в 2009 году здесь были единичными. В 2010 году доверие к рынку недвижимости возросло достаточно для того, чтобы банки начали возрождать замороженное в кризис ипотечное кредитование.

«По данным Мосреестра, в марте 2009 года количество зарегистрированных ипотечных сделок в Москве составило 406 (9% от общего числа), а за аналогичный период 2010 года – 1609 (23%). В марте этого года их число выросло до 1954 (26%), — говорит Д. Отяковский. – При этом в докризисный март 2008-го года только 18% всех зарегистрированных сделок были ипотечные (1133 шт.)».

По данным экспертов, в первом квартале 2011 г. тенденция снижения процентных ставок была продолжена. Ставки пошли вниз в большинстве крупных кредитных организаций. Также в 2011 году были установлены новые рекордно низкие процентные ставки: в долларах – 7% (банк ДельтаКредит), в рублях – 8% (Сбербанк).

Сегодня на рынке утвердилась и тенденция к улучшению условий для получения ипотечного кредита. Минимальная сумма первоначального взноса уже понизилась с 30% от стоимости жилья до 20%, а в некоторых программах — даже 10%.

…настоящее

В 1 квартале 2011 года игроки полноценно вернулись на рынок с новыми ипотечными программами. Одни банки запускают ипотеку с плавающими процентными ставками, в рамках которой заемщику предоставляется выбор зафиксировать ставку на первые 1-5 лет, либо пересматривать процентную ставку раз в полгода или раз в квартал. Другие – развивают программы, где возможно использование «материнского капитала».

Помимо новых веяний, рынок ипотечного кредитования опирается и на старые, проверенные временем – и кризисом – схемы работы. Речь идет, в том числе, о закрепившейся схеме сотрудничества застройщика и банков, которое облегчает покупателю получение ипотечного кредита. Приобретая квартиру в новостройке, будущий владелец может также выбрать и ипотечную программу под это жилье. Например, ГК «Пионер» предоставляет покупателям квартир в ЖК LIFE-Лазаревское на выбор ипотечные программы сразу двух крупных банков: Сбербанка России и Газпромбанка.

В рамках партнерского соглашения со «Сбербанком» на проект распространяется уникальная программа «В десятку!»: кредит предоставляется под 10% годовых с первоначальным взносом в 10% стоимости жилья и сроком кредитования до 10 лет. Кредит в рамках этой акции выдается без дополнительного залога – в этом качестве выступает будущее жилье, а также самое важное — для заемщика не требуются поручители.

«Для более длительных сроков кредитования (от 10 до 30 лет) действует кредит «Ипотечный +», в рамках которого также предлагаются сниженные процентные ставки и привлекательные условия Сбербанка России: максимальная сумма кредита – 85% стоимости объекта недвижимости, срок кредита – до 30 лет. Досрочное погашение кредита – без штрафа, возможно погашение средствами материнского капитала. Процентные ставки до регистрации права собственности: от 10,05% до 15,25% в рублях, после регистрации права собственности: от 9,50% до 14% в рублях», – поясняет Дмитрий Отяковский.

Также квартиры в ЖК «Лазаревское» можно приобрести по ипотечным программам Газпромбанка, который предлагает кредит от 600 000 рублей, без ограничения максимальной стоимости, на срок до 30 лет. Сумма кредита: не более 80% и не менее 15% от стоимости квартиры, процентные ставки: до регистрации права собственности – от 12% до 13,5% в рублях (в зависимости от первоначального взноса), после регистрации – от 11% до 12,5% в рублях.

Расширение предложения ипотечных программ по квартирам в ЖК LIFE-Лазаревское уже сказалось на структуре спроса: доля ипотечных сделок преодолела рубеж в 50% от общего числа в 1 квартале 2011 года, что, как заявляют представители ГК «Пионер», выше докризисных показателей 2008 года, когда эта доля достигала максимум 30% сделок.

…и будущее

По прогнозам экспертов, в будущем доля ипотечных сделок на рынке недвижимости будет расти. С возвращением спроса на жилье и стабилизацией банковской системы ипотечные кредиты снова станут для покупателей удобным и необходимым инструментом для приобретения недвижимости. Широта охвата платежеспособной аудитории будет зависеть от лояльности банков-кредиторов к своим заемщикам: чем ниже ставки и проще условия кредитования, тем выше популярность ипотеки у покупателей жилья.

По мнению игроков рынка, те, кто мог позволить себе покупку жилья без привлечения ипотеки, в основном уже реализовали свое намерение за тот период, когда рынок недвижимости находился в нижней точке роста. Значит, вернувшийся на рынок спрос будет нуждаться в заемных средствах. Покупатели, не реализовавшие запланированные сделки с собственным жильем из-за кризиса, активно используют ипотеку как инструмент при альтернативных сделках, оплачивая дополнительные метры за счет привлечения заемных средств.

Немаловажным фактором, оказывающим влияние на развитие ипотечного кредитования в России, станет сотрудничество банков и застройщиков. Совместными усилиями они могут сделать ипотечное кредитование доступнее и проще, предлагая покупателям жилья готовую, адаптированную для проекта ипотечную программу.

Оказать возрождающейся ипотеке поддержку собирается и государство. Государственное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) обещает выдать в этом году кредитов на 600 млрд. руб. – столько же, сколько и накануне кризиса.

«Сегодня ипотечное кредитование не только может вернуться на рынок – ему суждено стать главным драйвером спроса на покупку жилья, — говорит Д. Отяковский. — Поэтому количество ипотечных сделок будет расти, а ипотечные программы коммерческих банков – множиться и совершенствоваться». Разумеется, пока еще ипотечному рынку далеко до по-настоящему низких ставок, но первые шаги в либерализации посткризисной ипотеки уже сделаны, и эти шаги стали успешными.