Направления развития рынка арендного жилья

Данный материал продолжает серию публикаций результатов исследования российского рынка арендного жилья, проведенного Фондом социального развития и независимой фабрикой мысли «Первая Санкт-Петербургская гуманитарно-технологическая корпорация» в 2010 году. Полное название работы — «Институт арендного жилья в России: современное состояние, тенденции развития и возможная роль в реализации государственной жилищной, кадровой и миграционной политики». В рамках исследования, были обследованы рынки аренды жилья в крупных городах России, проведены круглые столы, экспертные семинары и фокус-группы с арендаторами и арендодателями. Заказчиком исследования выступила негосударственная организация Институт общественного проектирования.

Анализируя перспективы развития сферы арендного жилья в России на основании рассмотренного в исследовании зарубежного и отечественного опыта, сформировавшихся практик и государственной политики, можно заключить, что возможные модели правового, экономического и социального регулирования в сфере арендного жилья сводятся к двум основным парадигмам.

1.   Государственное стимулирование рынка аренды
2.   Развитие свободного рынка

Государственное стимулирование.

Основана на идее непосредственного активного государственного участия в процессе развития института арендного жилья.

Данная модель основывается на нескольких предположениях и подходах.

Прежде всего, это социально ориентированная модель, ставящая перед собой, как основную, задачу решения вопроса обеспечения жильем граждан со средними и ниже среднего доходами через развитие процессов социального найма и служебного жилья. В этой связи данное направление развития сектора арендного жилья актуально для предоставления временного жилья молодым специалистам, молодым семьям, бюджетникам, военнослужащим, мигрантам и иммигрантам, лишенцам (лицам, потерявшим жильё в результате природных и техногенных катастроф, социальных конфликтов и войн, невыполненных долговых обязательств) и т.д.

Данный аспект развития жилищной аренды подчеркивался во время проведения экспертных семинаров,  при экспертных интервью, и на ряде фокус-групп. При этом важно отметить, что поддержка этого направления находила живой отклик с разных сторон.

Во-первых, это представители государственных и муниципальных органов управления. Видящие в данном направлении простое, понятное, традиционное и организационно легко реализуемое решение собственных проблем и поставленных перед ними задач.

Во-вторых, это представители предприятий и организаций, занимающихся непосредственно строительством жилья, которые видят в данном направлении возможность расширения собственной деятельности.

В-третьих, это потенциальные жильцы. Последних можно разделить на две группы.

 Первые, рассматривают данный тип аренды жилья как временную форму на срок работы в соответствующей структуре или организации. И готовы вступать в договорные арендные отношения с соответствующей стороной – работо- и арендо- дателем.  Предоставление арендного жилья, так или иначе поддерживаемое муниципальными  и региональными органами власти, крупными работодателями, рассматривается как вполне реалистичный и перспективный способ решения жилищной проблемы.

Вторые, рассматривают данный тип аренды как более или менее постоянную способ проживания и образ жизни, возлагая ответственность за её организацию на государство. Последнее есть ярко выраженное стремление к патерналистским отношениям граждан и государства, во многом являющееся остаточным воспоминанием о роли государства в обществе при  Советском Союзе. Государство все еще рассматривается основной массой респондентов как некий гарант, способный обеспечить безопасность, выполнять роль третейского судьи и навести порядок на «диком рынке» стихийной аренды.

Необходимо подчеркнуть, что как для первой категории данных потенциальных арендаторов, так и для второй, социальный найм и служебная жилплощадь являются вынужденной мерой. Практически всегда согласие на арендные отношения в данном случае оговаривается желательной возможностью последующего выкупа жилья. Длительного, в рассрочку, по льготной цене и т.д. Такое отношение, в частности, указывает на то, что институт бессрочного социального найма изжил себя, и должен быть заменён более гибким, срочным без права выкупа, с одной стороны, и с правом выкупа на льготных условиях, с другой. Причём, эти типы социального жилья не должны сочетаться в одном многоквартирном доме, во избежание неэффективного института совместного проживания.

В качестве мер, способных запустить процесс развития данного сектора арендного жилья, его потенциальными заказчиками – государственными и муниципальными структурами однозначно было названо:

— прекращение практики бесплатной приватизации жилья;

— реформирование института социального найма с бессрочного на срочный с одной стороны, и доказательного, т.е. требующего от социального нанимателя доказательств неплатёжеспособности, с другой.

Можно предположить, что к настоящему времени норма бесплатной приватизации жилья из формы социальной поддержки населения превратилась в форму социального ущемления интересов жителей нашей страны, лишенных из-за её действия возможности вступления в арендные отношения с потенциально заинтересованными сторонами, которые вынужденно не строят жилья для сдачи его в наём.

Практика строительства жилья для  малоимущих по различным государственным и муниципальным программам существует во всех рассмотренных в рамках данного исследования странах, но нигде она не сопровождается правом бесплатной приватизации такого жилья.

Однако, эксперты не ограничивают необходимое участие государства только развитием сферы социального арендного жилья. В семинарах, интервью и фокус-группах настойчиво прослеживается ожидание позитивного вмешательства государства в медленно формирующийся рынок жилой аренды. При этом указываются следующие меры государственной жилищной политики, призванные к созданию альтернативной коммерческой формы проживания платёжеспособных граждан:

— создание государственного агента – корпорации развития арендного жилья, первичной задачей которого должно стать строительство пилотных доходных домов  регионах, нуждающихся в притоке трудовых мигрантов и иммигрантов, для отработки рыночных механизмов и экономических стимулов к развитию данного сегмента;

— изменение регистрационной и налоговой политики с целью обеспечения конкурентоспособности легальных арендных отношений с нелегальными;

— снятие или рассрочка инфраструктурных обременений при строительстве доходных домов.

Саморазвивающийся рынок

Данная парадигма основана на идее рыночных условий развития института арендного жилья. При этом государство, согласно респондентам, должно установить определенные правила и нормы, способствующие развитию жилищной аренды.

Чёткий перечень таких норм и правил, описание поддерживающей их законодательной базы, разработка соответствующих методик и моделей является отдельной дорогостоящей работой, выходящей далеко за рамки данного исследования. Сейчас же необходимо обозначить наличие в современном российском обществе данной точки зрения и выделить основные её составляющие. Среди них можно выделить несколько базовых принципов, подходов и предположений.

Прежде всего, это рыночная аренда, ориентированная на удовлетворение спроса на жильё представителей  современного российского среднего класса и более состоятельных групп, на условиях свободного формирования цены. Одновременно развитие рыночного института арендного жилья потенциально интересно как для долгосрочного и безрискового вложения средств инвесторами, так и для расширения налогооблагаемой базы в регионах.

Можно отметить, что рыночное направление развития жилищной аренды рассматривалось как рядом экспертов во время интервью, так и участниками экспертных семинаров и фокус-групп.

Сторонниками такого подхода являются, прежде всего, представители бизнес-структур: инвесторы, девелоперы, строители и т.д., представители экспертного сообщества, а также представители современного российского среднего класса – потенциальные арендаторы.

В качестве первого шага становления и развития цивилизованного рыночного института жилищной аренды чаще всего определялась необходимость легализации сложившихся практик арендных отношений.

Важно подчеркнуть, что сторонники такого шага в рамках проведенного исследования были выявлены как среди нынешних арендаторов, так и среди арендодателей жилья. Важными условиями легализации арендных отношений чаще всего определялись:

•    снижение налогов (с 13% НДФЛ до 6% упрощенки для всех категорий арендодателей),

•    стандартизация договорных арендных отношений,

•    стандартизация предоставляемого арендного жилья,

•    стандартизация прав и обязанностей арендодателей и арендаторов

•    упрощение системы регистрации.

Данные шаги не требуют большой исследовательской и законотворческой работы и могут быть оперативно реализованы в рамках федеральной жилищной политики.

Следующим шагом развития цивилизованного рыночного института жилищной аренды определялась необходимость внесения изменений и дополнений в ряд законов и законодательных актов федерального и регионального уровня, способствующих развитию коммерческой аренды жилья – доходных домов и их целевого строительства.

Важными экономическими стимулами к развитию рынка называются:

— общий рост объёмов строительства жилья (насыщение);

— внедрение ипотеки доходных домов;

— развитие механизмов  рефинансирования и секьюритизации;

— разрешение пенсионным фондам и страховым компаниям инвестировать средства в долговые обязательства собственников доходных домов;

— снижение инфляции и ставки рефинансирования.

Далее можно выделить блок информационной поддержки проекта развития цивилизованного рыночного института жилищной аренды. Сюда необходимо включить:

— проведение маркетинговых исследований с последующим опубликованием и обсуждением их результатов

— анализ существующих на сегодня практик вложения частными инвесторами средств в недвижимость для её последующей эксплуатации в качестве арендного жилья

— целенаправленная пропаганда стиля жизни в съёмном жилье, использующая для этого как сегодняшние российские примеры, так и мировой опыт.

Как важный пропагандистский прием, участниками исследования называлась возможность показательного строительства комплексов арендного жилья – пилотных (образцовых) доходных домов – за счет государственных программ, с анализом экономического эффекта и достигнутого результата. Подобная практика могла бы послужить примером для крупного бизнеса, продемонстрировать перспективность такой модели вложения капитала. Например, такая государственная программа реализуется во всех регионах Казахстана.

В целом, первая и вторая парадигмы не являются взаимоисключающими, и оцениваются участниками исследования как перспективные для развития института арендного жилья в современной России. Оценивая скорость реализации этих процессов можно отметить, что если развитие институтов арендного жилья будет происходить без организационной и законодательной поддержки, то их реальное становление может затянуться на десятилетия (хотя результат все равно будет достигнут), если же будут созданы специальные, описанные выше, условия, способствующие реальному становлению данного сектора, то можно ожидать активного роста сферы арендного жилья уже в ближайшее время.

Меры по развитию рынка аренды жилья

Предлагаемые меры по развитию рынка аренды жилья в России включают в себя следующие шаги:

•    Изменение существующего законодательства в сфере жилищной политики для льготной категории граждан

•    Разработка мер для выхода арендного рынка из тени

•    Создание более прозрачного рынка аренды

•    Создание специальных правительственных программ

•    Строительство нового социального жилья и арендных домов

•    Использование уже существующих построек под реконструкцию

Изменение существующего законодательства в сфере жилищной политики для льготной категории граждан

Содержанием предлагаемых мер является изменение законодательства, направленное на прекращение или существенное затруднение процессов бесплатной приватизации жилья. Данный процесс, по мнению участников рынка, в настоящее время приводит не столько к улучшению жилищных условий, сколько к бесконтрольному увеличению числа собственников жилья. Это приводит к следующим последствиям:

•    Новые собственники часто не используют жилье сами, предпочитая сдавать его в аренду или передавать родственникам. Данный факт ставит под сомнение внутренние основания государственной политики предоставления социального жилья.

•    Новые собственники часто не способны поддерживать жилье в качественном состоянии, что приводит к общему ухудшению качества жилого фонда.

Предлагается значительно ужесточить условия бесплатной приватизации и социального найма, в частности:

•    Создать эффективные механизмы воздействия на арендатора / собственника социального жилья

•    Ужесточить условия договоров социального найма в направлении сокращения их сроков и прописывания прозрачных и осмысленных условий предоставления социального жилья.

Разработка мер для выхода арендного рынка из тени

Все группы участников исследования, за исключением арендодателей, высказываются за разработку мер по повышению прозрачности рынка аренды жилья. В качестве ключевой меры называется облегчение процедуры уплаты налогов с деятельности по сдаче квартир. По данным исследования, барьером для налоговой прозрачности рынка, с точки зрения его участников, является не столько сам факт наличия налоговых обременений, сколько трудности по их уплате для людей, для которых данная деятельность не является профильной.

Фактически, и арендаторы, и арендодатели предъявляют устойчивый спрос на стабильность и прогнозируемость, на устойчивый образ будущего. Ради уверенности в завтрашнем дне, определенной защищенности как арендаторы, так и арендодатели готовы нести материальные издержки. Так, гарантии соблюдения прав сторон могут заставить  арендаторов вынести сопоставимое увеличение арендной платы, а арендодателей – платить налоги. Отметим, что это единственная позиция, по которой исследование показало готовность сотрудничества арендодателей с государственными налоговыми органами.

Однако, в обмен на дополнительные издержки, участники рынка хотят получить разнообразные виды гарантий и общую стабилизацию ситуации на рынке. Участники фокус-групп отмечают необходимость пересмотра или создания новой законодательной базы, в первую очередь, института страхования арендного жилья и договоров аренды, формирования независимого контролирующего (надзорного) органа, а также единых стандартизированных правил аренды жилья. В первую очередь, предлагается введение обязательного страхования при официальном оформлении договоров аренды для наиб

Также эксперты предлагают установить более разумную, по их мнению, налоговую ставку (то есть уменьшить существующие сегодня 13%).

 Создание более прозрачного рынка аренды

Ключевым параметром для саморегулирования рынка участники исследования называют его прозрачность. Элементом рынка, отвечающим за этот параметр, должно стать создание (или появление) единой базы или баз данных по арендным квартирам. В коммерческой форме, такая база предоставляла бы участникам рынка информацию о ситуации в целом и способствовала бы снижению информационного сопротивления на рынке. Подобные базы уже создаются и функционируют в Москве и Санкт-Петербурге.

В рамках государственной политики развития рынка аренды жилья, возможно создание базы данных по сдающимся квартирам с присвоенными им в официальном порядке (государством или сертифицированными частными конторами) характеристиками. Подобная база служила бы основой для управления доступным арендным фондом, налоговой политики, а также упорядочивания отношений между арендодателем и арендатором. Она бы позволила избежать фрустрации арендатора и напряженных отношений с арендодателем, заботящимся в настоящее время исключительно о собственной выгоде без учета минимальной социальной ответственности (тем более, если они государством уже вынуждены именоваться как индивидуальные предприниматели с предполагаемым налогообложением). Например, по словам участников опроса, подобная база функционирует в Финляндии.

Участники исследования из Екатеринбурга привели пример того, как с помощью такого контрольного органа (Уральская палата недвижимости, появившаяся с государственной подачи) решаются проблемы купли-продажи недвижимости в Уральском округе.

Создание специальных правительственных программ

Государственные инициативы, по мнению экспертов, могут быть действенным средством повышения интереса девелоперов и граждан к рынку арендного жилья. Например, государству (городским властям) предлагается выступить инициаторами и соинвесторами пилотных проектов доходных домов.

Традиционным предлагаемым направлением для государственного вмешательства является упрощение доступа к коммунальным инфраструктурам, упрощение получения прав на строительство, регистрации земли и т.д. Данные меры обсуждаются застройщиками с завидной регуляностью. В пример как правило приводится Финляндия, где присутствует чрезвычайно практика работы с девелоперами, что существенно упрощает и удешевляет любые девелоперские инициативы.

Обсуждается также разработка программ по развитию мобильности и информационного обеспечения населения в области услуг аренды.

 Строительство нового социального жилья и арендных домов

Направление деятельности по строительству новых доходных домов, с государственным участием или без него, включает в себя несколько проблемных тем:

•    Поиск и отработка необходимых форматов и стандартов арендного жилья;

•    Налаживание и правовое обустройство отношений между застройщиками, государством и управляющей компанией;

•     Использование под реконструкцию существующих построек.

Проблема стандартов и форматов арендного жилья полностью аналогична проблеме стандартов обычного жилья, на продажу. Иными словами, следует определится, хотя бы в общих чертах, какой класс жилья («эконом», «комфорт» и т.д.), какие форматы построек (типовые многоэтажки, малоэтажные кварталы и т.д.), какие стандарты качества являются наиболее перспективными и востребованными рынком. В этой ситуации, имеет смысл обратиться к опыту управления качеством со стороны крупных застройщиков, а также к существующим стандартам качества жилья стран ЕС. Кроме того, в области арендного жилья существует свой собственный набор требований и стандартов, который необходимо учитывать, например в эконом-классе предпочтение отдается количеству комнат, а не их площади. А жилье бизнес и премиум-классов должно иметь хозяйственные помещения и комнаты для обслуги.

Проблема форматов и стандартов также связана с применением арендного жилья в качестве инструмента социального управления. Оно должно иметь четкие критерии качества, фиксирующие статус конкретного объекта и играющие роль фильтра для разных категорий жильцов.

Проблема отношений с управляющими компаниями возникает при высоком уровне готовности проекта и вводе его в эксплуатацию. Например, при вводе в эксплуатацию, или на последующих этапах в будущих доходных/арендных домах могут складываться ситуации, которые при существующей скорости регулировки проблем на государственном уровне могут погубить весь проект на начальных этапах (особенно, если проект будет осуществляться по государственной инициативе):

Интересной отмеченной в ходе исследования возможностью для развития арендного жилья является реконструкция существующих построек. Эта деятельность сталкивается с рядом проблем, в т.ч. сменой статуса помещений и статусом территории, в связи с чем не может быть упрощена без резких и серьезных изменений в документах и законах, регулирующих городскую застройку. В связи с этим, единственным реальным направлением является неиспользованный по тем или иным причинам жилой фонд: общежития, некоторые «хрущевки», и т.д..