Строить в центре Санкт-Петербурга стало еще сложнее

В марте этого года Верховный суд РФ признал использование градостроительных регламентов из петербургских Правил землепользования и застройки в зонах регулируемой застройки, включая нормы высотной застройки центра незаконным. В итоге строительство в исторической части Петербурга оказалось практически вне закона.

Последние проекты в центре Санкт-Петербурга построены? Сложившаяся ситуация не устраивает ни застройщиков, ни чиновников, ни представителей надзорных органов. В Смольном пытаются успокоить участников рынка: все выданные ранее разрешения на строительство аннулироваться не будут, и правительство уже готовит ряд градостроительных регламентов для отправки на согласование в Росохранкультуру. Сколько времени ведомству потребуется на согласование, предположить никто не берется.

Правовой вакуум

Пока Смольный не согласовал необходимые документы в Росохранкультуре, по словам председателя петербургского комитета по градостроительству и архитектуре Юлии Киселевой, выдавать градостроительные планы комитет будет, однако заполнятся не все разделы документов.

После решения Верховного суда строить в центре города стало невозможно, сетуют участники рынка. По словам руководителя направления элитной жилой и коммерческой недвижимости Группы ЛСР, управляющего ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» Георгия Богачева, пока документы не будут согласованы на федеральном уровне, получить разрешение на строительство на территории исторического центра фактически невозможно. «Сегодня застройщики не понимают, как именно и с кем они должны согласовывать проекты в районах, имеющих историческую застройку. Пожалуй, один из единственных вариантов – пытаться согласовывать проект в Росохранкультуре в индивидуальном порядке», — говорит Богачев, добавляя, что результатом может стать снижение объема ввода жилых объектов и, как следствие, сокращение налоговых поступлений в городской бюджет.

Что касается ранее выданных разрешений на строительство, то Киселева уверяет, что они отменяться не будут. При этом глава КГА добавляет, что каждый отдельный проект может быть оспорен в суде. По подсчетам экспертов, в зоне риска оказалось более 100 строек. Управляющий партнер компании «Качкин и партнеры» Денис Качкин задает вопрос: кто будет компенсировать застройщикам затраты, которые могут появиться? Так как в сегодняшних проблемах с градостроительными документами, по сути, виноват Смольный, то и выплачивать компенсации теоретически должен город. Другой вопрос, что на эти цели будут направлены деньги налогоплательщиков.

Риски возросли

Если буквально придерживаться всех вынесенных судебных решений, то возникает вероятность отмены всех разрешений на строительство, отмечает генеральный директор ООО «Ханса СПб Девелопмент» Олег Барков. «Наша компания сейчас активно рассматривает новые проекты в Петербурге. Но из-за вынесенных судебных решений над застройщиками нависла угроза нарваться на судебные иски, которые могут быть поданы кем угодно и из каких угодно соображений», — говорит Барков.

Директор по развитию компании ЛЭК Надежда Калашникова поддерживает Баркова. «Принятые решения могут спровоцировать огромное количество злоупотреблений, и последствия будут печальными для всех участников рынка. Было бы хорошо, если бы эти решения были связаны только с общественным мнением петербуржцев, которым важно, что строится рядом с их домом. Но мы прекрасно знаем, что иногда это не совсем так», — отмечает она.

Что делать?

Киселева говорит, что правительство Петербурга в самое ближайшее время направит в Росохранкультуру ряд градостроительных регламентов для охранных зон и зон регулирования застройки на согласование.

По мнению заместителя генерального директора «ВТБ-Девелопмент» Надежды Винник, одна из первостепенных задач – выработать разумные планы и сроки по урегулированию сегодняшней ситуации с документами. «Нам необходимо максимально эффективно использовать наработанный опыт по формированию градостроительных документов», — считает Винник.

Председатель Комитета по архитектуре и градостроительству Гильдии управляющих и девелоперов, генеральный директор компании «Архитектурная мастерская Цыцина» Сергей Цыцин обратил внимание на то, что нельзя забывать об интересах города в целом. «Городу необходимы вертикальные акценты. Только они должны быть правильно расставлены. Один из путей регулировать процесс их появления — ландшафтно-визуальный анализ, когда здание рассматривается в контексте окружающей застройки. Я считаю, что применять такой анализ необходимо как в исторических, так и в новых районах», — говорит Цыцин

По словам первого заместителя председателя петербургского комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Алексея Комлева, в настоящее время в основном ландшафтно-визуальный анализ применяется, если необходимо оценить, не будет ли виден объект на окраине из центра.

Эксперты сходятся в едином мнении, что необходимо в кратчайшие сроки провести изменения в законодательство. По мнению Баркова, нужно максимально реалистично и в сжатые сроки решить все вопросы, чтобы убрать для бизнеса системные риски. «В строительной сфере Петербурга идут слишком значительные процессы, поэтому остановка очень опасна. Необходимо прилагать усилия для того, чтобы увеличивать правовые возможности внутри города», — соглашается Цыцин.

Комлев считает, что Петербург в состоянии самостоятельно контролировать застройку в историческом центре. «Действует КГИОП, Госстройнадзор. Специалисты прекрасно знакомы с ситуацией в городе. Сейчас у нас выходит, что проекты планировок будут согласовывать люди, которые не знают, что Фонтанка – река, а не улица. Я считаю, что нам необходимо избавиться от двойного контроля», — говорит Комлев.

Участники рынка считают, что на оперативное разрешение ситуации рассчитывать не стоит. Сложности в согласовании документов могут усилиться из-за того, что Росохранкультура в настоящее время находится в стадии ликвидации. Полномочия ведомства передаются Минкультуры РФ. Однако пока не подписан акт ликвидационной комиссии, и Росохранкультура продолжает действовать. До согласования документов на федеральном уровне – строительство в центре Петербурга остается под большим вопросом.