Цены посчитают по осени

Народная мудрость гласит, что обещанного ждут три года. Вряд ли рынок столичной недвижимости устроит покупателям такой длительный праздник. Но и следовать прогнозам аналитиков, которые предсказывали, что рост цен на жилье в Москве возобновится этой весной, рынок не собирается. По обновленным данным, это случится не раньше осени. При этом некоторые эксперты даже предрекают падение цен — до 25% по итогам года. Помешать этому может непредсказуемость рынка и… действия чиновников.

Чистый рынок

В апреле пришло время подводить итоги первого квартала. Для продавцов жилья они оказались неутешительными. В течение первых трех месяцев 2007 года цены на жилье не росли. Более того, если учитывать инфляцию, то окажется, что столичные квадраты подешевели примерно на 5 процентов.

Чем вызвана нынешняя стагнация? Аналитики объясняют ее исключительно рыночными факторами. Период паники, когда в условиях дефицита покупатели сметали все, что выставлялось на продажу, прошел. За 2006 год цены выросли на 88-100 процентов. Не мудрено, что платежеспособный спрос резко сократился. Риэлторы ожидали, что выплата бонусов и тринадцатых зарплат, которая должна была состояться в первые месяцы 2007 года, исправят ситуацию. Этого, однако, не произошло. Спрос не восстановился, а вот предложение, напротив, выросло.

Нынешняя спячка на рынке может продлиться как минимум до осени. «Ситуация очень похожа на 2004 год, когда стагнация началась в мае-июне, тогда тоже списывали остановку цен на сезонность. Но наступила осень — период роста цен, а рынок так и не раскачался и стоял в итоге около 9 месяцев. В нынешней ситуации рынок тоже должен стоять не меньше», — приводит мнение одного из аналитиков «Независимая Газета» (номер от 3 апреля).

Доллар скрывает цены

Говоря о снижении на 5%, многие забывали упомянуть, что цены на жилье в Москве номинированы в долларах. Да и американская валюта в последние месяцы чувствует себя неважно. С начала года она подешевела почти на рубль и, как предрекают аналитики, падение продолжится. Поэтому снижение стоимости квадратного метра, как считают эксперты одной из крупных страховых компаний, составит по итогам года до 20 процентов.

Пока риэлторы делают хорошую мину при плохой игре, утверждая, что к настоящему времени цены упали не более чем на 2 процента. В реальности эта цифра может оказаться выше. «Сегодня практически ни одна сделка не совершается без заметных скидок, которые достигают 10%», — приводят «Ведомости» (номер от 12 апреля) цитату из аналитического исследования, сделанного страховщиком.

Конечно, страховые компании заинтересованы в том, чтобы жилье дешевело. «Имущество компании страхуют по рыночной стоимости, а если цены будут идти вниз, то и платить по страховому случаю им придется меньше», — пишут «Ведомости» со ссылкой на участника рынка. Поэтому единого мнения относительно того, на сколько же упала стоимость, нет.

Но обращает внимание другой факт. Как пишет издание, в неофициальных разговорах застройщики признаются, что продавать становится все труднее. Это неудивительно, ведь «при цене $4200 за кв. м с рынка выдавливаются семьи с доходом менее $3000 на члена семьи в месяц. Если учесть, что доля таких семей в Москве составляет 97%, реакцией рынка на повышение цен являются отток покупателей и сокращение сделок», — говорится в исследовании страховой компании.

Элита дрогнула

Еще одним ударом по позициям продавцов стало сообщение о том, что снижение цен отмечено в сегменте элитной недвижимости. Долгое время элита была «священной коровой». Говоря о падении цен в начале апреля, «Независимая газета» (номер от 18 апреля) замечает, что «больше всего потеряли в цене монолитные и кирпичные дома с квартирами бизнес-класса. Такие квартиры за неделю подешевели сразу на 3,5 процента. Столь сильное падение средних показателей вызвано резким снижением цен предложения на многокомнатные квартиры от четырех комнат и выше. Всего лишь за неделю они подешевели на 4,8 процента».

Так что, несмотря на бодрые заявление риэлторов о продолжающемся росте доходов населения и несущественности отката, впору говорить о системном явлении. Преувеличивать его масштабы и утверждать, что мы имеем дело с кризисом, преждевременно. Но нельзя и отрицать, что, как пишет «Коммерсантъ» (20 апреля), «отсутствие роста цен на квартиры, даже в границах роста инфляции в то время, когда на рынке обычно наблюдается сезонное оживление, явление необычное».

Дежа-вю

Говоря о текущем состоянии рынка, большинство экспертов сравнивает нынешнюю ситуацию с 2004 годом. Тут не лишние вспомнить о том, что последовало за этой первой стагнацией за очень долгий период. Ведь без нее вряд ли был бы возможен рост цен 2006 года.

Напомним, что тогда после продлившихся практически 9 месяцев «заморозков», сначала началась «оттепель». Но решающую роль сыграло принятие Закона «О долевом строительстве», которое резко ограничило предложение и быстро разогрело рынок. Нельзя полностью исключить, что ситуация сложится таким же образом и сейчас, хотя, конечно, рост цен вряд ли будет таким значительным, как в 2006 году.

Рынок недвижимости не стал более прозрачным и менее зависимым от нерыночных факторов. В номере за неделю со 2 по 8 апреля об этом напомнил журнал Smart Money. Через два года после вступления в силу Закона о долевом строительстве чиновники вновь выступили с инициативой, касающейся недвижимости. И снова, как и два года назад, она на первый взгляд выглядит благом для покупателей, но в итоге обернется ростом цен, считает издание.

Предложения государственных мужей относительно рынка жилья каждый раз заставляют содрогнуться. То они предлагают искусственно заморозить цены, то хотят ввести налоги для владельцев нескольких квартир, искренне полагая, что это позволит решить главную проблему — недостаточного количества новых квадратов. Вот и в очередной раз попытка обеспечить население доступным жильем выглядит не более грациозной, чем поведение слона в посудной лавке. И главное, что привести она может к таким же результатам.

Итак, глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин рассказал о намерении увеличить долю муниципального жилья в новостройках на 24% — до 2,23 млн. квадратных метров. Всего в Москве строится менее 5 млн. кв. м в год, и постоянно идут разговоры о том, что количество новых площадей будет сокращаться, так как в столице не осталось места под застройку. Это значит, что почти половина нового жилья будет идти льготникам и очередникам.

«В очереди на получение бесплатного жилья в Москве стоит около 200000 семей, или свыше 650000 человек. В сумме им положено иметь порядка 10 млн. кв. метров. Что же останется обычным покупателям? Бороться за немногие свободные метры на аукционах? Сдается, прогнозы, обещавшие, что в ближайшие год-два цены на московские новостройки пойдут вниз, можно смело выбросить из головы», — считает Smart Money.

Подмосковье вместо Европы

Рынок столичного жилья замер, и многих отпугивает перспектива вложить деньги в товар, не имеющий инвестиционной привлекательности. Можно обратить внимание на заграницу — как утверждает апрельская пресса, инвестиции в европейскую недвижимость при грамотном подходе могут оказаться очень выгодными. А можно и осмотреться вокруг — цены на загородное жилье в Подмосковье выросли за прошлый год на 40% и сохраняют очень неплохой потенциал для дальнейшего повышения, утверждают «Ведомости» номер от 10 апреля.

Однако при ближайшем рассмотрении оказывается, что в этом сегменте не все так радужно.

Одной из главных особенностей рынка загородной недвижимости является дисбаланс предложения — оно явно смещено в сторону дорогих форм. Поселки бизнес и элититного класса занимают почти 70% рынка, и в ближайшей перспективе это может привести к затовариванию. Высокую инвестиционную привлекательность сохраняют лишь суперэлитные объекты, расположенные в непосредственной близости от столицы, предупреждает «Профиль» (номер за неделю с 16 по 22 апреля).

А вот в экономклассе наблюдается явный дефицит. В последнее время все больше идет разговоров о том, что необходимо развивать предложение в ценовом сегменте до 300 тысяч долларов. Однако, по мнению автора, пока что оснований для этого нет.

Дешевого не будет

Пресса все чаще говорит о том, что Москва становится городом для богатых. Сначала это подтверждалось высокими ценами на жилье, но похоже, только этим в гонке за самыми дорогими мировыми столицами Первопрестольная не ограничится. В апреле мэр Москвы Юрий Лужков объявил, что у вещевых рынков в Москве перспектив нет. На смену им должны будут прийти цивилизованные торговые форматы, что, по мнению градоначальника, «исключит продажу контрафактных товаров» и принесет дополнительные поступления в городской бюджет. Конечно, количество подделок снизится, возможно, даже значительно. Но для той части населения, которая совершала покупки на рынках, главным критерием является цена, а только потом — качество и уж тем более аутентичность. Именно эти люди в первую очередь пострадают от ликвидации рынков, ведь в торговых центрах, которые придут им на смену, цены будут выше.

Еще одним изменением в облике столичной торговли будет отказ от мелких форм — палаток и ларьков. В этом году планируется закрыть до 20% палаток (около 2,5 тысяч). Впрочем, это не означает полного отказа от мелкорозничной торговли, пишет «Российская газета» (номер от 13 апреля). Скорее, речь идет о придании ей цивилизованной формы. Это позволит Москве приблизиться к европейским стандартам по количеству торговых площадей.

Догнать и перегнать Европу

По мнению газеты «Ведомости» (4 апреля), хотя в России сейчас самые высокие темпы строительства торговой недвижимости, сравняться с Европой она сможет только через 15 лет. Главная причина — низкий уровень доходов населения, но есть и ряд других: отсутствие профессиональных девелоперов, высокие риски и административные барьеры, сдерживающие строительство в регионах.

Можно с уверенностью предполагать, что развитие сегмента торговой недвижимости потребует прихода большего количества профессионалов. Даже сейчас в условиях недостатка торговых площадей далеко не все новые проекты становятся успешными. Примером стала ситуация с новой премиальной сетью магазинов «Эльдорадо» — «Это». Открыв первый магазин в 2006 году, компания не спешит с развитием сети, хотя ранее заявляла об амбициозных планах. И хотя представители «Эльдорадо» отрицают заморозку проекта, эксперты утверждают, что «ритейлер в последнее время не проявляет активности в поисках больших площадей и отказался от нескольких объектов, подходящих для открытия новых магазинов». А это, пишет «РБК-дейли» (в номере от 23 апреля), — верный признак того, что проект буксует. Причиной неудачи автор называет неверно избранный формат.

Александр Дмитриев
http://www.kdo.ru/