Покупаем комнату: закон и реальность

Санкт-Петербург называют столицей коммунальных квартир. Пожалуй, в России вряд ли найдется город, который смог бы предложить более разнообразное предложение по продаже комнат в коммуналках. Покупка отдельно взятой комнаты – предложение, заманчивое своей дешевизной. Это самое доступное и самое дешевое жилье, альтернатив в этой ценовой категории просто нет.

Однако, как говорят руководители агентств недвижимости, входящих в Ассоциацию риэлторов СПб и ЛО, провести сделку купли-продажи с комнатой гораздо сложнее, чем купить полноценную квартиру. Ведь при выборе такой недвижимости нужно учесть не только район проживания, качество дома, чистоту подъезда и вид из окна, но и понять, насколько благополучна обстановка в квартире, есть ли места общего пользования, сколько человек живет там реально и на законных ли основаниях. Оценить перспективность покупки, наконец! И только потом перейти к рассмотрению правоустанавливающих документов на комнату.

Если документы в порядке, то начинается самое интересное.

Тяжелое наследие

«Продажа комнат в северной столице имеет свои особенности, поскольку комнаты приватизировались у нас не как по всей стране, как отдельный объект, а как доля в квартире, — говорит Сергей Слободянюк, адвокат АН «Адвокат-Недвижимость», — В связи с такой приватизацией при желании продать долю (комнату) возникает вопрос о преимущественном праве сособственников (соседей) на покупку. Очень часто соседи сособственники злоупотребляют этим правом. Не имея возможности купить комнату соседа, или не желая ее покупать, сосед всеми способами препятствует продаже доли/комнаты (не дают отказ от преимущественного права, не получают уведомления и т. д.)».

Вопрос преимущественного права покупки доли регулируется статьей 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации. В нем сказано, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается.

Это значит, что продать комнату вашему покупателю можно только в том случае, если ваши соседи официально откажутся от покупки – поскольку они имеют преимущественное право.

«Самое важное – соблюсти все формальности, — признает Олеся Жильцова, руководитель Пушкинского отделения АН «Колвэй», — Отказ соседей от покупки должен быть закреплен нотариально. Если отказ не получен, направляется письменно предложение о покупке по указанной цене. Если ответа не последует – комнату можно продавать другим лицам. Обязательное условие – рыночная продажная стоимость комнаты должна быть не ниже той, за которую ее купить предлагалось соседям».

А если сосед, например, не уверен в своем желании отказаться от преимущественного права покупки? Или другой вариант: и сам покупать не собирается, но и продать не даст. Или третий вариант: местонахождение соседа вообще неизвестно, либо с ним нет возможности связаться, например, он находится в розыске, а может быть, постоянно проживает за границей.

Пути, причины и следствия

Риэлторы не рекомендуют обходить стороной процедуру реализации преимущественного права покупки, ведь совершенная с таким нарушением сделка купли-продажи может быть признана недействительной.

«Но всегда есть пути преодоления сложностей!, — считает Роман Грачев, заместитель директора АН «Олимп 2000», — В любом случае, советую не вступать в конфликт с соседями. Даже если вы умудритесь "отбиться" в процессе судебного спора, жить спокойно под одной крышей с недоброжелателями вряд ли получится. Так что лучше заранее убедиться в отсутствии столкновения интересов».

Путь первый — показать в договоре завышенную цену. Но у этого метода есть и недостаток — продавец в последний момент может потребовать именно ту сумму, что указана в документах. А если нет — то договор не заключается, и внесенные авансы не возвращаются.

Путь второй — провести сделку договором дарения. Минус — 13-процентный подоходный налог. Кроме того, дарение совершенно постороннему человеку выглядит подозрительно, особенно, если недавно доля продавалась, а теперь вдруг дарится.

Третий путь, куда более изящный — он называется "отщепление". Собственник дарит будущему покупателю некую мизерную часть своей доли — 1/100. Подоходный налог для одаряемого становится небольшим. После этого, одаряемый становится владельцем доли, и имеет совершенно одинаковые с владельцами прочих долей права купить остающиеся 99/100. Минус — явно подозрительная сделка по дарению 1/100. К тому же, сделка растягивается во времени, возможно, между участниками возникнут разногласия.

Четвертый вариант — заем с отступным. Стороны заключают договор займа, залогом в котором является доля в квартире. Потом должник деньги не возвращает, и залог переходит в собственность кредитора. Недостаток — владельцы других долей могут выплатить долг, и в этом случае суд, скорее всего, признает, что доля должна принадлежать им.

КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

Валерий Бойчук, генеральный директор АН «Юрист»:

— Продажу комнаты в коммунальной квартире покупатель и продавец часто стремятся оформить как сделку дарения. Это уязвимо с точки зрения надежности, так как такую сделку можно при желании обжаловать в суде. Именно поэтому риэлторы, безусловно, всегда отговаривают от подобных шагов, настаивая на проведении сделки с соблюдением закона, несмотря на то, что такой подход отнимет гораздо больше времени. Однако, скажу честно, за долгие годы работы в недвижимости я не припомню случаев, когда бы в реальности кто-либо выигрывал судебный процесс, признавая фиктивной сделку дарения комнаты в коммунальной квартире постороннему человеку. В любом случае, даже если покупатель и продавец стеснены в сроках, лучше все-таки принять решение, предварительно подробнейшим образом проконсультировавшись со специалистом и уяснив все возможные последствия.

Валерий Старостенко, заместитель генерального директора ЗАО «Городское Жилищное Агентство»:

— Покупка комнаты в коммунальной квартире с точки зрения законодательства является сложной сделкой и сопряжена с большими рисками. Ведь речь идет об интересах не только покупателя и продавца, но и третьей стороны: сособственников, права которых защищает Гражданский Кодекс, и которые могут существенно осложнить сделку. Только специалист может разобраться во всех хитросплетениях данной ситуации, помочь правильно провести переговоры, подготовить необходимые запросы и документы, необходимые для законного оформления сделки купли-продажи. Можно, конечно, сэкономить на услугах специалистов и сделать все самому и ждать, что из этой затеи получится, но авантюрные варианты у уважающих себя и свой труд риэлторов не находят поддержки.

Наталия Лаврова, исполнительный директор ООО «Дарко»

— Комнаты стоят в среднем в два раза дешевле самой недорогой квартиры, и количество перепродаж обычно больше двух с момента приватизации. То есть проверять историю на предмет пороков предыдущих сделок следует обязательно! Процесс оформления договора купли-продажи тоже требует дополнительных усилий со стороны продавцов. Ведь именно они должны предоставить нотариально заверенные отказы сособственников от преимущественного права покупки, а если в качестве сособственника выступает ребенок, то необходимо предоставить разрешение органов муниципального образования. Увы, собрать отказы может быть проблематично. Но грамотный специалист в зависимости от ситуации по-разному решает такую проблему. Иногда достаточно отремонтировать смеситель на общей кухне. В сложных же случаях необходимо посылать запросы от нотариуса с предложениями покупки доли квартиры, ждать ответов более месяца.