Чтобы купить и содержать квартиру в Москве, сейчас выгоднее стать воином запаса, многодетной матерью или просто малоимущим гражданином со столичной пропиской. Гражданам, не входящим в указанные категории и не имеющим отношения к управлению нефтяными скважинами, приобрести квартиру станет практически невозможно.
Основанием для такого невеселого предположения стало заявление мэрии об увеличении доли муниципального жилья в общем объеме жилплощади: она вырастет на 24% — с 1,8 млн. кв. м до 2,3 млн. кв. м. Это значит, что практически половина всех новостроек (так, в планах на 2007 год — возведение 4,8 млн. м2) будет изыматься с рынка и передаваться для нужд очередников и льготников столицы.
Нетрудно догадаться, что полученный таким образом дефицит предложения вызовет резкий скачок цен. Основной удар придется на сегмент рынка, который сегодня включает так называемое «доступное жилье» — панельные новостройки. Именно они попадут под «социальную раздачу», соответственно их в коммерческую продажу поступит еще меньше, чем в прошлом году. А ведь для большинства потенциальных покупателей жилья типовая «панелька» — чуть ли не единственная возможность решить свой жилищный вопрос.
Вытеснение коммерческого жилья за счет социального — всего лишь один шаг в цепочке мероприятий, направленных на ограничение потока иногородних граждан в столицу. При всей внешней неприглядности данной задачи основания для ее постановки есть. Москва сегодня приближается к максимальному показателю физической наполненности мегаполиса жителями. Об этом свидетельствуют и чрезмерная загруженность дорог, и жесткая конкуренция между покупателями на рынке жилья, что, по официальному заявлению чиновников, является главным стимулом для роста цен на квадратные метры. Впрочем, это процесс, характерный для всех крупных мировых столиц.
Недавно Правительство Москвы одобрило жилищную программу «Москвичам — доступное жилье», рассчитанную на 2007 — 2009 годы. Программа, в частности, предполагает введение ряда протекционных мер для столичных жителей, желающих приобрести жилье. В частности, это разработка специального инвестиционного контракта для застройки «специально для москвичей». Один из вариантов контракта выглядит следующим образом: инвестор получает право на возведение дома только в том случае, если он зарезервирует для покупателей с постоянной московской регистрацией до 80% площадей, причем по фиксированным ценам, закрепленным в контракте. Система резервирования будет касаться опять-таки только недорогих (читай «панельных») квартир.
Какой процент доступного жилья исчезнет с рынка еще и по этой программе, пока непонятно. Но очевидно: после выполнения всех социальных задач квартиры в «панельках», чудом попавшие в коммерческую продажу, будут мгновенно сметаться покупателями, причем по цене продавца. То есть по любой. Это сегодня $5 тыс. за «квадрат» в типовом панельном доме кажется абсурдом, но ведь всего полгода назад мало кто верил, что «панель» будет раскупаться по цене в $4 тыс. за м2.
Налоговые инициативы
Следующая инициатива, способная спровоцировать начало нового этапа роста цен на жилье, связана с разработкой общероссийского закона о едином налоге на недвижимость.
Предполагается, что он будет рассчитываться, исходя из рыночной стоимости жилья. Вначале предстоит провести массовую оценку жилья для определения этой самой рыночной стоимости и на ее основе составить единый кадастр недвижимости. Как говорят в Минфине, налоговая ставка может составить от 0,01 до 0,05% (для справки: на сегодня этот показатель колеблется в пределах от 0,1 до 2% и рассчитывается по стоимости БТИ). Налог будет дифференцирован по типу жилья, также будет введен социальный минимум, свободный от налогообложения.
Хотя сроки введения налога отодвинуты на 2010 год, тревога, грозящая паникой, уже началась. Мало кто верит утверждениям разработчиков закона, что новый рыночный налог непосредственно затронет лишь обеспеченных и богатых собственников жилья, а социально незащищенные слои населения вообще будут освобождены от уплаты.
Тревогу нагнетает отсутствие четкой информации: каким именно квартирам, в каких дома и районах грозит максимальное налогообложение?! До тех пор пока не будет составлен кадастр, каждый собственник, по привычке готовясь к худшему, будет примерять к своему жилью верхнюю ставку. Потенциальный покупатель квартиры будет теперь думать не только о том, как собрать деньги на приобретение жилья, но и о том, сможет ли он впоследствии его содержать.
Особенно неприятно то, что ставки налога (в денежном своем выражении) могут быть впоследствии пересмотрены. Ведь если они будут привязаны к рыночной стоимости, а она у нас растет то на 50% в год, а то и на все 80%, где гарантия, что через пару лет не будет создан новый кадастр с новыми цифрами?
Одно можно сказать наверняка: ставки налога на квадратный метр в панельных домах эконом-класса Москвы и тем более Подмосковья будут существенно ниже, чем в домах бизнес-класса, не говоря уж об «элитке». Стандартный перечень критериев для выбора жилья (месторасположение, экология, планировка, цена) пополнится еще одним — уровнем налоговой ставки. При прочих равных условиях этот критерий перетягивает покупательский спрос в сторону жилья эконом-класса. Вот еще один источник для роста цен на многострадальное «доступное» жилье, ведь увеличение спроса неминуемо приводит и к росту стоимости.
Передышкой нужно воспользоваться
Сегодня, пока рынок переваривает нововведения, нужно четко понимать, что означает «стагнация», о которой так часто пишут аналитики. Да, средняя стоимость 1 кв. м жилья в Москве с начала года практически не изменилась: в сегменте новостроек ее прирост зафиксирован на уровне 0,7%, средняя цена, по данным на март 2007 г., остановилась на уровне $3940 за новостройку и $4540 за «вторичку».
Вполне естественно, что после ценового скачка наступает стабилизационный период. По мнению одних аналитиков, он продлится до майских праздников, по мнению других, — до осени. Впоследствии же все ожидают возобновления роста цен. Стоит только запустить на полную мощность все новые социальные программы, а потом и заработать налоговому механизму, как ситуация резко изменится. Текущую картину на рынке жилья эксперты склонны сравнивать с периодом стагнации 2004 года, когда мы все благодушно наблюдали ценовое затишье, надеясь, что оно навсегда. Не вышло!
А значит, сейчас ожидать падения цен — это наступать все на те же грабли. У рынка, к сожалению, пока нет ни малейших причин для того, чтобы стать «рынком покупателя», а не продавца.
Свежие комментарии