Лето у дачи

Почему растут цены на жилье, и что может заставить их пойти вниз? Как снять дачу и не испортить себе настроение на все лето? Ситуацию на рынке жилья анализируют эксперты "РГ": аналитик рынка недвижимости Мария Жукова, генеральный директор компании "ФинЭкспертиза" Агван Микаелян, главный экономист фонда экономических исследований "Центр развития" Валерий Миронов и руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко.

Новоселье: трудный выбор

РГ: Что вы посоветуете нашим читателям: спешить с покупкой квартиры? Или еще год подождать и посмотреть, что будет с рынком.

Миронов: С квартирой можно подождать, если ожидать падение цен на жилье. Но сильное снижение произойдет только в случае серьезного общеэкономического кризиса. А такого пока не предвидится. Поэтому нужно ожидать стагнации цен, и принимать решение исходя из этого.

Репченко: Я бы порекомендовал смотреть и выбирать. Если есть подходящий вариант, который полностью подходит вашим аппетитам, то, нужно, не задумываясь, покупать квартиру сейчас. Так как дешевле в ближайшее время все равно не будет.

Если подходящего варианта нет, то следует и прибегнуть к тактике ожидания. Я не думаю, что недвижимость будет дорожать прежними темпами, как это было до кризиса, когда 7-10 лет подряд шел постоянный рост цен. Так что сейчас хватать лишь бы что, тоже не целесообразно. Рост цен на жилье пока будет, но после выборов ценовая волна схлынет с рынка.

Микаелян: На данный момент я бы не стал давать каких-то конкретных рекомендаций, поскольку мы по-прежнему находимся в достаточно нестабильном состоянии. Если же говорить о приобретении жилья в ипотеку, то я считаю, что при той системе ипотечного кредитования, которая существует на сегодняшний день в России, эта операция слишком рискованна, если, конечно, у человека нет реальной возможности рассчитаться за жилье в течение ближайших 4-5 лет.

Дороже, значит, дешевле

РГ: Давайте тогда разберемся с ценами. К весне 2012 года жилье может подорожать на 20-25 процентов, прогнозируют эксперты сайта Индикаторы рынка недвижимости. И объясняют это тем, что фондовый рынок перегрет, начнется коррекция вниз (она, кстати, уже идет), и деньги потекут в недвижимость. Однако некоторые эксперты утверждают, что осенью биржи ждет подъем. Если они правы, рост цен на жилье не произойдет?

Миронов: Значимого роста фондового рынка ждать после летних каникул не приходится. Его динамика связана с динамикой инвестиций в промышленное производство, а здесь идет торможение. Но это не означает, что будет рост цен на недвижимость, потому что обостряются проблемы с ликвидностью. И в полнее возможно, что после летних каникул и на фондовом рынке, и на рынке недвижимости произойдет стагнация.

Репченко: Фондовые рынки росли без коррекции уже больше года. И если они продолжат рост, то это будет означать, что продолжается накачка рынков деньгами. Это все равно приведет к тому, что часть дополнительной ликвидности постепенно начнет попадать на рынки недвижимости. Так что недвижимость в любом случае к весне следующего года должна прибавить в цене.

Микаелян: Думаю, рост цен на 20-25 процентов если и возможен, то на относительно небольшой период. Реальный объем сделок по-прежнему невысок, мы пока далеки от докризисных объемов.

То, что недвижимость может стать в нашей стране крайне привлекательным инвестиционным объектом, мы наблюдали во время безудержной гонки цен в течение нескольких лет до кризиса. Но дальнейшее изменение экономических условий серьезнейшим образом скорректировало эти тенденции. И оказалось, что на сегодняшний момент такого объема платежеспособного спроса просто нет.

В целом, нехватка недвижимости по стране колоссальная, но количество людей, способных приобретать ее по текущим ценам, весьма ограничено. Не уверен, что в нынешних условиях нас ожидает сильный скачок цен.

Если же представить себе ситуацию, когда большинство инвесторов решат переориентироваться на недвижимость из-за перегрева фондового рынка, то нужно понимать, что и тут вскоре может произойти перегрев. Рынок недвижимости столь же уязвим, сколь и фондовый (если не в большей степени), и так же зависит от множества внешних факторов. Поэтому, думаю, глобального "бегства" инвесторов не должно произойти.

РГ: Что еще может дать толчок ценам на жилье?

Миронов: Общее улучшение ликвидности. Например, возобновится приток капитала в экономику. Если это произойдет, то, в связи с изменением спроса на мировом рынке и большей склонности к рискам, деньги пойдут не в акции в силу неопределенности ситуации с инвестициями, а как раз на рынок недвижимости. Ведь в этой отрасли потенциал к прибыли пока еще сохраняется.

Репченко: Толчок для цен точно даст рост платежеспособности  населения. Но тут ситуация пока тяжелая.

РГ: Если цены к весне 2012 года все-таки поднимутся на 20-25 процентов,  тогда, говорят эксперты, не радужными становятся дальнейшие перспективы рынка недвижимости. Что это за перспективы?

Репченко: Рынку грозит стагнация, поэтому возможен откат цен назад. Судите сами, в отрасль приходят спекулятивные деньги, но в отличие от реального спроса они недолговечны. Подобные вклады сначала разогревают рынок, а потом  резко уходят, что приводит к падению цен.

Микаелян: Пока я не вижу явных предпосылок для серьезных изменений на рынке. Ситуация кардинально могла бы измениться при наличии дешевых денег. Сегодня же мы наблюдаем обратную картину: Центробанк поднял ставку рефинансирования, а это однозначно отразится на процентных ставках.

Если приплюсовать к этому существующие ипотечные ставки, стоимость строительства со всеми коррупционными составляющими и крайней неэффективностью производства в отрасли, то того спроса, который смог бы повлиять на развитие рынка, мы не увидим. Считаю, что только когда мы избавимся от этих "гирь", мы сможем говорить о развитии рынка недвижимости и перейти в зону реального спроса, предполагающего и рост цен, исходя из соотношения спрос-предложение.

Дачники на аренде

РГ: Хорошо, с новым жильем разобрались. А что сейчас происходит на  рынке аренды загородных домиков?

Жукова: В этом году он переживает подъем. Спрос в достаточной мере высокий и значительно выше, чем в 2010 году. Если сравнивать с апрелем прошлого года, то спрос на коттеджи вырос на 29 процентов.

Предложение тоже выросло, конечно, не настолько, как спрос, но все же — практически 18 процентов. В первую очередь, подобное оживление связано с тем, что у людей в мозгах кризис закончился. К тому же подорожали путевки за границу. Да и аномальная жара прошлого года, подвигла большое число людей снять себе какой-то летний дом за городом.

РГ: А что с ценами? Выросший спрос не потащил их вверх?

Жукова: Средние цены по сравнению с 2010 годом не выросли. Они даже ниже, особенно на престижных направлениях. И это я связываю с тем, что на рынок поступило меньше дорогих объектов. Так как спрос на них небольшой, и многие решили их вообще продать.

Разброс цен очень большой. Минимальный объект у нас предлагается за 10 тысяч рублей в месяц. Например, есть домик в 120 километрах от МКАД по Егеровскому шоссе. Дачный домик 52 квадратных метра на 5 сотках с отечественной мебелью и удобствами во дворе.

Самый дорогой объект, который сегодня предлагается, стоит 47 тысяч долларов в месяц. Это даже особняком трудно назвать, скорее всего, это ближе уже к дворцу. 1,5 тысячи квадратных метров на участке в 50 соток по Рублево-Успенскому шоссе.

Самый востребованный диапазон расценок — это от 30 до 60 тысяч рублей. Соответственно, в среднем диапазоне 40-50 тысяч можно арендовать довольно приличный дом с удобствами, с баней, а, может быть, даже с гаражом и специально оборудованным местом для шашлыков.

РГ: Что-то новенькое появилось на рынке?

Жукова: Нового ничего не придумано. Как правило, дом сдается от трех до пяти месяцев, чаще с мая по октябрь. Сезон бронирования начался с конца февраля. В апреле он прошел свой пик, и в мае уже будет снижать темпы роста, так как чем ближе к июню, тем хороших объектов практически не остается.

РГ: И никакой экзотики не предлагают?

Жукова: Сауны, камины, бассейны, теннисные корты для коттеджей определенной ценовой категории это не экзотика, а норма.

Если говорить о дешевом  сегменте, то, например, хозяева живут в основном доме, а сдают гостевой домик. Для кого-то по цене это экономия, но, с точки зрения свободы проживания, передвижения и ощущений, это минус, причем существенный. Но это в какой-то мере и экзотика.

А в дорогих домах — это какие-то особенности на участке, например,  статуи или вертолетная площадка. Или специфический дизайн домов, сделанный в дворцовом или в греческом стиле.

РГ: Как можно сэкономить на аренде дачи?

Жукова: Первый вариант — это умерить свои аппетиты и искать домик подальше от Москвы с минимальным набором удобств и не по престижному направлению (Запад, Северо-запад, Юг и Юго-запад). В таких местах экология лучше, пожаров поменьше, да и никакого производства практически нет.

Второй вариант — разница между двумя домами одинаково расположенными на престижном, например, Западном направлении и на не престижном, допустим, Рязанском направлении. При этом один из них будет в охраняемом коттеджном поселке, а другой — стоять в деревне. Цена может различаться в два и более раза.

РГ: Посоветуйте, как не нарваться на неприятности, арендуя дачу?

Жукова: На самом деле, способ обмана в любой аренде один. Дом может сдать человек, который не является собственником. И с дачными домами это легче провернуть.

Дело в том, что у многих собственников документы есть только на землю. А у некоторых вообще может и не быть никаких бумаг. У этих людей логика такая: я тут давно уже живу, продавать его не собираюсь, а дойти и зарегистрировать свой дом просто лень.

Поэтому минимально, что можно спрашивать это хотя бы документы на землю. И опять же для подтверждения того, что собственник действительно собственник, надо бы поговорить с соседями. Особенно если речь идет о дешевых домах. Так как в охраняемых поселках чужой человек редко попадется.

РГ: Одно время много компаний скупали пустующие земли, бывшие пионерские лагеря и прочее и начали строить там дачные поселки. Часть домов продавали, часть сдавали в аренду. Но наступил кризис, и стройки заморозили. Сейчас ситуация налаживается. Можно ожидать, что в следующем году между такими поселками возникнет конкуренция, и цена на аренду жилья начнут падать?

Жукова: Тут трудно сказать. На самом деле, огромное количество поселков началось строиться за много лет до кризиса. Первые появились еще в 2004 году. Сейчас существует N-количество арендных поселков. Они, как правило, закрытые, информации о них практически нет. Так что говорить о какой-то серьезной конкуренции с частными домами в ближайшее время я бы не стала.

РГ: Тогда за счет чего могут упасть цены?

Жукова: Если дома не будут востребованы. На самом деле, после кризиса цены упали очень значительно. И за последние два года они докризисных еще не достигли. То есть дома сейчас сдаются дешевле, чем сдавались, например, в 2008 году.