В городе ощущается нехватка пятен под коммерческую застройку. Но при этом существует резерв территорий, которые на данный момент являются «заброшенными» – Выборгская сторона, Синопская набережная и др. Их использование откроет потенциал земельного фонда и создаст поле деятельности для инвесторов.
В зависимости от различных факторов, таких как престижность местоположения, наличие коммуникаций, цены на земельные участки под коммерческую застройку варьировались в 2006 году в достаточно широком диапазоне.
Город выделил меньше участков
За 2006 год количество участков, выделенных администрацией Петербурга под проектирование и строительство различных объектов коммерческой и жилой недвижимости, значительно снизилось по сравнению с предыдущим. Если в 2005-м посредством торгов было продано порядка 280 земельных участков под строительство, то в 2006 году – только 60. И функциональное назначение земельных участков, проданных на торгах Фонда имущества в прошлом году, отличается от показателей 2005 года.
В 2006 году на торгах Фонда имущества было продано лишь несколько земельных участков под строительство производственно-складских объектов, притом – по «короткому» пакету. Цена квадратного метра такого участка варьировалась в диапазоне $11–37. Земельный участок в долгосрочную аренду уходил на торгах по цене $254 за кв. м.
Под строительство торговых объектов в минувшем году было выставлено на торги также меньше земельных участков, чем в 2005-м (см. графики). Цена одного «квадрата» земли под торговлю в районах, близких к центральным, в местах с хорошей транспортной доступностью в 2006 году составила $317 (в 2005-м – $251–483). Земельные участки под торговые объекты в спальных районах с удовлетворительной транспортной доступностью продавались по «короткому» пакету по цене $48,57–180 (в 2005-м – $33–163).
Почти вдвое увеличилось количество земельных участков, проданных на аукционах Фонда имущества под строительство объектов обслуживания автомобилей. Если в 2005 году было продано только 35 участков, то в прошлом году их число достигло 72. Изменилась ценовая ситуация в этом сегменте. В 2005-м цены варьировались в диапазоне $24–50 за кв. м, а в 2006-м – от $79 до 150 за кв. м (в зависимости от района города).
Промышленных зон стало больше
Основной источник пополнения предложения земельных участков – вторичный рынок, за счет земель, высвобождаемых в результате перемещения, перепрофилирования, а также банкротства предприятий. Рыночная активность в данном секторе стала весьма высокой после принятия в декабре 2005 года Генерального плана Петербурга, согласно которому из центральных районов города должно быть выведено большинство производственных объектов.
В настоящее время осваиваются территории многих промышленных предприятий. Также под девелоперские проекты отдают свои земельные пятна некоторые сельскохозяйственные предприятия и компании. Например, ЗАО «Лето», ОАО «Цветы», владеющие обширными территориями на Пулковском шоссе, пополняют вторичный рынок земельных участков в Московском районе города. Другим источником формирования вторичного рынка земельных участков являются сделки по передаче прав аренды незастроенных участков. И еще одной составляющей в этом секторе вторичного рынка является выкуп компаниями арендуемых земельных участков с расположенной на них собственной недвижимостью.
Активизирует появление складских проектов строительство выездных магистралей. Спрос на земельные участки увеличился в связи с открытием движения по восточному полукольцу КАД. В ближайшей перспективе развития крупных транспортных проектов нашего города – строительство Северо- Западного скоростного диаметра, что также спровоцировало увеличение спроса на пятна под строительство коммерческих объектов.
В ходе реализации городского Генерального плана предполагается высвобождение порядка 20% площади центра Петербурга, которая на данный момент пока еще занята промышленными объектами (так называемый промышленный пояс). В 2007 году, возможно, будет принят экологический раздел Генплана Петербурга. Данная поправка скорректирует санитарно-защитные зоны промышленных предприятий и изменит зонирование земель под производственно-складскую функцию.
Согласно концепции развития промышленных территорий Генерального плана Петербурга, принятого в 2006 году, к 2015 году изменится структура и территориальное зонирование промышленных зон. Промышленные территории увеличатся на окраинах и сократятся в центральных районах города.
Цены растут, но не везде
Местоположение является одним из главных ценообразующих факторов для участка под коммерческую застройку. Затем идут следующие, не менее важные факторы, – транспортная доступность, обеспечение инженерной инфраструктурой.
Большинство предложений земельных участков под производственно-складскую застройку на сегодняшний момент сосредотачивается на выездах из города – Пулковское, Московское, Таллинское, Волхонское, Мурманское шоссе. Предлагаются также земельные участки, сконцентрированные вокруг КАД. За время строительства транспортного обхода вокруг Северной столицы земля рядом с КАД выросла в цене в 8–15 раз. И в дальнейшем эксперты прогнозируют еще большее удорожание.
По мнению Елены Михриной, ввиду увеличивающегося спроса свободной – еще никем не выкупленной – земли вокруг КАД уже осталось не так много, она раскуплена. Цены на земельные участки в районе КАД, где в настоящий момент идет наиболее активное строительство, в зависимости от удаленности от КАД и близости к железнодорожным путям могут колебаться в пределах $10–100 за кв. м. Дороже всего стоят пятна с инженерной подготовкой, возле транспортных шоссе с наивысшей пропускной способностью. В самый низкий ценовой диапазон попадают инженерно неподготовленные земли, требующие перевода из категории сельскохозяйственных земель.
Количество земельных участков, предоставляемых под строительство офисных зданий, ежегодно уменьшается. В центральных районах города свободных площадок практически нет. Общественно-деловые зоны формируются на выездах из города, рядом со значимыми объектами (аэропорт), в местах с отличной транспортной инфраструктурой. Стоимость участков в центральных районах города колеблется от $62–1210 за кв.м. в зависимости от местоположения и транспортной доступности.
Ограничения, наложенные на приобретение, и дефицит участков под строительство торговых объектов в центре Петербурга стимулируют размещение торговых площадей в других районах города. Так, на выездах из города создаются и уже сформированы торговые зоны. «Данная тенденция появилась два года назад, – говорит Елена Михрина. – Зонами наибольшей активности называют на данный момент Пулковское, Выборгское, Мурманское шоссе, Приморский район. По мнению игроков рынка, подобные процессы могут начаться и вблизи других, пока не таких активных, трасс». Стоимость участков под строительство торговых объектов в центре города составляет от $254 – 430 за кв.м. На выездах из города – $96–133 за кв. м. По словам коммерческого директора ООО «Центр Проектов Развития Недвижимости «Вечер» Дмитрия Деева, в ближайшее время рынок земельных участков под коммерческую застройку в Петербурге будет развиваться по модели Москвы. «Сегодняшняя ситуация на московском рынке такова, что свободных участков внутри МКАД почти не осталось, – говорит Дмитрий Деев. – При этом цена земли на участки, расположенные снаружи МКАД, находится на таком уровне, что логистическим операторам приходится развивать свои территории, руководствуясь в первую очередь стоимостью земли, а «дорогая» земля остается для жилищников и торговых операторов. В Петербурге только начинают появляться крупные логистические проекты, при этом при анализе их расположения очевидно, что некоторые районы будут «перегреты», если все заявленные проекты реализуются».
Дарья Куксенкова
http://www.bn.ru
Свежие комментарии