Сам себе андеррайтер

Вопрос о том, насколько можно доверять тому или иному застройщику, очень серьезно волнует покупателей жилья. Ведь речь идет о немалых суммах, а выполнит ли девелопер свои обязательства — бог весть. Оценить надежность компании, взявшейся за строительство дома, неспециалисту нелегко, но попробовать стоит.

Важные факторы

О надежности застройщика нельзя судить по одному признаку, рассматривать их необходимо в комплексе. В первую очередь учитывается опыт, количество и качество уже готовой недвижимости. Хорошо бы выяснить сроки реализации проектов, не было ли простоев. «Средняя динамика строительства — два-три этажа в месяц для монолитного дома и четыре-пять для панельного», — ориентирует Анжела Кузьмина, коммерческий директор УК «Уникор». Стоит узнать, сколько лет девелопер на рынке — чем дольше срок, тем меньше риск, что в один прекрасный момент компания пропадет из поля зрения. Однако даже такие серьезные показатели, как опыт, известность и размер фирмы не являются «железной» гарантией. «Порой именитые девелоперы замораживали объекты, а малоизвестные продолжали», — говорит Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty. Тем не менее если застройщик входит в крупный холдинг, бизнес которого диверсифицирован, его надежность выше, считает Василий Шарапов, заместитель руководителя юридического департамента инвестиционно-девелоперской компании «Сити — XXI век».

Часто проблемы срыва сроков связаны с тем, что девелопера подвел подрядчик или даже субподрядчик. Поэтому нелишне ознакомиться со всеми партнерами проекта. «Плохо подобранный пул контрагентов грозит высокими строительными рисками, некачественным исполнением работ, несвоевременным обеспечением объекта строительными материалами и подключением к сетям электро- и водоснабжения», — говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации ИНКОМ. Показательным может стать и выбор финансового компаньона, архитектора, консультанта, риэлтора. «Любой профессионал дорожит своей репутацией и очень серьезно относится к выбору партнера, поэтому наличие в проекте известных имен является косвенным подтверждением надежности, — подтверждает Алексей Сидоров, директор по развитию Kalinka Realty. — Мы отказывались работать с застройщиком, потому что не могли оценить его надежность и не хотели рисковать своим именем».

О работе подрядчиков и поставляемых ими материалах, да и вообще о качестве домов и уровне их эксплуатации можно судить по отзывам покупателей квартир. Отдельное внимание необходимо уделить самому объекту, напоминает А. Сидоров. Говорить о надежности проекта можно только в том случае, если он реализуется в соответствии с законодательством, то есть застройщик оформил всю документацию, получил разрешение на строительство и опубликовал документы надлежащим образом. На сайте должна быть размещена проектная декларация. Кроме того, «при знакомстве с перечнем документов застройщика необходимо обратить внимание на указанный в них целевой порядок использования участка, который должен свидетельствовать либо о праве аренды, либо о праве собственности на землю, которая относится к категории под разрешенное жилищное строительство», советует А. Кузьмина.

Заглянуть в чужой карман

Очень важный, но самый сложный момент — оценка финансовой состоятельности фирмы. Ключевые факторы тут — наличие ликвидных активов и кредиторских требований, величина уставного капитала, грамотная финансовая политика, положительный баланс активов и пассивов. Иногда девелопер с гордостью заявляет, что строит «на свои», либо раскрывает данные о кредитах, но чаще всего такие сведения, как кредитная история, долговая нагрузка и т.д., закрыты. Тем не менее журналистам порой удается многое, так что можно ориентироваться на информацию из деловых и профильных СМИ. Часто из них же удается почерпнуть сведения о договоренностях между застройщиками и крупными банками. Наличие такого партнерства — хороший признак: банки проводят полный финансовый анализ девелопера как заемщика и детально оценивают его надежность. Как говорит А. Кузьмина, сведения о состоятельности фирмы можно получить за определенную плату — в банке, кредитующем девелопера, либо из специальных баз данных, например в «Интегрум Компании».

Показателем надежности, безусловно, является и ведение деятельности по 214-ФЗ. Во-первых, это дает серьезные гарантии покупателю, а во-вторых, говорит о прозрачности компании перед органами власти. Да и перед клиентами тоже. Государственные гарантии, которые в разгар кризиса были предоставлены некоторым девелоперам (например, ГК «ПИК») — тоже положительный фактор: покупатель может рассчитывать, что и в следующий раз компанию поддержат сверху. Очень помогает устойчивости бизнеса наличие у руководства связей в местной администрации — но о них можно узнать только неофициальным путем, иногда из прессы. Еще лучше присутствие в составе правления чиновников или бывших представителей власти.

Непоказательный пиар

Прозрачность — весомое достоинство девелопера. На российском рынке с этим обстоит не очень хорошо, но иногда фирма вынуждена становиться более открытой: «Если застройщик намерен привлекать средства на международных финансовых рынках, отчетность перед инвесторами — необходимое условие успешного размещения выпущенных ценных бумаг», — замечает В. Шарапов. Идеальная компания, самая открытая и надежная, — та, что провела IPO и торгуется на международной бирже, но подавляющему большинству участников рынка об этом не приходится и мечтать. Причем прозрачность не нужно путать с активной рекламной деятельностью. А вот если информационная активность резко снижается или вообще сходит на нет — это уже показатель проблем.

В целом пиар-политика во многом зависит от стиля руководства и характеризует именно его да еще амбиции фирмы, а вовсе не ее устойчивость. В пример можно привести «Социальную инициативу», чья деятельность закончилась печально, или «громкую» Mirax Group, которая ныне имеет очень серьезные проблемы. Важнее, пожалуй, качество и информативность интернет-ресурса застройщика. «Сайт — лицо компании. Наличие сведений об объекте, команде, стоимости квартир, разрешительных и проектно-сметных документах говорит о том, что финансовое состояние застройщика вполне удовлетворительно, раз он может позволить себе содержание и обновление подобного ресурса», — отмечает Р. Строилов.

Как это делают профессионалы

Секретами профессионального андеррайтинга делится Борис Шаронов, директор департамента рисков НСКА (Национального страхового и кредитного агентства). По его словам, экспертиза застройщика и проекта проводится по трем направлениям. Во-первых, правовой анализ учредительных, правоустанавливающих и исходно-разрешительных документов. Во-вторых, оценка финансового состояния компании и ее партнеров, рисков схемы привлечения средств, прогноз экономической состоятельности проекта. В-третьих, анализ косвенных факторов, оказывающих влияние на риски: исполнение девелопером обременений, наличие и состояние офисов продаж, состояние непосредственно объекта, наличие собственной материально-технической базы, анализ информации от местной администрации, надзорных органов, конкурентов… Чтобы полноценно выполнить всю эту работу, эксперт страховой компании должен обладать достаточно широким спектром знаний, навыков, связей в области законодательства, строительства, сделок с недвижимостью, страхования. Необходимо уметь читать документы, систематизировать полученную информацию, делать обобщения, обладать аналитическими способностями. Способен ли непрофессионал на что-то подобное?

«Оценка учитывает слишком много факторов, и не только правового характера, часто выводы специалистов далеко неочевидны для непрофессионала и даже для академического юриста», — уверяет Б. Шаронов. Того же мнения придерживается Р. Строилов: «Профессионально определить надежность застройщика весьма трудно. А человеку, не знакомому с финансами, юридической и девелоперской деятельностью, вообще нереально». «Более того, мы против предоставления развернутой информации такого рода кому бы то ни было, и не только из соображений защиты ноу-хау, — продолжает Б. Шаронов. — Дело в том, что часть данных, лежащая в основе выводов экспертизы, носит неофициальный характер, и придание ей публичности может навредить и проекту, и застройщику». Можно применить «военную хитрость»: прийти в страховую компанию и сделать вид, что хотите застраховать покупку квартиры. Крупные организации вроде РОСНО не станут проводить андеррайтинг девелопера и проекта ради одного клиента — они работают только с определенными фирмами. А вот компании поменьше могут согласиться.

Одному богу известно

Как соглашаются эксперты, критериев, по которым можно было бы с полной уверенностью определить надежность той или иной компании, не существует. Даже самая тщательная и профессиональная экспертиза не гарантирует отсутствие проблем в будущем. «Мы всего лишь пытаемся адекватно оценить текущее состояние проекта и его участников, сделать прогноз, а прогноз этот, как и погодный, имеет свойство не всегда сбываться», — говорит Б. Шаронов.

Ну и не забывайте, в какой стране мы живем. Ни один девелопер не застрахован от потрясений, которые могут возникнуть внезапно, по прихоти местной администрации или других чиновников, напоминает Р. Строилов. Роковой может оказаться и резкая смена власти или ее курса, что приводит к изменению строительных нормативов, а также правил приема жилья госкомиссией.