Налог с продажи недвижимости для нерезидентов – 30%

Практически в каждом агентстве недвижимости  2-3 раза в год происходят сделки с участием нерезидентов страны. Однако не все агенты знают, что при условиях, когда продавец квартиры больше года не проживает на территории Российской Федерации, его доход с продажи объекта недвижимости облагается налогом в 30%.

Собственники однокомнатной квартиры в 2003 году уехали из Барнаула на постоянное место жительства в другую страну. Для начала – сбирались разведать обстановку, а потом – обжились, привыкли и, получив гражданство в Германии,  решили все-таки переехать. А оставленную на попечение родственников квартиру посчитали нужным продать. На имя родных прислали доверенность и попросили их оформить сделку. За помощью в продаже квартиры люди обратились к опытным риэлторам, которым в процессе работы удалось выяснить следующее. Оказывается, подобная сделка, где собственником является нерезидент страны, облагается налогом в 30%. Продавцов подобная новость привела в удручающее состояние.  Странные условия для гражданина Российской федерации  тем более того, кто уже много лет владеет недвижимостью в родной стране. За разъяснениями риэлторы и их клиенты обратились в компанию ПРОКС, оказывающую бухгалтерские и налоговые консультации. Там пояснили следующее.

НДФЛ облагаются доходы, полученные налоговыми резидентами и нерезидентами от источников в РФ, в том числе от реализации недвижимого имущества, например, квартиры или доли в ней.

В статье 224 НК РФ определено, что доходы налоговых резидентов РФ облагаются НДФЛ по ставке 13%, а налоговых нерезидентов – по ставке 30%.

Перечень доходов, не подлежащих обложению НДФЛ, определен в ст.217 НК РФ. П.17.1 указанной статьи к таким доходам относит те, что получают налоговые резиденты РФ с продажи квартиры и доли в ней, если недвижимость находилась в собственности налогоплательщика — три и более года. Отметим, что данная норма действует с 1 января 2010 года (п.2ст.6 ФЗ от 19.07.2009 N 202-Ф3) и распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2009 года (п.4ст.5 ФЗ от 27.12.2009 N368 Ф3).  Следовательно, НДФЛ не облагаются только доходы резидентов от продажи квартиры, находящиеся в собственности более трех лет, нерезиденты в данном случае не освобождаются от уплаты налога.

Кто же такие резиденты и нерезиденты? Согласно п.2 ст.207 НК РФ в целях обложения НДФЛ к налоговым резидентам относятся физические лица, фактически находившиеся в РФ не менее 183 календарных дней (шесть месяцев) в течение 12 следующих подряд месяцев. При этом период нахождения физического лица в Российской Федерации не должен прерываться на периоды выезда за пределы страны для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения. Эти данные подтверждаются соответствующими пометками в паспорте о пересечении границы. И, следовательно, все другие физические лица являются нерезидентами.

Выходит, что статус налогоплательщика зависит от количества календарных дней, которые он фактически находился на территории РФ, а не от гражданства. А при определении статуса резидента принято брать период – 12 месяцев, предшествующих дате получения им дохода, чаще всего такой датой является день заключения договора купли-продажи.

Там, где российское и иностранное законодательство пересекаются, вступают в силу международные договоры. Приоритет положений международных договоров РФ, касающихся налогообложения и сборов, над нормами российского налогового законодательства закреплен статьей 7 части 1 НК РФ. В настоящее время РФ заключены, ратифицированы и действуют несколько десятков международных договоров с иностранными государствами об избежании двойного налогообложения (преимущественно в форме Конвенций и Соглашений). Согласно этим договорам капитал, представленный недвижимым имуществом, которое принадлежит лицу с постоянным местопребыванием в одном Договаривающимся государстве и находится в другом договаривающимся государстве, может облагаться налогом в этом другом Государстве.

Кроме того, международным договором разрешается произвести зачет налога, уплаченного в одном договаривающимся государстве, в счет налога, уплачиваемого в другом – в государстве места пребывания. Так что, не заплатив этот налог в России, налогоплательщику все же не удастся избежать его оплаты вовсе.

Но есть ли альтернативы подобным сделкам, где нерезиденту не придется платить такую сумму? Если рассматривать приведенный пример, то продавец может пойти двумя путями.

Первое, превратиться в резидента страны, то есть прожить в России 183 дня до заключения договора о купли-продажи. Этот вариант бывает не очень удобен, поскольку придется сменить место работы или учебы, не говоря уже о месте жительства.

И второе, подарить свою квартиру близким родственникам, чтобы уже они, пользуясь преимуществами резидента, продали квартиру. Однако в данном случае налог все же должен быть уплачен, хотя и в меньшем объеме – по ставке в 13%, поскольку имущество находилось в собственности налогоплательщиков менее трех лет.

Следует сделать вывод, что если граждане страны собираются надолго покинуть территорию Российской Федерации, а в последующем им, возможно, понадобиться продать свою недвижимость, то лучше позаботиться об этом заранее. Иначе налог с продажи квартиры найдет своего адресата и в другом государстве.