Федеральному закону № 214-ФЗ, называемому в обиходе законом о дольщиках, пошел седьмой год. «Возраст» мало сказывается на его популярности у строителей – большая часть по-прежнему предпочитает работать по другим схемам. Однако в предвыборный год, когда власти особенно заинтересованы в социальной стабильности, условия работы застройщиков, похоже, ужесточатся.

Не в доле

Согласно данным крупнейшей социальной сети «Однодольщики», по всей России сегодня насчитывается больше 65 тыс. семей обманутых соинвесторов. На сайте www.odnodolshiki.ru указано свыше 300 проблемных объектов в разных городах страны. Больше трети из них приходится на Москву и область.

Несмотря на широкое употребление слова «дольщики» в этом контексте, большинство пострадавших покупателей жилья формально ими не являются, так как приобрели его не по договорам участия в долевом строительстве. Хотя Федеральный закон 214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») принят в конце 2004 г., на территории России до сих пор широко применяются предварительные договоры купли-продажи, договоры соинвестирования, вексельные и прочие, как у нас принято говорить, «серые» схемы. До недавних пор участники рынка любили повторять, что все они являются законными. Однако в соответствии с поправками от июня 2010 г. единственно легитимной признана продажа по договорам участия в долевом строительстве (ДУДС). Все остальные договоры следует перезаключить. Это касается всех объектов, кроме тех, по которым разрешения на строительство были получены до 1 апреля 2005 г., или тех, что на текущий момент уже введены в эксплуатацию.

Теперь, имея на руках «серый» договор, покупатель может обратиться за помощью в соответствующую инстанцию. Так, в течение 2010 г. управление г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов, контролю (надзору) в области долевого строительства (специальный орган, уполномоченный следить в столице за исполнением положений закона № 214-ФЗ; постановлением Правительства Москвы № 157-ПП от 26.04.2011 переименован в комитет) получило 1823 обращения граждан, касающиеся преимущественно переоформления ранее заключенных договоров. За I квартал текущего года поступило еще 923 обращения – через мэрию, сайт Моснадзора и горячую линию. Получив подобные жалобы, а также обнаружив нарушения в ходе самостоятельной проверки, Моснадзор высылает застройщикам предписание перезаключить договоры со всеми своими частными инвесторами в рамках закона № 214-ФЗ. За время своего существования орган выдал 46 таких предписаний. Их неисполнение служит поводом для прокурорской проверки и обращения в арбитражный суд с просьбой о временной приостановке строительства. Так, в настоящее время Моснадзор участвует в качестве третьего лица в 29 судебных заседаниях.

Весной нынешнего года на столичном строительном рынке произошло очередное громкое событие – закрытие бренда «Миракс», что фактически означает официальное признание финансовой несостоятельности компании и аффилированных с ней структур. Уже какое-то время жилые кварталы «Кутузовская миля», «Well House на Дубровке», «Well House на Ленинском» и другие числились среди проблемных объектов. Как заявил на «прощальной» пресс-конференции глава компании Сергей Полонский, все объекты будут достроены, а обязательства перед покупателями выполнены. Пока же дела обстоят следующим образом: соинвесторы проектов «Миракс» требуют переоформления «преддогов», по которым были куплены квартиры, на договоры долевого участия, а Сергей Полонский тем временем рассылает в СМИ открытые письма Сергею Собянину с просьбой «о встрече и проведении совещания по важнейшей проблеме, затрагивающей жителей столицы, дольщиков». В цитируемом письме речь идет о «Кутузовской миле» – согласно сайту «Однодольщики», это 150 человек. «В настоящее время сотрудниками Моснадзора ведется активная работа с некоммерческими партнерствами по защите интересов прав дольщиков «Миракс»: регулярно проходят совещания, вырабатываются общие алгоритмы действий», – уточняет руководитель пресс-службы Моснадзора долевого строительства Лариса Хорева.

Всего под особым контролем Моснадзора сегодня находятся 39 объектов, причем 35 из них, по оценке ведомства, являются проблемными. Под этим понимается, что застройщики не выдерживают установленных сроков сдачи своих объектов, а покупатели не получают никаких компенсаций. На большинстве этих объектов привлечение средств осуществлялось согласно предварительным договорам (и только в двух случаях указано, что продажи идут в соответствии с законом № 214-ФЗ). Вряд ли это можно назвать совпадением.

И рады бы в рай…

Назвать даже приблизительное число застройщиков на территории России, реализующих квартиры по ДУДС, не представляется возможным. Сколько таких в столице, точно не знают даже в Моснадзоре, однако «Строителю» сообщили, что за I квартал 2011 г. отчетность в Комитет в соответствии с требованиями закона № 214-ФЗ предоставили 11 компаний-застройщиков по 256 объектам.

Отдельные специалисты рынка предполагают, что в соответствии с 214-м законом работают 20%, максимум 30% застройщиков. Из наиболее известных можно назвать «Пересвет-Инвест» (один из первых в Москве и Московской области, кто перешел на закон № 214-ФЗ; первый ДУДС был зарегистрирован на объекте в Лыткарине (ул. Колхозная) в марте 2007 г.); «Домостроитель» (работает по 214-му с 2008 г.); финансово-строительная корпорация «Лидер» (следует закону с 1 апреля 2005 г.); ЗАО «Желдорипотека», концерн «ЮИТ».

Те, кто следует Федеральному закону № 214-ФЗ, чаще всего объясняют это исключительно своим желанием работать в правовом поле и позиционировать себя соответствующим образом в глазах покупателей. В остальном, по их утверждениям, работа по 214-му сулит только лишние обязательства и расходы. Кроме того, определенные обстоятельства порой не позволяют следовать закону даже при наличии искреннего желания. Например, согласно Федеральному закону № 214-ФЗ компания может привлекать деньги участников долевого строительства только в том случае, если имеет земельный участок на праве собственности, аренды или субаренды (последнее было внесено июльскими поправками 2010 г.). Если же юрлицо распоряжается землей на иных условиях (строительство ведется на федеральной земле, на основе федерального контракта), оно согласно букве закона просто не получает статус застройщика и, соответственно, не может продавать по ДУДС. Это достаточно распространенное явление – в Москве так работают десятки компаний, например «Интеко» (в частности, на федеральной земле строится ЖК «Доминион» около метро «Университет»).

Еще один пример из плоскости земельных отношений приводит коммерческий директор ГК «Пионер-Москва» Дмитрий Отяковский: «Мы подготовили по одному из наших объектов полный комплект документов, соответствующий требованиям закона № 214-ФЗ, и сдали в регистрационную палату. Нам отказали в регистрации по единственной причине: по Федеральному закону № 214-ФЗ у застройщика обязательно должен быть «длинный» договор аренды земельного участка, а срок нашего составлял 11 месяцев (такие договоры регистрации не подлежат). Самое интересное, что с нашей стороны нет нарушения – договор абсолютно законный, причем в нашем случае он был заключен по инициативе властей. Нужно понимать, что процесс переоформления договора аренды земли на другой срок в земельном комитете занимает от 6 до 9 месяцев, поэтому иногда быстрее достроить, чем привести проект в полное соответствие с законом».

Для многих камнем преткновения становится экономика проекта. Общеизвестно, что, согласно Федеральному закону № 214-ФЗ, застройщик не имеет права привлекать средства дольщиков до того, как получит необходимые разрешения на строительство. Между тем именно на данном этапе он, как известно, несет колоссальные затраты. «В московской практике стоимость лота на аукционе на заключение права аренды земельного участка может составлять половину стоимости проекта по возведению жилья экономкласса. Так, цены на подобные квартиры на первоначальном этапе продаж составляют около 90–100 тыс. руб. за 1 м2, тогда как стоимость лота исчисляется сотнями миллионов рублей», – сетует руководитель юридического отдела «Пересвет-Инвеста» Елена Филатова.

Зная, что им «не потянуть» таких расходов, многие компании ищут пути обхода закона № 214-ФЗ. «Если бы закон разрешил получать денежные средства с момента подписания договора участия в долевом строительстве, а не с момента его регистрации в государственном органе, а также разумно снизил размер штрафных санкций, то эти меры значительно увеличили бы количество застройщиков, работающих по нему», – отмечает Александр Арсеньев, старший вице-президент по правовым вопросам концерна «ЮИТ» в России.

К самому закону претензий нет, просто рынок еще не готов по нему работать, считает руководитель управления маркетинга и развития группы компаний «КОНТИ» Сергей Мигунов: «Обстоятельства, препятствующие исполнению закона № 214-ФЗ, зачастую лежат вне сферы влияния девелоперов, важную роль играют административные издержки». Чаще всего под ними подразумеваются затянутые и неопределенные сроки вынесения тех или иных решений, произвол чиновников и тому подобное. Скажем, по сложившейся в России практике достаточно часто разрешение на строительство получают задним числом, уже в процессе строительства. Также могут возникнуть проблемы в отношениях с третьими сторонами, например, срыв сроков в поставках субподрядчиков. Закон же эти отношения никак не регламентирует. «У покупателя есть мощный механизм воздействия на застройщика, в то время как самому застройщику государство не предлагает никаких механизмов воздействия на не зависящие от него факторы», – говорит Мигунов.

И кнутом, и пряником

Перечислять недостатки и противоречия закона № 214-ФЗ можно долго. За время его существования все они уже неоднократно упоминались и разбирались. Вопрос в другом: что сделано в 2010 г. для того, чтобы застройщики массово и дружно встали «под его знамена»?

Эксперты дают последним поправкам закона непохожие оценки. «Застройщикам еще раз напомнили, что они должны работать по 214-му», – иронизирует Олег Сухов, адвокат «Первого Столичного юридического центра». По мнению юриста, в этих поправках нет ничего принципиально нового.

Александр Арсеньев (концерн «ЮИТ») считает иначе. «Важнейшим для игроков рынка следствием изменений, внесенных в 2010 г. в 214-й закон, является то, что теперь вести деятельность вне данного ФЗ стало более рискованно, чем его соблюдать, тогда как до принятия этих поправок риски закона № 214-ФЗ трактовались многими застройщиками как неприемлемые», – говорит эксперт. Согласно новым правилам компании, продающие жилье не по ДУДС, могут быть оштрафованы на сумму до 1 млн руб.

Это вряд ли склонит застройщиков в массовом порядке следовать закону, но, возможно, возымеет действие на отдельные компании. Правда, уже высказываются мнения, что таким образом застройщиков лишь вынудят отказаться от проектов экономкласса в пользу более дорогого жилья, так как это позволит «отбить» штраф буквально на продаже одной квартиры. Но учитывая избыток на рынке жилья бизнес-класса и недостаток доступного, данное предположение представляется спорным.

Однако разработчики последних изменений закона № 214-ФЗ применили не только метод запугивания. Как отмечает Александр Арсеньев, был введен ряд очень важных для застройщиков положений, которые упростили администрирование работы. В частности, это возможность работать по 214-му закону и в том случае, когда земля принадлежит на праве субаренды, отсутствие залога на квартиры, которые не нашли своих покупателей в период строительства, и другие. Важным решением стало освобождение законопослушных застройщиков от НДС (соответствующие изменения были внесены в Налоговый кодекс). Согласно последней редакции НК отныне не подлежат обложению НДС на территории РФ услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с законом № ФЗ-214. НДС начислялся на разницу между себестоимостью строительства дома и суммой всех средств, полученных от участников долевого строительства дома.

В УК «Домостроитель» убеждены, что с каждым кварталом компаний, работающих по договору о долевом участии в строительстве, становится все больше. Причем это не только крупные игроки рынка, но и мелкие застройщики. Особенно эта тенденция заметна на первичном рынке жилья Подмосковья. «По нашей оценке, сегодня около 60 % проектов в Московской области продаются по договорам участия в долевом строительстве. К их числу можно отнести практически все проекты, выведенные на рынок после кризиса, и существенную часть старых. Как правило, по схемам, не предусмотренным в законе № 214-ФЗ, ведутся продажи в крупных проектах на завершающей стадии реализации», – говорит директор по маркетингу управляющей компании «Домостроитель» Ольга Гусева.

Действительно, в последнее время все больше застройщиков заявляют о своем намерении продавать квартиры по ДУДС на отдельных проектах. Например, в компании «Конти» сообщают, что в настоящее время продают жилье по договорам купли-продажи, но на новых объектах планируют вести продажи по ДУДС. Компания «Пионер-Москва» сейчас завершает строительство ЖК «Лазаревское» в Южном Бутове, где уже перешли на «долевку». Как сообщили в компании, квартиры, продававшиеся по преддогам, находятся в корпусах А и Б, а поскольку они сегодня уже вводятся в эксплуатацию, большинству покупателей переоформление договоров не нужно: рисков нет, дома построены. В ближайшее время компания планирует официальный старт продаж сразу по двум новым объектам: ЖК «LIFE- Волжская» и ЖК «LIFE-Сходненская», реализация квартир в которых также будет вестись в соответствии с законом № 214-ФЗ.

Что мешает

Постепенно закон № 214-ФЗ меняется в лучшую сторону, хотя еще достаточно далек от жизни. Прежде всего, сам по себе ДУДС еще не панацея. Вспомним, что по закону договоры участия в долевом строительстве вступают в силу только с момента их регистрации. Между тем в Москве по-прежнему распространена практика, когда компания декларирует, что продает по закону № 214-ФЗ, но при этом не регистрирует договоры. «Людям говорится: мы сейчас все продадим, а потом возьмем договоры и скопом отнесем их в регпалату. В данном случае отсутствие регистрации означает, что застройщиком не выполнено одно из важнейших требований – по сути, договоры недействительны», – напоминает Дмитрий Отяковский. В этом случае говорить о гарантиях не приходится.

Кстати, отсутствие своевременной регистрации договоров – не всегда результат злого умысла или недобросовестности застройщика, уточняет адвокат Олег Сухов. По его словам, застройщикам очень мешают сложности с оформлением правоустанавливающей документации и открытием регистрационного адреса в Росреестре для регистрации договоров долевого участия. При этом эксперт ссылается на опыт знакомого застройщика, который уже длительное время не может зарегистрировать договоры.

Кроме того, в законе, по большому счету, не содержится механизмов обеспечения прописанных в нем гарантий. Многие из них не могут быть исполнены застройщиком. «Для полной защиты прав дольщиков необходимы следующие поправки к закону № ФЗ-214: обязательное страхование рисков завершения строительства в конкретные сроки крупными страховыми компаниями и гарантии возмещения таких страховых выплат со стороны государства; возложение функций по оформлению документов на начальном и завершающем этапах строительства на местные или федеральные органы власти, чтобы полностью искоренить коррупцию и бюрократизм в данных отношениях», – говорит Сухов.

На данный момент п. 9 статьи 21 закона обязывает застройщика предоставлять в проектной декларации информацию «о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков». Как правило, на этапе привлечения финансовых средств застройщик не заинтересован в том, чтобы возбуждать у потребителя какие-либо опасения и тем более за свой счет оплачивать страхование указанных рисков, поэтому он практически всегда указывает в декларации, что они отсутствуют.

«Сегодня важно принять как должное и прописать в законодательных актах наличие рисков как застройщика, так и дольщика (независимо от того, что декларирует застройщик). Необходимо предложить добросовестному приобретателю на этапе строительства независимую оценку и возможность добровольного страхования его (дольщика) рисков. Следует не только повысить требования к застройщику, но и законодательно обязать дольщика до заключения договора долевого участия обращаться за оценкой своих рисков к независимой страховой организации и заручиться возможностью предоставления финансовых гарантий», – убежден Юрий Гольдберг, управляющий партнер Национального страхового и кредитного агентства (НСКА). По мнению эксперта, такие законодательные инициативы позволят отличить пострадавших инвесторов, которые стали таковыми вследствие случайных рисков, поддающихся адекватной оценке, от покупателей, которые, несмотря на требования закона и невзирая на отказ страховщиков в финансовых гарантиях, вложились в заведомо нелегитимные либо несостоятельные проекты в погоне за низкой ценой.

Существует опасность, что страхование рисков незавершенного строительства ляжет дополнительным – и существенным – финансовым бременем на покупателей, однако в случае, если на объекте возникнут реальные проблемы, также не даст никаких гарантий по возмещению ущерба всем дольщикам. Следовательно, чтобы эта система работала, должен проводиться, как минимум, обязательный финансовый аудит самих страховых компаний со стороны государства, как максимум – со стороны государства должны присутствовать какие-то серьезные гарантии. В Моснадзоре также считают, что поправки к закону № 214-ФЗ в части обязательного страхования рисков завершения строительства в конкретные сроки крупными страховыми компаниями необходимы. Кроме того, Управление является одним из разработчиков распоряжения Правительства Москвы «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков на территории города Москвы».

Важно понимать, что застройщики являются далеко не единственными фигурантами. По мнению экспертов, в законе следовало бы прописать ответственность всех участников процесса. «В первую очередь надо законодательно определить не только требования к застройщикам, которые, следуя закону № 214-ФЗ, не всегда являются реальными владельцами девелоперских проектов, но и требования к самим девелоперам, установить их официальный статус в рамках закона, – говорит Юрий Гольдберг (НСКА). – Эти требования должны отражать историю их деятельности, финансового положения, наличия активов и материально-технической базы, квалифицированных кадров. Внесение этой поправки очень важно для обеспечения возможности адекватной оценки своих рисков потребителями и страховыми компаниями, предоставляющими им финансовые гарантии в рамках добровольного страхования рисков дольщиков».

Олег Сухов считает, что ничего не изменится, пока ответственность за неисполнение закона не найдет отражения в Уголовном кодексе. По его мнению, в УК РФ необходимо включить норму о привлечении к серьезной уголовной ответственности не только должностных лиц строительных компаний, пытающихся работать в обход указанного закона, но и вообще всех участников данных правоотношений, в том числе самих дольщиков. В этом случае они под риском уголовной ответственности не будут идти на поводу у недобросовестных застройщиков, предлагает юрист радикальную меру.

По всей видимости, новые изменения закона не за горами. Например, в конце марта в Совете Федерации состоялись парламентские слушания на тему «Практика применения Федерального закона от 17 июня 2010 года № 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». По итогам слушаний всем участникам было предложено представить Совету Федерации свои соображения относительно различного рода изменений. К моменту выхода этой статьи, скорее всего, появятся первые конкретные результаты прошедшего обсуждения. Ясно одно: прогнозы тех, кто какое-то время назад прочили закону № 214-ФЗ тихую, незаметную смерть, не оправдались. Похоже, власти намерены сделать его одним из основных инструментов наведения порядка в жилищном строительстве.

Страховка для «незавершенки»

Сегодня единственной компанией, предлагающей услуги по страхованию рисков незавершенного строительства на московском рынке, является Национальное страховое и кредитное агентство (НСКА).

В январе партнером НСКА стало агентство «МИАН», а в течение марта – еще 7 риелторских агентств: «Мир недвижимости», «Омега-Сити», «Форум», «Пилигрим», «Семейные инвестиции», «Гостиный двор», «О”Гранд».

Перечисленные агентства перед заключением договора о долевом участии будут предлагать своим клиентам ряд услуг по страхованию всех финансовых рисков, в первую очередь речь пойдет о страховании рисков участников долевого строительства. Участникам вторичного рынка жилья будет предложено страхование титула собственности.

Стоимость страхования рисков незавершенного строительства варьируется от 0,5 до 2 % годовых. Допустим, покупатель выбрал квартиру площадью 64,9 м2 и общей стоимостью 4 250 850 руб. Дом будет строиться в течение трех лет, страховка в этом случае обойдется в 3,12 % за весь период страхования, то есть в год он платит 1,04 %, что в данном случае составит 44 209 руб.

©2024 KBAPTUPA.RU