Когда цены на квартиры в Петербурге пойдут вверх?

Петербургский рынок недвижимости находится в состоянии стагнации. Это замечают и простой потребитель: цены не растут, но и не снижаются, объекты, выставленные на продажу полгода назад, до сих пор не обрели новых хозяев. Теме не менее, многие ждут (и боятся) нового взрыва цен, тем более, предпосылки для роста имеются. По просьбе Online812 со своим прогнозом выступили петербургские аналитики и риэлтеры.

По данным аналитиков АРИН, объем предложения в апреле вырос на 3%, цены на вторичном рынке увеличились на 0,6%, а количество сделок — на 15%.

На рынке первичной недвижимости цены выросли на 0,3%, а количество сделок  напротив сократилось — на 30 процентов. Этот спад эксперты объясняют тем, что не был запущен в продажу разрекламированный жилой комплекс компании NCC «Эланд» в Девяткине.

«Сейчас рынок замер в ожидании начала продаж квартир 3-й очереди ЖК «Северной Долины» — говорит Елена Амирова, директор департамента долевого строительства

По словам Леонида Сандалова, заместителя директора агентства «Бекар», застой возникает, когда повышение цен не опережает инфляцию. В январе этого года цена квадратного метра на вторичном рынке выросла на 0,4 процента по сравнению с декабрем, в феврале – еще на 0,3 процента, в марте – на 0,2 процента. Это, конечно, рост, но очень слабый. А инфляция – 12 процентов в год.

Кстати, сравнивая темпы роста в 2011 году с темпами, например, 2006-го, следует помнить, что тогда стоимость недвижимости исчислялась все-таки в долларах, а не в рублях, потому и темпы роста были такими значительными. Сейчас, если пересчитать в долларах, и рост будет существеннее.

Вот как объясняет причины нынешнего застоя на рынке Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «Агентство развития и исследований в недвижимости»:

— Первичный рынок перетягивает деньги на себя. Клиенты, продавая собственное жилье, предпочитают приобретать квартиры большей площади в объектах долевого строительства, таким образом, выигрывая на разнице в ценах. В целом по рынку жилья не ожидается ощутимого роста цен, по крайней мере, до президентских выборов. Ни одна строительная компания не хочет противоречить правительственной программе доступного жилья. По последним данным, только в Санкт-Петербурге до 2015 года планируется увеличить объемы ввода жилья на 50%.

О будущем росте

Предпосылки для подорожания, конечно, имеются, вопрос в том: когда они сработают. По информации из банков, в 2011 году заметно – на 30 процентов – увеличились вклады в банках. Это вклады обычных людей: тех, которые, скопив миллион рублей, берут ипотеку на полтора миллиона и покупают квартиры на стадии стройки. И скоро эти клиенты придут в строительные компании, когда почувствуют, что деньги лучше вкладывать в недвижимость.

К тому же у нас обещают новый ипотечный продукт – под 8 процентов. А строительство новых домов в городе хотя и ведется, но не такими темпами, чтобы быстро удовлетворить спрос.

«Делая прогнозы, — говорит Леонид Сандалов, — следует еще учитывать психологический фактор, который аналитики в 2007 году совершенно упустили из виду. Такого бурного роста цен, как в первой половине 2008-го, никто даже не предсказывал. И, конечно, видя такой рост, клиенты еще больше нагоняли цену, стремясь скорее купить, пока не подорожало еще больше. Когда у нас сейчас стагнация закончится, цены начнут расти на 15 процентов в месяц. По моим предположениям, такой рост можно ожидать уже этой осенью. Но есть другие аналитики, которые говорят, что стагнация продержится еще года два.

После кризиса 2008 года количество сделок на первичном рынке недвижимости уменьшилось на 90 процентов, на вторичном – только на 30. Вторичный рынок забрал большинство сделок у первичного: потенциальные покупатели новостройки предпочли купить жилье поменьше, но уже готовое. Сейчас процесс пошел в обратную сторону: первичный рынок забирает покупателей у вторичного. И это сказывается на количестве сделок и, соответственно, на темпах подорожания.

Количество сделок почти не меняется по сравнению с 2009 и 2010 годами. И трудно сказать, достигнет ли когда-нибудь темпов начала 2008 года».

Основной мотив для повышения цен на недвижимость – растущая стоимость нефти. Недвижимость могла б дорожать еще быстрее, говорят аналитики, если бы иностранные граждане могли также использовать российскую недвижимость как средство помещения капитала. Но сейчас при продаже квартиры иностранец будет вынужден заплатить 30-процентный налог. Это отпугивает любого инвестора.