Обманутые дольщики — система или случай?

Схема участия частных инвесторов в долевом строительстве получила широкое распространение на российском рынке недвижимости более десяти лет назад — по причине высокой стоимости заемных средств в банках, а также из-за жестких условий предоставления кредитов.

Активное привлечение физических лиц к инвестированию строительства жилья началось в начале 2000-х, и механизм успешно развивался, хотя имелись случаи мошеннических действий со стороны девелоперов. Однако высокие риски ослабляли приток желающих несущественно, поскольку число обманутых дольщиков не превышало 10-12%. Необходимо отметить, что в массе своей застройщики не намеревались плутовать. Вместе с тем, если в законодательстве присутствует лазейка, всегда найдутся желающие ею воспользоваться. Институт долевого участия был законодательно введен в российскую практику в самом конце 2004 года, после принятия «жилищного пакета». Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ) был самым обсуждаемым документом среди профессиональных участников рынка недвижимости в течение всего 2005 года. Но его жесткие нормы не выполнялись большинством девелоперов по двум основным причинам:

    были найдены обходные пути;

    федеральные власти не создали соответствующий надзорный орган, основной функцией которого являлось бы отслеживание случаев невыполнения закона.

Серые схемы снизили риски застройщиков и продлили срок потенциально возможных злоупотреблений деньгами дольщиков. Все девелоперы обязаны реализовывать квартиры в новостройках по 214-ФЗ, то есть путем заключения договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Но чаще используются предварительные договоры или вексельные схемы, что является результатом действия принципа свободы заключения договора. Сегодня, согласно данным экспертов, по 214-ФЗ строится 25-30% жилья. Есть все основания полагать, что экономкласса здесь минимум, поскольку среди обманутых дольщиков практически нет покупателей дорогой недвижимости (бизнес-категории, тем более элитки). Косвенно это указывает на системность мошеннических действий, но прямых фактов подобной деятельности нет. После внесения поправок в 214-ФЗ доля квартир, строительство которых ведется с использованием ДДУ, стала увеличиваться. Кроме того, реализация квартир может вестись через жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы (ЖСК и ЖНК), а также через специальные жилищные сертификаты. Эти механизмы предусмотрены законодательством.

Даже при заключении ДДУ остаются риски — невыполнения девелопером обязательств, признания прав на участок недействительными, неподключения объектов к основным инженерным коммуникациям, а также иные, например форс-мажорных или близких к ним обстоятельств. Участие в долевом строительстве на участке, предоставленном на праве аренды, чревато серьезными правовыми рисками, поскольку законодательство содержит положения, противоречащие друг другу. Кроме того, не определено, возникает ли у застройщика право собственности на объект до или после его завершения, хотя законом предусмотрено, что до передачи квартиры участнику строительства риск случайной гибели лежит на девелопере. В связи с этим не исключены проблемы с оформлением права собственности на жилье. Кроме того, арендодатель может заявить о досрочном расторжении договора аренды (даже долгосрочной — на 49 лет), в том числе в ходе строительства.

Для сведения рисков к минимуму дольщик должен знать основные положения 214-ФЗ. При заключении ДДУ желательно получить консультацию квалифицированных юристов. Закон очерчивает сферу ответственности как девелопера, так и частного инвестора. Сторона, не исполнившая или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, должна уплатить предусмотренные законом и договором неустойки (штрафы, пени) и в полном объеме возместить причиненные убытки (ст. 10). Одним из важных условий договора является срок передачи объекта участнику долевого строительства. В соответствии с п. 2 ст. 6 в случае несоблюдения срока застройщик уплачивает неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается в двойном размере.

В целом максимально обезопасить права дольщика в состоянии только федеральные власти. До конца 2012 года правительство намерено полностью решить вопрос обманутых дольщиков. Напомним, что, по данным Минрегиона, в нашей стране более 900 проблемных объектов долевого строительства в 67 регионах (из 83). То есть задача носит общероссийский характер, поскольку ежегодно у нас строится около 700 тыс. квартир, в том числе 350-400 тыс. — с привлечением средств частных лиц. К обманутым дольщикам относится примерно 84 тыс. человек (5-10% ежегодно строящихся квартир). Работу согласовывает Координационный совет при Министерстве регионального развития. В ближайшее время планируется рассмотреть следующие механизмы решения проблемы:

    привлечение средств граждан (дольщиков) с целью окончания строительства в случае высокой степени готовности объекта;

    выделение участков под индивидуальное строительство в качестве компенсации;

    возможность использования регионами бюджетных кредитов;

    возможность кредитования застройщиков Сбербанком России;

    введение требований к девелоперам подтверждать свою финансовую состоятельность и технические возможности по строительству многоквартирных домов в случае привлечения средств граждан;

    возможность введения обязательного страхования ответственности застройщика.

Кроме того, региональные власти принимают следующие меры по увеличению инвестиционной привлекательности проблемных строек:

    снижение или полное исключение затрат на подключение к инженерной инфраструктуре;

    оптимизация проектно-сметной документации;

    изменение площади участка с целью увеличения его инвестиционных показателей;

    частичный или полный отказ от доли квартир, которые предполагались к передаче в муниципальную или региональную собственность.

Для успешного решения проблемы управляющая подсистема рынка должна радикально исключить возможность распоряжения чужими средствами нецелевым образом. Предлагается много вариантов защиты, в частности следующие:

    прописать в 214-ФЗ, что застройщиком может быть лишь компания с определенным размером уставного капитала (аналогично тому, как данные вопросы решаются в банковской сфере);

    ввести обязательное страхование как всего проекта, так и каждого договора долевого участия;

    предусмотреть государственные гарантии возврата средств при банкротстве застройщика (по аналогии с обязательным страхованием вкладов);

    ввести уголовную ответственность как для должностных лиц строительных компаний, так и для дольщиков, заключающих договоры не в соответствии с 214-ФЗ.

В настоящее время обсуждаются вопросы введения обязательного страхования для строительных организаций. По мнению экспертов RWAY, это не решит проблему нецелевого использования средств. Как показывает мировой опыт, наиболее радикальным способом защиты интересов дольщиков является введение института целевых счетов. С большой степенью вероятности существующие пробелы в отечественном законодательстве не только связаны с молодостью российского рынка, но и носят системный характер.