Что давит на метр

Вопрос, можно ли в России массово строить доступное жилье, да еще по сотне миллионов квадратных метров в год, как указывает нам федеральная программа «Жилище», похоже, скоро окончательно перейдет в разряд риторических.

По данным аналитического агентства Rway, среднемедианный доход на одного члена домохозяйства в России составлял в III квартале 2010 г. 10 802 руб. Исходя из этого справедливая цена 2-комнатной квартиры экономкласса площадью 54 кв. м должна равняться 1 млн руб. (примерно по 19 500 руб. за 1 кв. м). Дополнительная площадь в 18 кв. м может продаваться по 58 429 руб. за 1 кв. м.

«Если государство протянет сети, девелопер может построить дешевое жилье», — говорил в интервью «Ведомостям» гендиректор компании «Авгур эстейт» Виктор Козлов. Проекты масштабной комплексной застройки, развиваемые сейчас в России отечественными компаниями, показывают: не все так однозначно.

«Если мы в наш проект не затащим президента [России], то не будем строить в таких объемах», — признавался «Ведомостям» один из топ-менеджеров. Но, как оказалось, даже участие государства в проекте не гарантирует девелоперу реальную помощь (в первую очередь финансовую). Или эту помощь приходится буквально выбивать.

«На сегодняшний день все так и есть — девелопер все делает сам, есть программы господдержки, но нет механизмов, позволяющих в короткие сроки ее использовать. К тому же существует ряд ограничений, не позволяющих нам получить субсидии», — утверждает Ирина Дзюба, коммерческий директор MR Group (в Подмосковье MR Group развивает проект города-спутника «Новое Ступино», где планируется построить 2 млн кв. м недвижимости). Вся российская нормативно-правовая база «заточена под точечное строительство», комплексное же развитие территорий требует иного подхода, объясняет трудности инвесторов гендиректор «СПб реновации» Артур Маркарян.

«Если государство поможет с инженерной инфраструктурой, цена 1 кв. м будет 28 000 руб., если нет, то 35 000-37 000 руб.», — говорил год назад в интервью «Ведомостям» гендиректор MR Group Роман Тимохин. В начале 2011 г. продажи во всех домовладениях в «Новом Ступине» (90 км от МКАД) начались от 30 000 за 1 кв. м, средняя цена составляет 34 000 руб., есть предложения и по 38 000 руб. В мае цена 1 кв. м была официально повышена в среднем на 1000 руб. — и это не последнее повышение, говорит Дзюба, которая ожидает, что к моменту завершения проекта (примерно к 2021 г.) домовладения подорожают примерно вдвое.

Выступая на одном из заседаний в рамках форума Cottage.ru, Ирина Дзюба перечислила госпомощь, которая оказывается проекту «Новое Ступино»: предоставленный на стройку 1 млрд руб. от АИЖК, компенсация процентной ставки по кредиту, полученному на строительство объектов коммунальной инфраструктуры, включение во всевозможные программы, гарантирующие спрос (от «Стимула» и «Переезда», которые развивает АИЖК, до федеральной «Жилище» и нескольких помельче вроде переселения из аварийного жилого фонда и обеспечения жильем военнослужащих). Резюме было, на первый взгляд, парадоксальным — все это не снижает себестоимость строительства. Сейчас, по словам Ирины Дзюбы, она составляет 31 000 руб. на 1 кв. м.

В проект района «Академический» (более 9 млн кв. м недвижимости) в Екатеринбурге с 2006 по 2011 г. государство инвестировало около 3,06 млрд руб., в том числе на инженерную, социальную инфраструктуру и строительство дорог, рассказал Михаил Семенов, генеральный директор ГК «Ренова-стройгруп» (девелопер проекта). Частные инвестиции, по его словам, составили 27,5 млрд руб., из которых на проектирование и строительство жилья пошло 23,5 млрд руб. Компания до сих пор ищет инвесторов — вывозя, в частности, проект на международные выставки.

Показать «Ведомостям» близкую к действительности экономию на 1 кв. м жилья, полученную в результате господдержки, Семенову было «технологически затруднительно» — сейчас реализуется третья очередь застройки из более чем 15: «Можно лишь с большой долей уверенности сказать, что без адекватных мер государственной поддержки проект был бы всецело нерентабельным и не привлек бы акционерных инвестиций, достаточных для его запуска», — сказал он. Сейчас «Ренова-стройгруп» продает 1 кв. м по 43 000-48 000 руб. (в зависимости от метража квартиры: чем меньше, тем дороже). Себестоимость строительства в 2011 г., по словам Семенова, уже поднялась на 15% (из-за удорожания стройматериалов, поэтому компания не исключает «в случае дальнейшего изменения конъюнктуры рынка возможностей роста цен продажи».

Правительство Санкт-Петербурга заинтересовано в комплексном развитии территорий города и готово взять на себя дополнительную нагрузку по обеспечению новых жилых микрорайонов транспортной и социальной инфраструктурой, заявил недавно председатель горкомитета по строительству Вячеслав Семененко.

Сейчас в Санкт-Петербурге и рядом с ним развиваются несколько крупных (по местным масштабам) проектов: в частности, реновация 22 кварталов, застроенных домами первых массовых серий и аварийным фондом («СПб реновация») и возведение жилого комплекса «Петровский арсенал» в Сестрорецке (170 000 кв. м, «Сестра ривер девелопментс»). «При продаже застроенных территорий “под развитие” производятся соответствующие расчеты. К примеру, в случае с реновацией хрущевок мы прикидывали, сколько средств потребуется на расселение. В ходе реализации проекта сумма может быть превышена и может возникнуть дополнительная нагрузка на бюджет. Город заинтересован в комплексном развитии территорий и готов решать вопросы, связанные с появлением непредвиденных затрат», — заверил инвесторов Семененко.