В поисках новой и тихой гавани

Азиатские инвесторы, которые в последние годы стали предпочитать Токио Гонконгу и Сингапуру, в свете последних событий в Японии будут искать тихую гавань на Европейском континенте. Интересно, что и инвесторы с Ближнего Востока из-за политической нестабильности в регионе стали присматриваться к арабским эмиратам Дубаю и Абу-Даби.

CША

В апреле S&P изменило прогноз по госдолгу США со «стабильного» на «негативный». Кредитный рейтинг страны все еще остается на высоком уровне AAA, но вероятность дефолта высока. Хотя в марте продажи жилья на вторичном рынке выросли на 3,7% по сравнению с февралем (но были на 6,3% меньше, чем в марте 2010 г.), рынок далек от восстановления.

Во-первых, он перенасыщен предложением: на вторичном рынке сейчас представлено 3,5 млн объектов, а с учетом отчужденных объектов — 8-9 млн единиц жилья, что в 3 раза превышает нормальный уровень. Доля отчужденной недвижимости сейчас составляет более 40% всего вторичного рынка. Во-вторых, средняя стоимость дома за год снизилась на 5,9% и составила в марте $159 600.

В марте 2011 г. 33% домов и квартир приобрели покупатели первого жилья, что на 11% меньше показателей 2010 г. А доля сделок за собственные средства выросла до рекордных 35%, в то время как в марте 2010 г. такие продажи составляли 27%.

Западная Европа

Великобритания. Премиум-рынок жилой недвижимости в Центральном Лондоне продолжает приводить в замешательство ростом цен на протяжении шести кварталов подряд. С начала года цены прибавили 2,8%, этому способствовали низкий уровень предложения и готовящееся введение 5%-ного налога на недвижимость стоимостью свыше 1 млн фунтов стерлингов (около $1,6 млн).

Однако в 2011 г. элитная недвижимость в Лондоне не будет полностью застрахована от падения цен: и для массового, и для премиального рынков столицы прогнозируется снижение на 1%. А в 2012 г., с восстановлением мировой экономики, зарубежные инвесторы подогреют рынок и цены пойдут вверх (до 10%). 2013-2014 годы должны стать периодом стабилизации, рост цен на элитную недвижимость в Лондоне составит около 6,5%. Прогнозируется и рост на массовом рынке: в среднем по Великобритании до 2015 г. цены на жилую недвижимость вырастут на 11,8%. В лидерах окажутся Лондон (+29,1%) и юго-восток страны (+25,5%).

Австрия. В 2010 г. цены на покупку жилья в Вене росли, но в декабре подешевели небольшие объекты в отдельных районах столицы, особенно в Альзергрунде. Стоимость 1 кв. м в этом районе снизилась с 4149,09 евро в сентябре 2010 г. до 2991,45 евро в декабре. Арендный рынок в течение 2010 г. оставался стабильным, однако в декабре начался рост ставок. Если в начале 2011 г. квартиры в дорогом районе Деблинге сдавались по 13,29 евро за 1 кв. м в месяц, то к середине февраля стоимость аренды 1 кв. м в этом районе уже достигала 16,36 евро. Средняя арендная ставка в городе на объекты площадью от 81 до 125 кв. м составляет 17,78 евро за 1 кв. м в месяц.

Франция. В 2010 г. жилье в Париже подорожало на 18% после снижения на 4% годом ранее, а начиная с 2005 г. выросло на 40%, чего нельзя сказать обо всех остальных регионах страны. В целом во Франции жилье с начала 2011 г. подорожало на 4,2%, за год — на 1,6%. Рост цен обусловлен недоверием инвесторов к фондовым рынкам и дефицитом предложения, а также рекордно низкими ставками по ипотеке. Средний бюджет покупки в 2010 г. был на 9% ниже среднего показателя за последнее десятилетие. Цены на столичную недвижимость относительно совокупных доходов населения растут самыми быстрыми темпами едва ли не за 100 лет. В ближайшие 5-8 лет цены по всей стране, по всей видимости, будут снижаться.
Средиземноморье

Испания. Высокая безработица (22-23%), ипотечный кризис и переизбыток курортной недвижимости создают предпосылки для дальнейшего падения цен. С начала кризиса недвижимость подешевела на 20-30% и до 50% в некоторых районах. Ситуация в Испании может ухудшиться в ближайшее время. Стране грозит дефолт по облигациям (другими словами, реструктуризация внешнего долга), что означает серьезный кризис банковской системы. Эти процессы окажут негативное влияние на рынок недвижимости всей страны (падение цен по отношению к сегодняшнему уровню составит около 25%), а также затронет островки стабильности — Барселону и Мадрид, где предположительно падение может составить 10-15% по отношению к сегодняшнему уровню.

Италия. В отличие от большинства европейских экономик за время финансового кризиса в Италии не произошло резкого падения цен на недвижимость. Однако в стране большой дефицит бюджета. Рост ВВП в 2010 г. составил 1,3%. В последние 12-18 месяцев рынок демонстрирует стабильность. Рост отмечался в Генуе (0,2%) и на Сицилии — в Кальяри (0,4%) и Катании (0,2%). Объем продаж восстанавливается, количество сделок с жилой недвижимостью выросло на 2,2% до 620 000 в 2010 г., но это значительно меньше, чем 850 000 объектов, которые были проданы в 2007 г. Рост цен пока маловероятен из-за слабой экономики, ухудшения ситуации с накоплениями у населения и политической нестабильности правительства Берлускони.

Другие страны

Япония. Страна вот-вот должна была выйти из 20-летнего кризиса, когда случилась трагедия — землетрясение и авария на АЭС «Фукусима-1». Из-за этих событий рынок недвижимости в Японии может обвалиться на 10-15%, спровоцировав бум цен на недвижимость в Европе. Раньше азиатские инвесторы искали тихую гавань в Гонконге и Сингапуре, где рост в последние годы составлял 20-40% в год. В этой связи Япония стала привлекать все большее внимание инвесторов в регионе. Объекты в центре Токио давали чистую доходность 4,5-5,5%, а аналогичные объекты в Гонконге и Сингапуре — 3%. Теперь же эти финансовые потоки могут прийти в Европу, которая остается более стабильной как с точки зрения цен на недвижимость, так и с точки зрения сейсмической активности.

Дубай. Цены стабилизируются: в IV квартале 2010 г. они выросли на 0,8% до $2817 за 1 кв. м, больше всего подорожали виллы — на 3,3% до $2632. Общее количество сделок возросло на 5% в IV квартале 2010 г. по отношению к предыдущему кварталу. Роста пока не ожидается: в 2011 г. на и без того перенасыщенный рынок должно выйти от 20 000 до 25 000 домовладений, что ослабит цены. Тем не менее рынок недвижимости Дубая может выиграть от прокатившихся по Ближнему Востоку бунтов, так как эмират представляется надежной гаванью в регионе. Бизнесмены из Египта, Сирии и Бахрейна намерены перенести офисы в Дубай.

Болгария. Медленное восстановление экономики, отсутствие рабочих мест и рост инфляции влияют на внутренний рынок. Цены на жилую недвижимость в Болгарии упали в конце 2010 г., но есть признаки улучшения на некоторых локальных рынках страны. Цены в Софии снизились на 9,4% в годовом исчислении в IV квартале 2010 г. и на 5,2% по сравнению с предыдущими тремя месяцами. В Варне, на побережье Черного моря, цены снизились на 7% в годовом исчислении, но впервые с 2008 г. выросли на 1,9% относительно предыдущего квартала. Число выдаваемых разрешений на строительство также падает: в период с января по март 2011 г. было выдано 951 разрешение, что на 17,4% меньше по сравнению с IV кварталом 2010 г. и на 3,6%, чем годом ранее. Большинство разрешений было выдано в Софии, Бургасе и Пловдиве. Это означает появление 2458 новых квартир на и без того довольно насыщенном рынке.

Куба. Власти Кубы намерены разрешить гражданам покупать и продавать недвижимость впервые с 1959 г., когда к власти пришел Фидель Кастро. В последние 50 лет кубинцы могли лишь передавать жилье по наследству детям или совершать сделки по его обмену, но все это требовало значительных усилий в условиях высокой коррумпированности и бюрократии. Два года назад застройщикам разрешили оформлять в собственность первые объекты. На Кубе уже начали отменять продовольственные карточки. Когда иностранцам разрешат покупать, Куба может повторить сценарий Дубая — может надуться такой же мыльный пузырь, поскольку не сформированы рыночные механизмы определения цены.