Дорогой и «дешевый» столичный регион

Столичное жилье продолжает наращивать цены на квадратные метры, все больше отдаляясь от доступности для тех, кого принято относить к потенциальным покупателям. Не помогает и дешевеющая ипотека — переплачивать 2 цены за квартиру отваживается далеко не каждый. Все более популярными становятся новостройки Подмосковья, свидетельствует статистика сделок. Эксперты строят прогнозы на этот и будущий год.

На жилищные цены влияют самые разные факторы – от инфраструктуры и месторасположения до качества и количества новостроек в конкретном районе. Эти и многие особенности дают основание специалистам для составления ценовых рейтингов.

В результате экспертного анализа портала Metrinfo.ru, рейтинг самых доступных городов Подмосковья по новостройкам выглядит на сегодня таким образом (по убыванию): Электроугли, Раменское, Октябрьский, Лобня, Подольск. «Недорогими» городами признаны Щелково, Железнодорожный, Звенигород, Ивантеевка, Апрелевка, Люберцы, Лыткарино, Троицк, Галицино, Домодедово, Пушкино, Климовск, Старая Купавна.

«В наибольшей степени спрос направлен сегодня не на дорогие современные дома в дорогом центре, а на современное жилье в менее дорогих, но комфортных спальных районах»

Конечно, первоочередное значение для стоимости квадратного метра новостройки подмосковных городах имеет удаленность от МКАД и направление. Принцип прост — чем дальше, тем дешевле, на востоке и юге дешевле, чем на западе и севере. Однако в список самых доступных городов попала, например, Лобня, находящаяся в 15 км, на престижном северо-западе. Здесь имеет значение так называемая «градостроительная ситуация», т.е. наличие свободных площадок и инженерных коммуникаций. В «дешевых» городах, как правило, идет масштабная застройка и много незаконченных проектов, а чем меньше готовность дома, тем ниже цены. Сказывается на ценах и общее количество реализуемых новостроек, особенно в эконом-классе, ведь чем больше предложение, тем меньше стоимость.

В городе Электроугли, отмечают специалисты, сегодня всего 2 строящихся объекта, один из них находится на завершающих этапах строительства (завершение кирпичной кладки), а второй на этапе котлована.

В Раменском большинство новостроек составляют монолитно-кирпичные дома – около 90% рынка. Проблема этого места – плохая транспортная доступность из-за перегруженных Рязанского шоссе и Волгоградского проспекта. Риэлторы считают, что именно опасение тратить ежедневно на дорогу в Москву по 2-3 часа является главным «тормозом» спроса и причиной низких цен.

В Подольске на первичном рынке представлены многоэтажные современные новостройки, расположенные большей частью в новых кварталах, преимущественно панельные.

По данным управления Росреестра по Московской области, в мае 2011 г. в регионе было зарегистрировано 11,7 тыс. сделок по купле-продаже жилья. Это почти в 1,6 раза больше, чем в Москве, где за аналогичный период оформили лишь 7,2 тыс. сделок.

По мнению аналитика «Индикаторов рынка недвижимости» Олега Репченко, при средней стоимости столичной «вторички» в 4,98 тыс. долларов за «квадрат» подавляющее большинство граждан просто не могут позволить себе купить жилье в Москве и поэтому вынуждены подыскивать варианты в области, где уровень цен существенно ниже. На первичном рынке ситуация усугубляется тем, что жилья эконом-класса, пользующегося наибольшим спросом, в пределах МКАД строят очень мало: на супердорогой московской земле девелоперы вынуждены реализовывать проекты бизнес- и элитного категорий.

По данным «Индикаторов», последние 1,5 года темпы роста цен на столичные квартиры почти не превышают уровень инфляции или сопоставимы с ней, учитывая то обстоятельство, что о реальных цифрах инфляции никто толком не знает. Если принять за данность цифру роста стоимости московского жилья на 1,5-3% в месяц, то получится, что инфляция в год составляет порядка 18-36%.

В мае, как и месяцем ранее, наибольший прирост показали более качественные современные монолитно-кирпичные дома, а также кирпичные дома советской эпохи и «сталинки». Но, как и месяцем ранее, было бы неверно думать, что дорожает центр по исключительно по причине запрета на строительство в центре Москвы. Так, в мае ЦАО Москвы оказался в аутсайдерах роста — по статистике он на предпоследнем месте. А в лидерах нецентральные, но престижные и популярные Западный и Юго-Западный округа. Также среди лидеров по приросту цен — все районы за МКАД.

Таким образом, еще один месяц подтверждает тенденцию, отмеченную специалистами «Индикаторов» (IRN.RU): несмотря на запрет на строительство в центре, в большей степени спрос оказывается направленным вовсе не на дорогие современные дома в дорогом центре, а на хорошее современное жилье в менее дорогих, но комфортных спальных районах.

Примечательно, что меньше всего подросли за май 1-комнатные квартиры, а больше всего квартиры больших площадей – «трешки» и многокомнатные квартиры. «Вкупе с наибольшим приростом цен по дорогим типам домов наблюдается не раз отмечавшаяся на картина переходы рынка к стагнации, — отмечают в своем обзоре «Индикаторы». — Так, в периоды разгона цен по темпам прироста стоимости выбиваются вперед самые недорогие квартиры, а дорогое и менее ликвидное жилье отстает. В периоды торможения и стагнации рынка все происходит наоборот».

Что касается ценовых перспектив, то следует отметить, что в ближайшее время – до весны-лета 2012 года – стоимость «квадратов» будет расти примерно с той же скоростью, что и сегодня, «разгонится» за 2-3 месяца до президентских выборов и продолжится столько же после них. Такова российская «традиция» — цены растут в ожидании выборов и «победно» после них. Затем следует небольшое понижение, так что средний рост не будет «выбиваться» из графика более чем на 10-15%. Таким образом, к лету будущего года вполне очевиден рост жилищных цен на 20-25% от сегодняшнего уровня.

Подтверждением этого прогноза могут служить макроэкономические показатели, которые фактически отыграли кризис и вернулись к своему «нормальному» состоянию. Третий фактор – построенные в кризис новостройки по цене в 70-80 тыс. рублей за метр уже подорожали до 120-130 тыс. и практически уже «вымыты» с рынка. Их окончательная распродажа поднимет общую ценовую планку в столице и пригородных городах.