Ипотека и рассрочка: «коллеги» или конкуренты?

Продавцы квартир, кто бы что ни говорил, более всего любят покупателей с деньгами. Приобретающая сторона, напротив, всегда озабочена тем, как бы купить сейчас, а заплатить потом. Выдвигая столь противоречивые требования, участники процесса всегда надеются, что найдется некий метод, волшебным образом снимающий их разногласия. Чтобы и волки сыты, и овцы целы. По сей причине круглый стол с названием «Способы финансирования покупки квартиры на первичном рынке недвижимости», не мог не заинтересовать. Разочарование, однако, ждало буквально в первые минуты, когда стало ясно, что способов, предлагаемых к рассмотрению, только два: ипотека или рассрочка от застройщика. Что ж, людям, в силу возраста уже убедившимся в том, что Деда Мороза не существует, полагалось бы этот факт понимать. Итак, чем же эти двое друг от друга отличаются?

Для богатых или для бедных

Людмила Потапова, руководитель департамента продаж компании «ГУТА-Девелопмент», начала с того, что покупателей очень интересует возможность отсрочить платежи. Соответствующие вопросы задают как минимум 50% всех, кто обращается в офисы продаж, – причем этот показатель примерно одинаков как для экономрынка, так и для самых дорогостоящих объектов. Однако причины, которые движут разными по уровню достатка покупателями, принципиально отличаются. Богатые люди – это те, у кого деньги есть. Просто в данный момент им не с руки их отдавать: средства вложены в бизнес, находятся на депозитах в банках. Либо имеется другая недвижимость, продавать которую хочется без спешки – иначе придется сбавлять цену. Так что покупателю дорогого объекта интересно отложить оплату на относительно небольшой срок – скажем, на полгода. Тем более что по многим программам, которые предлагаются застройщиками, рассрочки на такое время бесплатны.

У потребителей в классах «эконом» и «бизнес» резоны другие. Эти люди, как правило, просто не имеют необходимых средств. Платежи им желательно растянуть на длительные сроки – 10 лет, 20… В общем, это классические клиенты обычной ипотеки – той, что от банков.

Состоятельные покупатели очень интересуются тем, сколько в конечном итоге они заплатят. В этом смысле рассрочка их устраивает – даже если она платная. При достаточно стандартных для сегодняшнего рынка условиях (на полтора года; 30% первоначальный взнос, 12% годовых на остаток задолженности) переплата составляет всего 6,5% от стоимости квартиры. Для ипотеки на абсолютно тех же условиях (только срок не 1,5 года, а 10 лет) переплата будет уже двукратной. Не сказать чтобы «экономные» покупатели не умели считать деньги – просто они не видят возможности купить квартиру каким-либо другим способом.

Ипотека: все хорошие перемены уже произошли

Анализу ситуации на ипотечном рынке почти полностью посвятила свое выступление Кристина Хмель, директор департамента ипотечных программ компании «МИЭЛЬ-Новостройки». По ее словам, минувший год стал периодом возрождения ипотеки. Примерно с середины 2010 года отмечена активизация: с кредитованием под залог недвижимости стали работать все больше банков; снижаются процентные ставки, а также требования к размеру первоначального взноса. На сегодня средний размер процента по кредиту (для новостроек) находится в районе 12,3% годовых. Отменили многие банки и прежде обязательные при кредитовании новостроек требования по дополнительному обеспечению: в виде залога уже имеющейся у покупателя недвижимости или поручительства. В целом ситуация подходит к докризисному уровню. Большую роль здесь играет государство: оно корректирует законы, запускает различные программы вроде АИЖК «Новостройки» и «Стимул».

Вместе с тем потенциальным покупателям вряд ли стоит надеяться на продолжение этих процессов: все хорошее уже в основном случилось. В частности, дальнейшее снижение ставок по кредитам эксперты прогнозируют, но совсем небольшое: не более чем на 1% до конца года. Также сомнительно, что будет продолжать снижаться первоначальный взнос: нынешние минимальные 10% выглядят вполне здраво.

Ипотека как средство от невроза

В кризис, напомнил собравшимся Михаил Гаврильчук, руководитель отдела продаж новостроек компании IntermarkSavills, застройщики соперничали друг с другом величиной предоставляемых покупателям скидок. Сейчас ничего подобного нет: размер дисконта, о котором вообще станут говорить, не превышает 10%. А конкуренция продавцов сместилась в другую плоскость – условия оплаты, удобство предоставляемых схем рассрочек.

Полностью согласившись с ранее высказанным тезисом о том, что большинство покупателей дорогих объектов при желании могли бы заплатить и всю их стоимость сразу, эксперт отметил, что рассрочка все равно им нужна. Прежде всего, как возможность зафиксировать цену на тот момент, когда вносится первый взнос. А по поводу ипотеки М.Гаврильчук высказал довольно любопытное мнение: она нужна даже тем, кто ей не пользуется. Сам факт того, что на данном объекте имеется ипотека (т.е. застройщик и его объект проверены банком, и банк готов предоставлять здесь кредиты) является гарантией того, что со строительством все в порядке и проект будет завершен в срок.

Волшебная сила кредитования

Конкретный пример того, как удачно составленная программа кредитов стимулирует продажи, привела Юлия Заморова, финансовый директор компании Galaxy Group. Начало продаж в ЖК «Бутово-Парк» пришлось на 2009 год — не самое удачное время. В ту пору ни один банк не согласился стать ипотечным партнером застройщика, и компании пришлось предоставлять собственные рассрочки: на срок до пяти лет под 1,5% в месяц на остаток задолженности. Что, по словам выступавшей, «не привело к тому, чтобы покупатели выстроились к нас в очередь». Потом появилась первая кредитная организация – Газпромбанк. Но ее условия были немногим мягче – 15% годовых, так что покупательского ажиотажа снова не случилось. И лишь подключение к процессу Сбербанка, который в середине прошлого года ввел для данного объекта свою программу «В десятку!» (10% первоначального взноса, на 10 лет под 10% годовых), произвело поистине фантастический эффект. Мало того что пошли новые продажи – многие из тех покупателей, кто приобрел квартиры ранее, поспешили перейти в сбербанковскую программу. На сегодня в «Бутово-Парке» проданы 290 квартир, из них с помощью ипотеки – 200.

Предстоящая «косметика»

Таир Мамедов, руководитель направления по работе с партнерами Московского банка Сбербанка России, повторил высказанное прежде мнение, что изменения ключевых параметров кредитов будут, по его выражению, лишь «косметическими». По его словам, в 2010 году рост ипотеки в России составил 12%. Год нынешний также дает основания для оптимизма: объем выданных кредитов, по прогнозам, увеличится также на 12%.

Собравшиеся журналисты больше всего вопросов задали именно представителю Сбербанка. Одну коллегу очень интересовал вопрос, не вызовет ли снижение первоначального взноса тех же проблем, что года четыре назад в США – кризис там, напомним, как раз и начался с того, что ипотечные кредиты выдавались всем подряд, часто вообще без того, чтобы человек хоть что-то скопил на приобретение квартиры. Т.Мамедов успокоил – доля таких кредитов не превышает в ипотечном портфеле Сбербанка 10%. И, кроме того, чтобы получить подобные условия, заемщик должен пройти очень жесткий андеррайтинг.

Затронули и модную ныне тему материнского капитала (в этом году в законодательство внесены поправки, позволяющие использовать маткапитал в качестве первоначального взноса для ипотеки). Вопрос о том, как много сделок на рынке элитного жилья совершается с использованием материнского капитала, вызвал в зале веселое оживление. Ответить уважаемые спикеры с ходу не смогли, пообещали посмотреть потом, хотя и так все ясно: ноль целых, ноль десятых. Все-таки социальное пособие и элитная недвижимость – это две вещи несовместные…

…А ваш корреспондент, уходя с круглого стола, сформулировал для себя две простые истины. Во-первых, «мамы разные нужны»: интересны и рассрочки, и ипотека – но для разных категорий. Во-вторых, у каждой программы есть и плюсы, и минусы – потенциальному покупателю надо просто знать их и уметь использовать.