С каждым годом желающих обрести второй дом, а то и вовсе перебраться за город на ПМЖ становится все больше. Растет и число предложений: если еще год назад в Подмосковье было около 250 организованных поселков, то на сегодняшний день их уже почти 400. Эксперты подсчитали, что совокупный объем сделок на загородном рынке в 2006 году составил около 8,5 млрд долл. и 2,4 из них пришлись на вторичный сегмент.
Домик «для дяди»
Инвестиционные покупки в загородном секторе представляют своего рода «первично-вторичный» рынок, о котором будет уместно упомянуть в данной статье.
По оценкам специалистов, от 10 до 30 % всех коттеджей приобретают с целью инвестиций. «Самой выгодной в отношении капиталовложений является покупка загородного объекта на стадии строительства или даже «с чертежной доски», — говорит директор аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ» Владислав Луцков.
По завершении работ цена возрастает до 30 %. К этому показателю следует добавить рыночный рост стоимости за период возведения дома. Генеральный директор компании «Терра-недвижимость» Тимур Сайфутдинов подчеркивает, что для максимальной отдачи вложений следует выбирать наиболее ликвидные поселки: «Многие из них хорошо известны. Например, Павлово, где за три года продаж ценник вырос на 200 %; «Грин Хилл», в котором с марта до августа прошлого года дома подорожали на 68 %; Пестово, где наблюдался рост в 100 % за год».
Руководитель портала Cottage.ru Михаил Подрабинек также считает, что хорошая доходность ожидает частного инвестора там, где есть потенциал для роста: участок расположен в удачном месте, продажи в нем начинаются с земли по невысоким ценам, а в проекте помимо сооружения домов заложено еще и создание обширной инфраструктуры.
В качестве успешных он перечисляет такие поселки, как Шервуд, Архангельское, Шишкин лес, Павлово, «Резиденция Бенилюкс».
На вторичный рынок инвестиционный объект выходит практически в завершенном виде, нередко уже с отделкой. «Как правило, для такого домовладения характерна высокая степень готовности, а в поселке работает инфраструктура», — рассказывает директор по развитию инвестиционно‑строительного холдинга Rodex Group Валерий Мищенко.
Впрочем, некоторые эксперты ставят целесообразность вложений в частные проекты под сомнение. Ведь дом — это индивидуальный продукт, который хозяин обычно делает под себя. Даже если к застройке предлагают участок с подрядом, а возводимый коттедж имеет типовые для данного поселка характеристики, инвестор вкладывает в сооружение свое представление о загородном доме, которое может совсем не совпадать с мнением конечных потребителей.
«Физиономия» вторички
Считается, что вторичный сегмент рынка загородной недвижимости в основном сформирован, поэтому можно с уверенностью выделить его главные черты.
Самые востребованные дома в элитном секторе расположены, разумеется, на Рублево‑Успенском шоссе. Доля сделок на вторичном рынке тут даже превышает аналогичный показатель по первичке. «В общем, все западные направления имеют предложения как премиум-, так и бизнес-класса», — замечает ведущий консультант департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yard Иван Потапов. Обжитые коттеджи на Рублевке стоят в среднем 3300 долл. /кв. м.
Растет популярность Киевского и Калужского шоссе. Связано это в первую очередь с их хорошей пропускной способностью, а также благоприятной экологической обстановкой и сложившейся инфраструктурой (Киевское шоссе расширено и обновлено вплоть до района аэропорта Внуково). По данным компании «МИЭЛЬ», средняя цена квадрата на Киевском направлении составляет 1809 долл. Примерно одинаковая стоимость вторичного загородного жилья зафиксирована на Рижском и Минском шоссе — 1780 и 1750 долл./кв. м соответственно. «Впрочем, на таком «молодом», развивающемся направлении, как Новая Рига, доля вторичных продаж еще не слишком велика», — подчеркивает Михаил Подрабинек. Площади домов класса de luxe начинаются от 450–500 м.
Надо сказать, элитные предложения встречаются не только на привычном западе Подмосковья, но и на «бюджетном» востоке — на Горьковском, Новорязанском, Носовихинском шоссе, где расположены знаменитые стародачные поселки Малаховка, Кратово, Салтыковка, сопоставимые по дороговизне с поселками на самых престижных направлениях. Здесь квадратный метр в недавно построенном коттедже может стоить и 2, и 2,5 тыс. долл. Так, в базе загородных объектов компании «ИНКОМ-недвижимость» можно найти дом общей площадью 400 кв. м, расположенный на десяти сотках в Салтыковке (7 км от МКАД по Горьковскому шоссе), по цене 1 млн долл. А в Малаховке коттедж площадью 300 кв. м на участке 12 соток продается за 610 тыс. долл.
Объекты бизнес-класса занимают примерно 35 % в общей структуре вторичного рынка. «Повышенным спросом пользуются домовладения площадью 250–400 кв. м на участках от 15 соток в коттеджных поселках, находящихся в пределах 15–35 км от МКАД», — говорит Валерий Мищенко. Примерно такие же цифры приводит Владислав Луцков: «Хорошо продаются строения площадью 250–300 кв. м с земельным участком от 12 до 17 соток. Расстояние от МКАД должно быть не более 30 км». Самые популярные архитектурные стили в этом сегменте — классицизм и модерн. Стоимость коттеджей начинается от 450 тыс. долл.
Экономклассу эксперты отводят 14 % от общего объема рынка. Бюджетные дома чаще всего предлагают на восточном и юго-восточном направлениях. «Хотя основные продажи на вторичном рынке сосредоточены до 30 км от Москвы, в сегменте экономкласса есть спрос и на более удаленные объекты», — считает Иван Потапов. В данном случае речь в основном идет о таких категориях загородной недвижимости, как таунхаусы, дачи, коттеджи вне организованных девелоперами поселков. На долю последних (обычно это здания, возведенные в 1990‑х годах) приходится больше половины всех предложений. Некоторые специалисты считают, что эти объекты замещают пока несуществующий, но столь востребованный на первичном рынке сегмент экономкласса. «Клиенты, которые хотели бы приобрести жилье в поселке экономкласса, частично переориентировались на недорогие вторичные домовладения, расположенные в удачных местах», — говорит Владислав Луцков. Купить такой коттедж можно за 250–400 тыс. Интересно, что довольно часто в специализированных изданиях попадаются объявления о продаже половины дома и участка.
В сегмент массового спроса попадают также коттеджи, построенные из недорогих материалов — дерева, сайдинга, пеноблоков. Находящиеся вне организованной застройки, они, как правило, лишены современной инженерии — центральной канализации, отопления, водоснабжения. Вот пример типичного объявления о продаже такого объекта: «Дом общей площадью 130 кв. м расположен на участке 12 соток в 19 км от МКАД по Симферопольскому шоссе. Стройматериалы — дерево, сайдинг. Отопление — газовый котел, вода — скважина, канализация — септик. На участке молодые сосны. Цена 160 тыс. долл.». А в 27 км по Дмитровскому направлению предлагают кирпичный дом без центральных коммуникаций общей площадью 125 м на участке шесть соток за 135 тыс. долл.
Дачи в садовых товариществах представляют собой отдельную категорию недвижимости. Их вряд ли можно рассматривать как место для круглогодичного проживания. Тем не менее если само строение и не представляет собой большой ценности, то земля всегда остается в цене. Дачу городской житель может приобрести совсем недорого. Например, на 45‑м километре Ярославского шоссе участок в девять соток с летним домиком предлагают за 40 тыс. долл. Неподалеку от поселка Купавна (20 км по Носовихинскому шоссе) дача с участком в семь соток стоит 36 тыс. долл. Однако домики в необустроенных поселках сегодня практически не пользуются спросом.
Pro et contra
Надо сказать, что в целом как среди потребителей, так и в профессиональной среде нет однозначного отношения к сегменту вторичного рынка загородной недвижимости. «Многие объясняют покупку вторички нежеланием взваливать на себя хлопоты, связанные со строительством, тратить время и силы на общение с дизайнерскими агентствами и пр. Люди хотят въехать в дом с отделкой в обжитом поселке, прихватив с собой, условно говоря, полотенце и тапочки, — говорит Тимур Сайфутдинов. — Выбор интерьера — дело кропотливое, эмоциональное. Гораздо проще пощупать руками готовый дом, чем дорисовывать в воображении, как преобразятся оштукатуренные стены». Однако чем больше клиенты готовы заплатить за коттедж, тем придирчивей они оценивают его эстетические характеристики и качество используемых материалов. Поэтому на выгодную продажу могут рассчитывать только хозяева современных качественных построек. «Морально устаревшие дома, сооруженные в 1990‑х годах, находят все меньше покупателей, — объясняет Иван Потапов. — Не многие из этих объектов соответствуют высоким требованиям и предлагаются по приемлемой цене». Ожидания оправдывают лишь дома, расположенные в организованных коттеджных поселках, однако цены на них подчас очень и очень кусаются. Поэтому часто клиент готов заплатить заранее и несколько месяцев ждать окончания строительства, но в итоге отдать за дом в полтора, а то и в два раза меньше.
В дальнейшем, по мнению Владислава Луцкова, предложение как на вторичном, так и на первичном рынке загородного жилья увеличится. Этому будут способствовать новые девелоперские проекты, а также реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье», в рамках которого предложено стимулировать малоэтажное жилищное строительство.
Монахова Наталья
http://www.dm-realty.ru/
Свежие комментарии