Для Петербурга развитие застроенных территорий – вопрос не простой и весьма болезненный. Целый ряд городских территорий уже давно нуждается в редевелопменте. Значительный объем привлекательных для реализации новых девелоперских проектов территорий находится в прибрежной зоне.
Берег общий… и не освоенный. Но пока процесс «осовременивания» идет не слишком активно. По данным компании Maris|CBRE, в черте Петербурга протекает около 93 рек, их рукавов, каналов и протоков. Общая протяженность водных магистралей составляет 300 км. Протяженность рек и каналов только в центральной части Петербурга превышает 30 километров. В настоящее время более 30 км прибрежных территорий заняты индустриальными зонами. В большинстве случаев в этих районах неблагоприятная экологическая ситуация, отмечает директор департамента развития бизнеса Maris|CBRE Кайл Патчинг.
Уникальный ресурс
Кайл Патчинг считает, что прибрежные территории и набережные в Петербурге – это «невероятно ценный ресурс с огромным потенциалом». По мнению эксперта, на набережных, в том числе и на тех, на которых расположены промпредприятия, можно было бы создать все условия для жизни, бизнеса и туризма, превратить проблемные зоны в модные и престижные районы. «В процессе редевелопмента этих участков существует множество заинтересованных сторон – администрация, индустриальные предприятия, туристические организации. Прибрежные территории часто находятся в крайне плохом состоянии. Реконструкция может занять десятилетия», – говорит Патчинг.
Управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин говорит, что сейчас используется преимущественно потенциал только одного направления — курортного. «Если же проекты будут появляться и на юге Петербурга, это позволит хоть сколько-нибудь уравновесить транспортные потоки. Не секрет, что курортное направление, исторически облюбованное санаториями и пансионатами, сейчас задыхается от пробок. Поэтому любые новые проекты, которые будут реализовываться в этом направлении, потребуют создания дополнительных транспортных развязок и сопутствующей инфраструктуры», — добавляет эксперт.
«Наш город располагает уникальными по масштабам панорамными видами с водными пространствами. Это очень большая редкость для исторических городов Европы, — соглашается руководитель отдела инвестиционного консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Александр Волошин. — Есть возможность расширить эти панорамы, продлить их за пределы центра города. Для этого требуется вывод промышленных предприятий, которые расположены на прибрежных участках. Ранее их размещение в непосредственной близости от воды было обусловлено технологическими особенностями производства, теперь такой необходимости нет».
Прибрежные территории в приоритете
По мнению г-на Волошина, процесс перевода промышленных объектов идет медленно, так как ни одно предприятие не станет переезжать самостоятельно. Девелопер, претендующий на освоение освободившего участка, должен предоставить новую площадку под производство с той или иной степенью готовности. Ряд предприятий, связанных с судоходством, судоремонтном требуют наличия причальных стенок, в силу чего их переезд особенно сложен. Эксперт уверен, что процесс перевода промышленных предприятий должен проходить с поддержкой города, особенно в вопросе выделения земельных участков под новые площадки и проведения к ним коммуникаций. «Если администрация Петербурга говорит о необходимости освобождения центра города от производств, то начинать этот процесс, с нашей точки зрения, целесообразно именно с прибрежных территорий, — говорит г-н Волошин. — Они должны быть облагорожены в первую очередь, здесь должна быть создана комфортная жилая и деловая среда. Эти участки наиболее интересны для девелоперов, земля у воды обладает более высокой ценой и подходит для реализации проектов элитного видового жилья».
В городе заявлено несколько крупных проектов редевелопмента прибрежных территорий. Один из них – «Набережная Европы». Проект подразумевает строительство многофункционального комплекса и Дворца танцев в Петроградском районе Петербурга. Площадь земельного участка составляет 99,416 тыс. кв. метров. Комплекс будет состоять из пятизвездочной гостиницы, элитного жилья, торгово-офисного центра. Одним из ключевых элементов проекта станет первая в Петербурге пешеходная набережная. Важнейшим элементом, организующим пространство проекта, станет Дворец танцев Бориса Эйфмана. Проект финансирует ОАО Банк ВТБ. Управляющий проектом – ЗАО «ВТБ-Девелопмент». Инвестор проекта – ООО «ПЕТЕРБУРГ СИТИ». Завершить реализацию проекта планируется в 2017 году.
Помимо участков в центре города освоение прибрежных территорий ведется и на границе Петербурга, замечает Александр Волошин. В качестве примера эксперт приводит строительство ОДЦ Газпрома в Лахте. Кроме того, в Петербурге реализуется проект «Балтийская жемчужина», где территория осваиваемого китайским девелопером участка также простирается до Финского залива.
Возможны конфликты
Г-н Патчинг признается, что при масштабном процессе редевелопмента нельзя исключать вероятность возникновения различного рода конфликтов. «Серьезной проблемой может стать упрощение перемещения промышленных объектов. Этот процесс весьма дорогостоящий и отнимает довольно много времени. Еще одна сложность может быть связана с необходимостью баланса функций на новых территориях. Кроме того, так как проекты редевелопмента набережных потребуют большого объема инвестиций, возможно сокращение инвестирования других конкурирующих проектов со стороны администрации города и частных инвесторов», – говорит г-н Патчинг. Развитие прибрежных территорий может осложниться тем, что у объекта может быть много владельцев. Процесс присвоения территорий должен учитывать возможность компенсаций владельцам, чтобы упростить и ускорить процедуру в целом с юридической точки зрения, уверен Кайл Патчинг. Препятствиями по развитию прибрежных территорий может стать ухудшение транспортной ситуации, нехватка парковки, недостаток частной жизни, так как эти зоны могут стать популярны как среди туристов, так и среди местных жителей. «Существует опасность создания слишком большого объема коммерческой составляющей в жилых зонах, нехватки доступа к воде для резидентов из-за возросшей коммерческой составляющей и наоборот, отсутствие недорого жилья, трудности при строительстве», перечисляет г-н Патчинг.
Есть ли шанс?
Что следует предпринять, чтобы проекты по редевелопменту стали активно развиваться? Кайл Патчинг полагает, что необходимо достичь синергии между всеми функциями — коммерческой, промышленной, культурной, жилой, туристической и администрацией города. «Также требуется создание комитета или комиссии всех заинтересованных сторон для изучения вопроса, выработке рекомендаций и разработке и реализации плана развития. Важно, чтобы подход к финансированию и управлению проектами был креативный, возможно использование механизма государственно-частного партнерства», — высказывает мнение Кайл Патчинг.
Так или иначе, городская среда будет развиваться, и уйти от преобразования прибрежных территорий, потенциал которых сегодня используется не на полную силу, не удастся. Для того чтобы запустить процесс, по мнению экспертов, требуется проработанный план развития территорий и поддержка со стороны властей.
Свежие комментарии