Хочется надеяться, что появившийся в последнее время интерес профессиональных девелоперов к индустриальным паркам сохранится, и формирование данного формата станет лишь делом времени. Это, в свою очередь, будет хорошим стимулом для более интенсивного развития промышленности, освободит производителей от непрофильных рисков и обременений, связанных со строительством собственных цехов и инфраструктуры, побудит компании искать наиболее оптимальные механизмы размещения своих предприятий.
Если в новых экономических условиях ставка в самом деле будет сделана на инновации и развитие сектора реального производства, как нам обещают наши правители, то ИП (индустриальные парки) имеют все шансы стать одним из самых перспективных сегментов недвижимости (см. также «Пристань производителя» в «СНИП» №4, 2011 г.). Кроме того, на данном непростом для СНрынка этапе они могут служить точкой приложения труда не только для профильных промышленных девелоперов, но и для компаний, которые в кризис временно потеряли свои рынки, скажем, в сфере городской коммерческой недвижимости.
Кто-то это уже понял. Некоторые консалтинговые компании плотно занялись данной темой, образована Ассоциация индустриальных парков и т. д. Появились пионеры-девелоперы, реализующие проекты ИП — как при помощи государства, так и без таковой. В этой связи хорошо бы понять, что данный формат представляет собой с точки зрения бизнеса.
Ох и трудная это работа…
Очевидно, что бизнес этот чрезвычайно сложный, по крайне мере, на первых порах, пока на этом поприще очень мало проторенных дорожек. Например, в Ассоциации развития Калужской области на поставленные «СНИПом» вопросы о его доходности, оптимальной модели, схемах финансирования и т. д. ответили, что каждый из них — это тема для отдельной диссертации, и дать комментарии, к сожалению, не успели. Тем не менее компетентные эксперты все же нашлись. По словам Питера Рихтера, директора по развитию бизнеса компании Dega AG, являющейся девелопером индустриальных парков (одним из наиболее успешных ее проектов в России считается ИП «Дега Кластер Ногинск» в Московской области, площадь — 140 га), рынок ИП только начал формироваться, но при этом процесс уже набрал определенные обороты. «Если пять лет назад мы практически не чувствовали конкуренции, — говорит эксперт, то сейчас на рынке есть десятки предложений от ИП, готовых размещать производства, правда, пока большинство проектов существуют только на бумаге». При этом, по мнению Александра Фельснера, заместителя директора по развитию проекта «Мультимодальный комплекс «Усть-Луга» (40 га), реализовать индустриальные проекты гораздо сложнее, чем многие другие, скажем, жилищные. Например, для промышленной площадки значительно труднее решить вопрос в отношении инфраструктуры, технических условий (необходимых ресурсных мощностей, дорог и т. д.). Профильная законодательная база в отношении ИП пока отсутствует. В регионах существуют различные программы, направленные на стимулирование развития производств, но они в основном поддерживают площадки, инициаторами развития которых выступают региональные власти. Поэтому сейчас акцент в основном делается на проекты build-to-suit, ориентированные на создание производств конкретных клиентов с учетом всех их заранее оговоренных требований.
Беда в том, что спрос на резидентов пока превышает предложение, что и затрудняет развитие многих проектов ИП. По мнению экспертов, для того, чтобы иметь успех на этом рынке, необходимо предоставить клиенту как можно более высокий уровень качества инфраструктуры и управления. А также создать некие «фишки», которые являются дополнительным магнитом для клиентов практически во всех сегментах недвижимости (см. также «Как продвинуть недвижимость» и «Счастливая «фишка» в «СНИП» №7 и №11 соответственно, 2008 г.). В частности, в Dega AG считают, что одним из основных слагаемых успеха их ногинского проекта является наличие автономной инфраструктуры, включающей собственную когенерационную ТЭЦ мощностью 30 МВт. «Это позволяет кластеру не зависеть от произвола монополистов и предоставить резидентам парка ряд технических преимуществ, — рассказывает Питер Рихтер. — Высокая эффективность современных генерирующих мощностей дает целый ряд конкурентных преимуществ на фоне изношенности энергохозяйства России. Создание собственной инфраструктуры, особенно ТЭЦ, конечно, требует существенных инвестиций, однако эти вложения в долгосрочной перспективе, по нашим расчетам, хорошо окупятся. Кроме того, мы рассматриваем наш ИП как основу, вокруг которой формируется жизнь социума. В связи с этим на территории объекта была создана ритейл-зона, разрабатывается проект коттеджного поселка, гостиницы с фитнес-зоной и бизнес-центром». В результате в ногинский ИП с момента старта проекта в 2006 году удалось привлечь предприятия целого ряда ведущих зарубежных компаний Bayer AG, Metro Group, Peri GmbH, Oriflame Cosmetics и многих других. Причем, по словам Питера Рихтера, весь проект от начала до конца, включая инженерную и юридическую подготовку территории, его инициаторы реализовали собственными силами, за свой счет и без ощутимой поддержки властей. Тем не менее в Dega AG утверждают, что их ожидания по ногинскому ИП вполне оправдались, и сейчас в компании довольны показателями доходности проекта, правда, конкретные цифры не раскрывают.
Но пока такой пример, скорее, исключение из правил. Индустриальные девелоперы признаются, что на сегодняшнем этапе развития рынка для некоторых из них хоть какая-то положительная рентабельность или даже выход в ноль — это уже хороший результат. Надежды возлагаются на будущее развитие и на скорейший переход потенциальных клиентов в разряд действительных.
Становление
Между тем, как известно, у всех инвесторов, особенно международных, есть некие экономические модели входа на тот или иной территориальный рынок, в тот или иной сегмент и в конкретный объект. Можно ли описать такую модель для проекта ИП в России? Увы, пока очень нечетко, что, безусловно, тормозит процесс развития данной индустрии. «Дать некую среднюю оценку рентабельности проекта ИП сложно, так как разным ленд-девелоперам земля досталась по различной цене», — говорит Александр Фельснер из «Усть-Луги». Хотя Дмитрий Новожилов из «Загородного проекта» смог назвать некоторые приблизительные показатели: «Затраты девелопера на подготовку площадки под промышленное здание, создание инфраструктуры и подключение ресурсов можно оценить в $2-3 тыс. за сотку. После этого цена земельного участка может составить ориентировочно $15 тыс. за сотку. Но это средний показатель. Конкретный — очень сильно зависит от местоположения».
Оптимальную бизнес-схему проектов ИП специалисты, в частности Александр Фельснер, описывают следующим образом: собственник (девелопер) за свой счет формирует земельный участок (заказывает СТП, генплан, правила землепользования и застройки, проект межевания, проект планировки). Далее прорабатывается вопрос инженерной инфраструктуры. На этапе проектирования инженерных сетей можно (и даже нужно) подключать дольщиков. Способов формирования ИП много, но в большинстве случаев промышленный парк создается для консолидации большого земельного участка под производственные цели. В дальнейшем этот участок «режут» на куски под конкретных заказчиков и продают.
По мнению Питера Рихтера, помимо продажи площадей в ИП в собственность будет распространена и их аренда. «И то и другое будет востребовано, — говорит специалист. — Это разные стадии одного процесса по локализации производства. Как правило, предприятие сначала развивается на арендованных площадях, а затем принимает решение о строительстве собственного производства».
Понятно, что параллельно с развитием девелоперского бизнеса в сфере ИП будут формироваться сопутствующие (обслуживающие) виды деятельности — консалтинг, брокеридж, управление объектами. «Вслед за рынком ИП станет развиваться и бизнес управляющих компаний в этом сегменте. Опыт нашего ИП в Ногинске показывает, что услуги УК весьма востребованы и что это довольно успешный и стабильный бизнес, — рассказывает Питер Рихтер. — А брокер — это вообще одно из ключевых звеньев проекта ИП. Именно его действия во многом определяют его коммерческую успешность».
С ним соглашается и Дмитрий Новожилов. По его словам, многие иностранные компании при поиске земельного участка обращаются к международным консультантам, да и остальные тоже активно пользуются услугами различных брокеров. Это, прежде всего, связано с ограниченным предложением хороших земельных участков, и компании, занимающиеся поиском, используют для этого самые различные ресурсы.
Эх, помочь бы людям…
Пока же все дружно говорят о необходимости поддержки ИП со стороны государства, особенно в лице региональных и местных властей. «Основной показатель для инвестора, приходящего в Россию в целом или в отдельные регионы, — это инвестиционный климат, включая отношение к проекту местных властей (на практике обычно сам глава администрации решает, нравится ему проект или нет), налоговые льготы, помощь в развитии инженерной инфраструктуры и т. д., — говорит Александр Фельснер. — Экономика проекта, как ни парадоксально, занимает в этом случае отнюдь не первое место». Даже Dega AG в следующем своем проекте — ИП в Рыбновском районе Рязанской области — в вопросах внешней инфраструктуры, транспортного сообщения, налоговых преференций для резидентов планирует опираться на помощь местной администрации.
Между тем к участию государства в формировании рынка ИП эксперты относятся по-разному. «Безусловно, оптимальным вариантом является территориальное планирование на самом высоком уровне, с учетом привлечения опытных профильных специалистов, — считает Питер Рихтер. — Именно на федеральном уровне можно провести оптимальный отбор наиболее перспективных регионов для создания крупных ИП — принимая во внимание наличие сырьевой базы, необходимых коммуникационных ресурсов, демографическую ситуацию, близость к рынку сбыта и многие другие факторы. Но за анализом обязательно должны следовать действия профессиональных менеджеров коммерческих (негосударственных) фирм, способных реализовать проект на месте. Пока на практике это встречается довольно редко». Александр Фельснер полагает, что планирования в рамках региональных и муниципальных территориальных регламентов вполне достаточно для того, чтобы правильно размещать ИП: «В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, каждый район, область, населенный пункт обязаны разработать схему территориального планирования. И в ней должны быть гармонично увязаны цели развития как жилищного, так и промышленного строительства. К счастью, бизнес сегодня сам определяет, где ему будет хорошо». По словам Дмитрия Новожилова, вполне достаточно того, что в настоящий момент все вопросы о целесообразности строительства ИП учитываются при разработке генпланов конкретных районов и согласовываются на уровне субъекта РФ.
При этом Александр Фельшнер, к примеру, считает серьезной ошибкой то, что индустриальные парки развиваются в отрыве от проектов комплексного освоения территорий. «Это следствие того, — говорит он, — что разработчики соответствующих проектов не понимают прописной истины: массовое строительство жилья должно сопровождаться развитием рынка труда. (Впрочем, есть исключения: например, в рамках своего проекта «Новое Ступино» девелопер MR Group самостоятельно запланировал создание ИП, прим. ред.) Поэтому создавать ИП целесообразно только там, где есть квалифицированные кадры, например, вблизи крупных мегаполисов».
На наш же взгляд, только государство может полноценно и комплексно координировать размещение производительных сил, учитывая при этом различные аспекты территориального планирования. Когда соответствующее понимание у государства появится, процесс развития индустриальных парков пойдет значительно легче.
Плюсы и минусы
Питер Рихтер, директор по развитию бизнеса компании Dega AG: «Время идет вперед, и сейчас многие проблемы, существовавшие на ранних этапах формирования рынка ИП, стали решаться легче. Так, не стало дефицита земли промышленного назначения, в ряде случаев облегчены согласовательные процедуры. Проблемой остается изношенность инфраструктуры (дорог, энергосетей и проч.). Отдельная тема — неразвитость финансового рынка. Финансовый лизинг под девелоперские проекты или сделки sale-lease-back на рынке индустриальной недвижимости России все еще остается редкостью, тогда как на Западе это обычный инструмент привлечения инвестиций».
Свежие комментарии