Рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга после ажиотажа 2006 года вошел в стадию плавного ценового роста. По итогам 2007 года квадратный метр жилья подорожал на 10–15 процентов. Наибольшей популярностью у покупателей пользовались малогабаритные квартиры.
«Подводя общий итог 2007 года, можно сказать, что петербургский рынок жилой недвижимости сумел преодолеть постажиотажный синдром, — считает Алексей Бегунов, генеральный директор Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН). — Стабильный рынок выгоден всем. Ведь уверенность в завтрашнем дне необходима и риелтору, и застройщику, и гражданину, продающему и приобретающему жилье».
Первичный рынок жилья: теория и практика
По данным корпорации «Петербургская недвижимость», за первые 10 месяцев 2007 года город получил порядка 1,85 млн кв. м жилья (по сравнению с прошлым годом больше примерно на 17 процентов).
«В конце октября 2007 года более 950 тыс. кв. м было выставлено на продажу в Приморском районе, что составляет приблизительно 19 процентов от всех новостроек Санкт-Петербурга, — рассказывает Сергей Себелев, заместитель директора департамента маркетинга и развития корпорации «Петербургская недвижимость». — Второе место по названному показателю занял Московский район (более 650 тыс. кв. м жилья, или 13 процентов), третье — Выборгский (более 620 тыс. кв. м, или 12,5 процента)».
По данным специалистов холдинга «Миэль», на первичном рынке квадратный метр подорожал за год примерно на 11–14 процентов. При этом фактического увеличения цен не произошло. «Дело в том, что застройщики проводили различные акции, благодаря которым стоимость жилья снижалась до 20 процентов», — разъясняет А. Бегунов. С ним согласны и специалисты корпорации «Адвекс. Недвижимость». «Продавцы, стараясь не допустить значительного снижения цен, шли на уступки клиентам, объявляли о скидках до 15–20 процентов при условии единовременной оплаты всей стоимости квартиры, снижали ипотечный процент, — говорит Владимир Гаврильчук, генеральный директор корпорации «Адвекс. Недвижимость». — Были предложены также и различные подарки. Например, застройщики некоторых элитных домов бесплатно предоставляли покупателям квартир машино-место в паркинге. Продавцы, действующие в других сегментах жилья, вычитали из стоимости квартир стоимость лоджии или балкона. Или проводили разнообразные розыгрыши путевок, бытовой техники». «Отмечу, что застройщики и риелторы зачастую выставляли слишком высокие цены на объекты без отделки. При этом они не учитывали, что ремонт — весьма существенная статья затрат для тех, кто, например, берет ипотечный кредит, — добавляет Сергей Дроздов, генеральный директор корпорации «Петербургская недвижимость». — Естественно, чтобы продать такую квартиру, приходилось снижать ее стоимость».
В корпорации «Адвекс. Недвижимость» сообщают, что в конце октября на первичном рынке квадратный метр жилья экономкласса стоил свыше 2 тыс. долл., бизнес-класса — 3 тыс. долл., элиткласса — от 6 тыс. долл. Более всего — на 20 процентов — с начала года подорожало жилье в Московском районе Санкт-Петербурга.
Вторичный рынок жилья: качество выходит на первый план
В этом сегменте петербургского рынка недвижимости ситуация почти не менялась в течение года. Квартиры экономкласса подорожали за 2007 год на 7–9 процентов. Максимальное повышение стоимости объектов наблюдалось в наиболее популярных районах — Василеостровском и Московском. «В то же время рост цен дифференцировался по качеству жилья, — отмечает А. Бегунов. — Так, в среднем квадратный метр в пятиэтажных панельных зданиях, хрущевках и брежневках подорожал за год лишь на 2–3 процента, а в сталинках и домах старого фонда, где был проведен капитальный ремонт, — примерно на 9 прцоентов. Сейчас в среднем квадратный метр жилья в Питере продают за 2,8 тыс. долл.» По информации АРИН, в конце года средняя стоимость однокомнатных квартир составляла 2,87 тыс. долл. за 1 кв. м, двухкомнатных — 2,81 тыс. долл., трехкомнатных — 2,78 тыс. долл., четырехкомнатных — 2,75 тыс. долл.
Что касается жилья бизнес- и элит-класса, то, по сведениям АН «Бекар», в конце года стоимость квадрата в нем достигла 4 тыс. долл. (рост за год 24 процента) и 7 тыс. долл. (12 процентов) соответственно.
По данным корпорации «Адвекс. Недвижимость» в конце 2007 года наибольшее количество квартир было выставлено на продажу в Центральном районе (около 15 прцоентов от общего числа предложений на вторичном рынке). Ему немного уступает Приморский район (12 процентов). Меньше всего объектов поступило на рынок в Красносельском (5 процентов), Кировском (5 процентов) и Красногвардейском (6 процентов) районах. При этом более 30 процентов предложенного жилья — трехкомнатные квартиры, далее следуют двух- и однокомнатные (30 и 23 процента соответственно).
Умеренная активность
После ажиотажа 2006 года рынок жилья Санкт-Петербурга перешел в стадию плавного ценового роста. Граждане могли спокойно взвешивать все за и против и только потом приобретать понравившиеся квартиры. По словам А. Бегунова, постоянное увеличение покупательской активности наблюдалось с марта и до конца 2007 года. «Это связано с тем, что люди перестали ждать падения цен, и в результате на рынке был зафиксирован приток отложенного спроса. Кроме того, в 2007 году банки стали намного лояльнее по отношению к потенциальным заемщикам», — считает он.
В то же время, как отметили специалисты АН «Итака», спрос на недвижимость в течение года все больше смещался в сегмент экономкласса. Чаще всего клиенты приобретали малогабаритные однокомнатные квартиры и комнаты на вторичном рынке, студии и однушки в новостройках. «Пытаясь компенсировать нехватку средств на покупку, граждане жертвуют площадью жилья. Так, если в 2006 году в Приморском районе были востребованы объекты средней площадью 38 кв. м, то в 2007 году этот показатель снизился до 36,5 кв. м», — заметила Яна Долотова, руководитель отдела аналитики и консалтинга АН «Итака». Похожего мнения придерживаются специалисты корпорации «Адвекс. Недвижимость». «В течение всего года наибольшей популярностью пользовались одно-, двухкомнатные квартиры средних размеров, — рассказывает В. Гаврильчук. — По сравнению с 2006 годом структура покупательских предпочтений несколько изменилась. Дело в том, что большинство клиентов приобретали квартиру не для извлечения дохода (перепродажи), а для собственного проживания. Поэтому в основном они интересовались пусть и маленькой, но двушкой, а не крупногабаритной однушкой».
Одной из причин роста покупательской активности специалисты называют развитие ипотечных программ. «В 2007 году кредит стал действительно работающим инструментом покупки, — считает Ирина Пряхина, занимающая должность заместителя генерального директора по развитию в Центральном агентстве недвижимости. — Если в 2006 году доля сделок, совершенных с использованием ипотечного кредита, составляла 30 процентов от общего объема продаж, то сегодня уже 80 процентов». По данным корпорации «Адвекс. Недвижимость», за весь 2006 год было выдано 11 тыс. кредитов на 19 млрд руб., а только за III квартал 2007-го их количество увеличилось на 154, а общая сумма достигла 26 млрд руб. «В 2008 году по сравнению с предыдущим ожидается удвоение числа ипотечных сделок. И это несмотря на ужесточение требований к заемщику со стороны банков, а также небольшое повышение ипотечных ставок после кризиса в американской ипотечной системе», — заметил В. Гаврильчук.
Плавный рост
По мнению экспертов рынка недвижимости Санкт-Петербурга, в 2008 году не следует ожидать резкого увеличения стоимости жилья. «Цены медленно, но все же будут ползти вверх, — считает В. Гаврильчук. — В целом же за год прогнозируют подорожание объектов приблизительно на 15 процентов». С ним согласны и специалисты АН «Итака». «Средний ежемесячный темп роста стоимости квадратного метра в 2008 году будет в пределах 3 процентов в долларовом эквиваленте и до 2 процентов — в рублевом», — говорит Я. Долотова.
В то же время, как предполагают специалисты корпорации «Петербургская недвижимость», уже в первом полугодии в сегменте жилья бизнес-класса усилится расслоение, что означает неравномерный рост цен. «Объекты, соответствующие этой категории недвижимости по местоположению и качеству, будут дорожать быстрее, чем те, что имеют недостатки по ряду параметров, но позиционируются застройщиками в бизнес-классе, — говорит Михаил Бимон, директор департамента маркетинга и развития корпорации «Петербургская недвижимость». — В течение первого полугодия 2008 года в данном сегменте рынка цены предположительно повысятся на 4–6 процентов, — заявляет он».
Наиболее же существенно подорожает элитное жилье (7–10 процентов за полгода) за счет выхода на рынок новых объектов, где цена квадрата составит 15–20 тыс. долл. и выше.
«В ближайший год не ожидают снижения стоимости жилья, — считает М. Бимон. — Однако корректировка цен на квартиры в типовых домах может произойти в течение полугода после выхода на рынок масштабных проектов комплексной застройки. В то же время ситуация на вновь образованных территориях вряд ли окажется одинаковой. Цены здесь будут различаться в зависимости от характеристик и местоположения каждого объекта в отдельности. Например, квартиры в новых жилых массивах, расположенных рядом со сложившимися городскими районами с развитой инфраструктурой (Ново-Девяткино, Кудрово), могут стоить больше, чем находящиеся в отрыве от существующих объектов социальной инфраструктуры». По мнению А. Бегунова, после введения в эксплуатацию всех заявленных проектов комплексной застройки расслоение рынка пойдет по географическому признаку. «Разница в стоимости однотипных квартир в зависимости от их местоположения (популярности территории) будет достигать 30–40 процентов, а то и 50 процентов, — говорит он. — Сегодня же местоположение диктует не более чем 15-процентный разрыв в цене».
Анна Отрощенко
http://www.dm-realty.ru/
Свежие комментарии