Сочи — пожалуй, один из немногих российских курортов, по популярности сравнимый со многими зарубежными. Иметь там недвижимость престижно, модно и пока доступно. Во всяком случае москвичи и жители северных регионов, которые в состоянии позволить себе приобрести жилье на Черноморском побережье, последние несколько лет активно пользуются этой возможностью.
Курортный роман. С сочинской недвижимостью
Вероятно, скоро Сочи станет вторым городом в стране по уровню цен на недвижимость, и это, несомненно, произойдет, если всероссийский курорт выиграет конкурс на проведение зимней Олимпиады 2014 года.
Краснодарский край на сегодняшний день является наиболее перспективным регионом для инвестиций в курортную недвижимость. По данным экспертов рынка, в среднем стоимость жилья на Черном море выросла за год на 20–40%. Однако Сочи на фоне других курортных мест выглядит ярким пятном — это наиболее динамично развивающийся и самый дорогой город на побережье. По некоторым оценкам, за 2006 год рост цен на первичном рынке в Сочи составил почти 100%.
Бренд на продажу
Как считает большинство участников рынка, в ближайшие два года стоит ожидать дальнейшего подорожания недвижимости в Сочи. Причины у этого явления вполне объективные: высокий спрос, ограниченное предложение, выход на местный рынок многих известных московских инвесторов. Кроме того, на рост цен влияние оказала и стагнация, которая продолжалась весь 2005 год. Тогда она обусловила крайне низкий спрос на квартиры, что вызвало остановку цен. Но весной прошлого года стагнация сменилась ажиотажным спросом, который охватил все сегменты рынка недвижимости.
Сегодня на сочинском рынке наблюдается острый дефицит предложения — это основной фактор, который влияет на изменение цен. Главным образом это утверждение касается дефицитного эконом-класса (как на первичном, так и на вторичном рынке). Строящиеся в Сочи объекты представляют собой преимущественно дома бизнес- и премиум-классов, а недорогие новостройки выставляются на продажу в очень небольшом количестве.
Не последнюю роль играет активизация национальной программы позиционирования Сочи как круглогодичного курорта мирового уровня. В июне 2006 года правительство России утвердило федеральную целевую программу «Развитие города Сочи как горно-климатического курорта (2006–2014 годы)». Понятно, что чем известнее бренд, тем дороже он стоит. Последние годы президент России часто проводит в своей сочинской резиденции международные встречи, крупнейшие компании и банки устраивают в городе экономические форумы и конгрессы, фестивали и выставки. Сочи постоянно упоминается в средствах массовой информации, следовательно, существенно усиливается популярность города-курорта и повышается капитализация его бренда.
Расчетливый бонтон
Тон задают москвичи, которые приобретают квартиры на Черноморском побережье для семейного отдыха летом и для того, чтобы, уйдя на покой, иметь недвижимость у моря. Проявляют интерес к Сочи и столичные инвесторы, которые выступают в данный момент основными игроками. Престижный российский курорт привлекает состоятельных покупателей из северных регионов, которые готовы стать владельцами домов на побережье. Все это создает дополнительный платежеспособный спрос.
Но в данном случае речь идет не обо всех категориях жилья, а о дорогих квартирах, уровень которых не ниже бизнес-класса. С каждым годом все отчетливее прослеживается тенденция: иногородние покупатели приобретают квартиры в Сочи в инвестиционных целях. Вложение средств именно в сочинские дома является одним из наиболее доходных на рынке недвижимости страны. Причина этого проста: сейчас в развитие Сочи делаются крупные инвестиции в расчете на то, что город превратится в курорт международного значения. Приобретение сочинской недвижимости явно не грозит убытками даже в случае какого-либо кризиса рынка недвижимости в стране.
Добавляет интриги и участие Сочи в конкурсе на право проведения зимней Олимпиады 2014 года. В экономику города вливаются значительные финансовые потоки: по подсчетам экспертов, вне зависимости от результатов конкурса государство планирует вложить в развитие курорта около 300 млрд руб., а в случае выигрыша размер государственных инвестиций удвоится. Надо ожидать, что количество частных инвестиций в сферу недвижимости также значительно вырастет, стало быть, застройщики продолжат повышать цены на квартиры под влиянием растущего спроса — появятся новые рабочие места, а значит, и потребность в жилье.
Застройщики — столичные, цены — пока сочинские
В нынешних престижных микрорайонах Сочи практически не осталось свободных площадок под застройку. Большинство домов, которые по качеству и архитектурным особенностям можно отнести к элитному классу и которые были построены с 2003 по 2006 год, сосредоточены в центре города и в микрорайоне Светлана — 60%. Из-за отсутствия свободных площадок под строительство все меньше объектов возводится в престижном районе Виноградный — 10%, столько же в районе Приморья.
Впрочем, назвать какой-либо из приведенных выше районов на 100% элитным все-таки нельзя. Дело в том, что на курорте пока нет места, которое полностью отвечало бы требованиям, предъявляемым к жилью класса А (расположение относительно центра города и обустроенных морских набережных, уровень развития инфраструктуры, транспортная доступность, однородность социального окружения).
Цены на некоторые новые объекты в Сочи приближаются к стоимости на столичные новостройки. Так, например, стоимость 1 кв. м в жилом комплексе «Бочаров ручей» (инвестор — компания «Служба недвижимости»), который находится в Центральном районе Сочи, рядом с государственной дачей администрации президента РФ «Бочаров ручей», в 15 мин ходьбы от моря, начинается от $2 тыс. (на этапе оформления в собственность). На огороженной территории комплекса расположены трехуровневый наземный паркинг, детская и спортивная площадки. В продаже есть трехкомнатные квартиры площадью 149,3 кв. м.
А цена 1 кв. м в VIP-комплексе «Премьер», расположенном также в центре города недалеко от зимнего театра, стартует с отметки $4 тыс. Покупателям предлагаются одно– или трехкомнатные квартиры площадью от 61 до 139 кв. м с потолками 3,2 м. Дом расположен на огороженной территории, что в совокупности с системой видеонаблюдения обеспечивает дополнительную безопасность проживания. Жилой комплекс оборудован централизованной поэтажной системой охлаждения воздуха, а также импортными скоростными лифтами, соединяющими жилую зону и подземный паркинг.
Статус элитного района в ближайшем будущем может получить Адлерский район (вместе с горнолыжным курортом Красная Поляна) — опять же в первую очередь в связи с вероятным проведением в Сочи зимней Олимпиады-2014. Там начали появляться современные жилые комплексы элитного и бизнес-классов. В качестве примера стоит привести жилой комплекс бизнес-класса «Столичный», который находится в престижной зоне Адлера, в 150 м от собственного оборудованного пляжа и в 15 мин езды от аэропорта.
Два–три года назад основной объем сделок с недвижимостью в Сочи приходился на вторичное жилье. Сейчас на рынке появилось много новых домов, возведенных по индивидуальным проектам. Качество этих объектов, по мнению сочинских риэлторов, в основном соответствует заявленному классу. Строительство ведут главным образом московские компании, которые придерживаются тех же стандартов, что приняты сегодня в столице. В элитных проектах акцент делается на инфраструктуре объекта и клубной системе, чтобы обеспечить жильцам максимальный комфорт. Бизнес-класс предполагает наличие минимальной инфраструктуры на нижних этажах здания.
Сергей Лядов
Пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век»:
— За 2006 год цены на первичном рынке жилья Сочи увеличились более чем на 100%. Стоимость 1 кв. м в новостройках эконом-класса в зависимости от местоположения объекта и стадии строительства колеблется от $1,25 тыс. до $4 тыс., в сегменте бизнес-класса — от $2 тыс. до $5 тыс., в элитном сегменте —достигает $14 тыс.
Наиболее высокими темпами роста цен характеризуется прежде всего недвижимость в центре. Похожие тенденции наблюдаются в мкр. Красная Поляна, хотя он и относится к Адлерскому району. Это связано с тем, что тут находится знаменитый горнолыжный курорт, который и определяет динамичное развитие рынка — прежде всего в сегменте элитной недвижимости. В Красной Поляне активно возводятся малоэтажные дома класса «люкс». Стоимость жилья сравнима с уровнем цен на квартиры в центре Сочи.
В 2007 году прогнозируется дальнейший рост цен на жилье. По нашим оценкам, оно подорожает на 40–60% в зависимости от типа дома. Это связано с тем, что в стране растет спрос на курортную недвижимость — как для постоянного проживания, так и для сезонного отдыха. Большую роль в ценообразовании сыграет реализация национальной программы развития Сочи как курорта международного значения и потенциального места проведения зимней Олимпиады 2014 года. Учитывая серьезные объемы финансирования из бюджетных и внебюджетных источников и поддержку на федеральном уровне, этот фактор окажет сильное воздействие и в среднесрочной перспективе.
Свежие комментарии