Что ждет загородный рынок в обозримой перспективе? Станет ли пригородное жилье полноценной альтернативой городским кварталам? На эти вопросы пытались ответить участники «круглого стола», организованного «НП».
Поговорить о проблемах развития загородного рынка «НП» собрала экспертов в самых разных областях: от производителей стройматериалов до экологов и банкиров. Дискуссия получилась большой, полностью привести ее не позволяет место. Мнения, высказанные специалистами, будут использованы для дальнейших тематических публикаций.
Здесь же мы постарались найти ответ на непростой вопрос: начался ли исход горожан в область? Меняют ли они квартиры на загородное жилье? От того, с какой целью покупатель приобретает жилье, зависит, какой проект он выберет. А от того, насколько «сладкой» покажется переселенцам жизнь за городом, — будут ли востребованными последующие проекты.
Наблюдения за динамикой цен пока не дает повода для оптимизма. Стоимость городского жилья и индивидуальных домов растет по разным законам. Покупатели коттеджей не торопятся расставаться с квартирами. Развитие инфраструктуры в области не дает возможности комфортно жить на природе.
Сегодня разумная (для постоянного обитания) близость от города, по разным оценкам, составляет 10-20 км. Пригодных под освоение территорий на таком расстоянии все меньше. С увеличением плотности застройки «природа превратится в окружающую среду». Такова плата за «добравшуюся» до удаленных городских окраин инфраструктуру. Соответственно зона комфортного проживания будет сдвигаться все дальше.
Развитие масштабных (на несколько тысяч домовладений) проектов с собственной инфраструктурой — под вопросом: такие объемы вряд ли удастся реализовать в разумные сроки, да и жизни на природе не получится. На прогулку до ближайшего леса у обитателей поселения площадью в 300-400 га уйдет не меньше получаса…
«НП»:
– В 2006 году цены на городские квартиры выросли более чем вдвое. А на загородные дома — от 30 до 60%. В связи с этим первый вопрос: связан ли рынок индивидуального жилья с городским? Перетекают ли средства с одного на другой и наверстают ли дома в пригороде ценовое отставание?
Виталий ПОПЕНКОВ:
– Эти рынки взаимосвязаны и живут по одним и тем же законам. Но городской, естественно, более развит и мобилен. Он задает темп изменений, а ценники на загородное жилье подтягиваются. Полагаю, в течение пяти лет они догонят или перегонят квартирные.
Михаил БИМОН:
– Квартиры в Петербурге и городах Ленобласти дорожают почти параллельно. Эти рынки взаимосвязаны. А загородный пока отстает. И вопрос даже не в том, что там нет правового поля или что он дикий. Он инертен только потому, что строительство коттеджа — с учетом оформления бумаг на землю и дом — процесс долгий. Поэтому цены и не подскочили так быстро, как в Петербурге. Однако интерес к земле, а именно — к большим наделам, все больше. Быстрее всего цены выросли там, где не надо возиться с переводом земель из одной категории в другую. Участки, за которые в июне прошлого года брали по $3500 за сотку (в окрестностях Репино), к концу августа продавались уже по $5000. То есть темпы удорожания сопоставимы с городскими.
«НП»:
– Можно сказать, что в области и городе одни и те же покупатели? Перетекают ли средства с одного рынка на другой?
Михаил БИМОН:
– Покупатели разные, и мотивации у них другие. В городе 90% сделок проходит с типовыми квартирами. Тем, кто их приобретает, нужна разве что дача в садоводстве. Коттеджами интересуются люди, которые покупают дорогие квартиры в городе, поэтому эти сегменты, скорее всего, связаны между собой. Но на городском рынке такое жилье составляет лишь 4-5%, поэтому говорить о перетекании средств не совсем корректно.
Мария ВАРЕШИНА:
– Когда покупателей загородной недвижимости станет больше — а все к этому идет, — будет более заметной и взаимосвязь рынков. Один из примеров перетекания средств: граждане отдают в залог недвижимость в городе и получают кредит для строительства коттеджа. Чем дороже городское жилье, тем большую ссуду они могут получить для загородного строительства.
Екатерина МАРКОВЕЦ:
– Загородный рынок связан с городским, если говорить о домах эконом-класса в 20-30 минутах езды от города. От стремительно подорожавших городских квартир спрос заметно начинает перемещаться в этот сегмент.
«НП»:
– Вблизи города есть недорогие поселки?
Екатерина МАРКОВЕЦ:
– Еще год назад не было, но сейчас они активно строятся. Многие инвесторы поняли, что на такое жилье есть огромный спрос. Например, очень успешно идут продажи в поселке Янино. Цены по сравнению со стартовыми уже выросли вдвое. Дорогие дома, расположенные далеко от городской черты, — это второе жилье, дополнительная роскошь. Развитие этого рынка еще впереди.
«НП»:
– Можно ли говорить о начавшемся «исходе» горожан в область? Как много владельцев коттеджей сегодня используют их для постоянного проживания?
Светлана ШВАЛОВА:
– Правильно было сказано, что поселков, ориентированных на массовый спрос, в ближайшем пригороде пока не было. Мы одни из первых, кто вывел на рынок такой поселок — «Новое Минулово» — для постоянного либо для длительного сезонного проживания. У нас 25% домов приобретают жители Ленобласти — те, у кого были квартиры или дома в том же Всеволожске или Щеглово, но кто хочет жить более комфортно. Около 40% покупают петербуржцы. Но я не уверена, что они готовы продать городские квартиры и переехать сюда, хотя наш поселок находится всего в 16 км от границы Петербурга. Нередко в эти дома переселяют, к примеру, бабушек и детей с нянями. Родители живут и работают в городе, а в коттедже проводят выходные. Остальные 35% приходится на иногородних — из Иркутска, с Камчатки и т.д. Они не стремятся купить жилье непременно в Петербурге, их устраивает пригород. Хотя у нас статус земли ДНП (дачное некоммерческое партнерство), а не ИЖС, на продажах это не отражается: главное, что мы очень близко к городу. Сегодня мы реализуем дома площадью 125-220 кв.м по цене
от $1050 и $1200/кв.м. Бюджет покупки получается
до $230 000 — вполне может конкурировать с городскими квартирами.
«НП»:
– Какая социальная инфраструктура в поселке?
Светлана ШВАЛОВА:
– Наш поселок расположен в 1 км от Щеглово и в
6 км от Всеволожска. И вся необходимая инфраструктура есть там. В «Новом Минулово» мы планируем организовать детскую и спортивную площадки, гостевые парковки. Возможно, будет построен торговый павильон, где будут продаваться самые необходимые мелочи… Отремонтируем дорогу, ведущую к нашему поселку.
Андрей СКАТОВ:
– Получается, что все дома у вас приобретают для постоянного проживания. Это либо сами клиенты, либо члены их семей: бабушки, дети. Все работающие на Севере люди хотят рано или поздно переехать на Большую землю. Они приобретают жилье именно с этим расчетом. В нашем «Михайловском» коттеджи покупают тоже для постоянного проживания. Но клиенты у нас другие: те, у кого уже есть дачи, другое загородное жилье или квартиры.
Майя Афанасьева:
– Горожане начинают переселяться за город, хотя это пока не правило. У нас в поселке «Новый Мир» примерно 20% покупателей намерены жить в поселке постоянно. Это 50 километров от города. Коттеджи здесь стоят от $350 000. Примерно такая же ситуация в находящемся неподалеку проекте «Парквэй», дома здесь немного дешевле — от $250 000. В «Жемчужине Разлива» (под Сестрорецком) дома для постоянного проживания покупают уже около 40% клиентов. Это ближе к городу, к тому же в Сестрорецке неплохо развита инфраструктура.
Александр Гаврюшенко:
– Допустимая удаленность от города — полчаса на дорогу. По относительно свободной трассе «Скандинавия», где можно ездить с большой скоростью, это получается более 40-45 км. А имея офис в северных районах, я могу жить и в ста километрах от города. Там девственная природа, и никакие отдыхающие петербуржцы туда не добираются. Так сегодня живут десятки и сотни обитателей коттеджей. Даже в садоводствах постоянно живут.
«НП»:
– То есть горожане активно переезжают в область, и даже довольно далеко?
Светлана НЕВЕЛЕВА:
– Сегодня пригороды мало пригодны для постоянного проживания. У меня есть три знакомые семьи, которые живут в Парголово. Однако все они люди творческих профессий, им не надо ездить каждый день на работу. Одна дама возит в город детей. Она доезжает на машине до Озерков, а дальше — на метро. На дорогу уходит немало времени. Так что, если нужно ежедневно быть в офисе в восемь часов утра, вставать придется около пяти. Вряд ли найдется много желающих вести такой образ жизни. Трудно жить за городом и тем, у кого маленькие дети-школьники. У нас ведь нет школьных автобусов, которые собирают учеников, как в той же Америке. А человек, приобретающий коттедж за $300 000-500 000, вряд ли захочет отдать ребенка в поселковую школу по соседству. Жизнь за городом — это совершенно иной образ существования, непривычный для горожан. Даже покупки в магазинах надо делать иначе: ведь потом за майонезом до ларька не добежишь.
Дмитрий CВИТЕЛЬМАН:
– Пока говорить о полноценной загородной жизни не приходится, для этого нужна намного лучше развитая инфраструктура. Семейной паре, живущей в ста километрах от города, нужны две машины. А для семей с детьми это вообще очень далеко: о каком комфорте может идти речь, если на то, чтобы отвезти ребенка в детский сад или школу, надо потратить больше 1,5-2 часов? Я полагаю, жилье для постоянного проживания может находиться лишь в10-километровом поясе. Если у человека офис на Васильевском, жить на большем расстоянии от городской черты ему будет сложно. Другая проблема — мест, подходящих для коттеджей, очень немного. В результате поселки окажутся так близко друг к другу, что природа неизбежно превратится в окружающую среду.
Екатерина МАРКОВЕЦ:
– По данным опросов наших покупателей, не более 30% из них хотят приобрести коттедж дальше чем в получасе езды от Петербурга. С учетом пробок и въезда в город это 20-30 км. По Мурманской трассе — чуть дальше. Что касается поселков, расположенных в городской черте, то сама эта черта в ближайшее время отодвинется. Там, где в 1990-х годах строили коттеджи, теперь стоят таун-хаузы, малоэтажки, а то и высотные дома. К примеру, территорию рядом с «Горками СПб» предполагается занять жильем довольно невысокого класса. То же во Всеволожском районе: земля до райцентра будет застраиваться высотными домами. Коттеджные поселки будут перемещаться чуть дальше, а уже готовые станут просто городскими коттеджными кварталами. У их обитателей появится нормальная инфраструктура, однако природы уже не будет.
Майя АФАНАСЬЕВА:
– Тотального застраивания высотками не будет. В Генплане четко обозначены территории, где допустимо лишь малоэтажное жилье.
«НП»:
– Получается, возможность жить за городом прежде всего зависит от наличия развитой инфраструктуры. А с этим у нас пока проблемы, и прорыва не предвидится.
Светлана НЕВЕЛЕВА:
– Застройщикам всю инфраструктуру не поднять. Поэтому коттеджи, предназначенные для постоянного проживания, должны быть привязаны к населенным пунктам. Однако муниципалитетам не нужны лишние дома: из-за них придется развивать инфраструктуру по соответствующим нормам. А это накладно.
Андрей СКАТОВ:
– Если мы говорим о больших территориях застройки (100-150 га), это фактически город-спутник. Здесь должна быть своя инфраструктура — с магазинами, кинотеатрами, школами. Такие спутники вскоре могут появиться.
Михаил БИМОН:
– Одно дело, если коттеджная застройка в сто гектаров появляется со всей инфраструктурой, другое — если эта же территория прикрепляется к уже существующему поселку. Вряд ли имеющаяся инфраструктура выдержит такой прирост населения. К тому же захотят ли владельцы дорогих домов жить в тесном соседстве с селянами? Сразу возникает вопрос о разнице социального статуса.
Масштабной застройке мешает еще и ограниченная емкость места. Можно запланировать в поселке 2000 участков, но как долго они будут продаваться? Да и вряд ли удастся собрать в одном месте столько покупателей домов от миллиона долларов — если уж говорить о каком-то едином статусе проживающих.
Александр ГАВРЮШЕНКО:
– В Москве в поселке на тысячу гектаров были желающие купить дома по миллиону.
Михаил Бимон:
– Там другие объемы рынка. В столице сегодня предлагается 173 коттеджных поселка, в Питере едва набрали 70 более-менее живых проектов. К тому же у нас считается: 50 коттеджей — солидный поселок, 100 — большой, даже 12 домов рассматривают как нормальный размер. В Москве совсем другие цифры. То есть по количеству домовладений московский рынок в три-четыре раза больше. А по деньгам разница куда значительнее.
Дмитрий Свительман:
– Социальная инфраструктура в области вряд ли будет активно развиваться в обозримом будущем. Разумнее говорить пока лишь о поселках для сезонного проживания. А это уже совсем другое: здесь покупателю важна именно природа. Причем сами поселения не могут быть чересчур большими: в поселке на 300 га пойти в лес — уже проблема. То есть вы можете посадить лесок на участке, но до нормального леса придется добираться полчаса, а это неудобно. Люди, желающие жить на природе, предпочитают компактные поселки. Здесь и развернется основная борьба за покупателя.
Участники «круглого стола»
Юрий ДРОНОВ,
эколог-консультант
Мария ВАРЕШИНА,
советник по связям с общественностью ООО «Городской ипотечный банк»
Андрей СКАТОВ,
технический директорУК «ПБЛ Холдинг»
Михаил БИМОН,
директор департамента маркетинга ЦРП «Петербургская Недвижимость»
Виталий Попенков,
специалист по загородной недвижимости Русского фонда недвижимости
Светлана Невелева,
руководитель проекта компании «Гринсайд»
Дмитрий Свительман,
директор департамента аналитики компании «Аверс»
Александр ГАВРЮШЕНКО,
генеральный директор компании «Евросиб-Девелопмент»
Майя АФАНАСЬЕВА,
начальник отдела маркетинга компании «Особняк»
Светлана ШВАЛОВА,
руководитель отдела рекламы и маркетинга ИСК «Константа»
Евгения СЕВАСТЬЯНОВА,
генеральный директор компании «Евроактив»
Екатерина МАРКОВЕЦ,
руководитель группы инвестиционного консалтинга компании «Коммерческая недвижимость. Бекар»
Николай ПОЗОЛОТИН,
зам. начальника управления маркетинга объединения «Победа ЛСР»
Анатолий БУЛАНЫЙ,
начальник управления перспективного развития объединения «Победа ЛСР»
Дмитрий СПЕРАНСКИЙ,
редактор отдела «НП»
Анна ТЕРЕНТЬЕВА,
корреспондент «НП»
Дмитрий Сперанский
http://www.estate-gazeta.ru
Свежие комментарии