Многие развитые страны до сих пор не преодолели последствия ипотечного и финансового кризиса, но ряд развивающихся рынков показал стремительный рост. В США, из которых в мировую экономику пришел кризис, ситуация даже ухудшилась.
Американская трагедия
На рынке США по-прежнему избыток домов, выставленных на продажу за неуплату по ипотечному кредиту. Снизилась активность заемщиков и мобильность населения (у людей не получается купить желаемый дом на новом месте на деньги, вырученные от продажи старого). Индекс цен на жилую недвижимость S&P/Case-Shiller National Home Price, как и индекс цен домов на одну семью, в 20 крупнейших городах США в марте 2011 г. опустились ниже минимального посткризисного уровня. Сейчас цены стоят на уровне I квартала 2003 г.
За 2011 г. цены в большинстве городов продолжали снижаться, признает Дэвид Блитцер, председатель индексного комитета S&P. Но он отмечает и положительную тенденцию: «Похоже, период обвала цен, наблюдавшегося в 2007-2009 гг., завершился. Но для того, чтобы у рынка появился шанс на устойчивое восстановление, необходимо улучшение ситуации в экономике».
В III квартале по более 2 млн кредитов проходила процедура изъятия недвижимости за неуплату (это 4,4% заемщиков), сообщила в ноябре Ассоциация ипотечных банков.
Некоторые штаты могут быстрее выйти из кризиса, чем другие, отмечают аналитики Bank of America Merrill Lynch. Калифорния и Флорида, например, были одними из лидеров по росту цен в период бума, а затем — лидерами по масштабам падения (цены снизились примерно вполовину от пиковых значений). Но в Калифорнии дома у неплательщиков по кредитам реквизируются и продаются быстрее, потому что этот процесс проходит без участия суда. Пик продаж такой недвижимости придется на 2013 г., считают в Bank of America Merrill Lynch, после чего ситуация должна начать улучшаться. Во Флориде же из-за судебных слушаний процесс продажи дома может растягиваться на месяцы, а то и годы. Сейчас дома реквизируются по 14% кредитов, выданных в штате (максимальный показатель по стране).
Некоторую помощь Флориде, однако, могут оказать граждане развивающихся стран, где благодаря росту экономики появляется все больше состоятельных людей, а высокий курс валют по отношению к доллару делает покупки в США более выгодными. Так, по данным консалтинговой компании Condo Vultures, покупки латиноамериканцами, а также канадцами квартир в кондоминиумах в прибрежных пригородах Майами позволили ценам на них вырасти на 50% с минимумов 2009 г. Наиболее активно действуют бразильцы: мало того что, по данным Национальной ассоциации риэлторов США, они 85% покупок оплачивают живыми деньгами, так они еще и самые богатые покупатели. Медианная цена приобретенных ими объектов жилой недвижимости превышает $200 000 (это максимальный показатель среди всех иностранных покупателей во Флориде). «Сейчас бразильцы в Майами — настоящие рок-звезды», — говорит Питер Залевски, партнер Condo Vultures.
Азиатский бум
Пока цены в США падали из-за кризиса, во многих развивающихся странах они росли. В той же Бразилии вслед за удвоением с 2007 г. объемов кредитования в частном секторе цены на жилье в некоторых районах Рио-де-Жанейро тоже выросли вдвое за последние три года. На столько же за этот период подорожала и, например, элитная недвижимость в китайских городах.
Самое яркое свидетельство того, что рынки развитых и развивающихся стран движутся разными путями, — ситуация в ведущих азиатских экономиках. Росту цен на недвижимость способствуют урбанизация и дешевые кредиты. Сейчас в городах Земли живет более половины из 7 млрд человек; по оценке ООН, в ближайшие 20 лет в них переедут еще 1,4 млрд. Строительство городов очень выгодно, в развивающемся мире гигантский неудовлетворенный спрос на дома, говорит экономист Стэнфордского университета Пол Роумер. Но, будучи реальными активами, «земля и жилая недвижимость очень подвержены спекуляциям», добавляет он, особенно если заемные средства дешевы. Во многих развивающихся странах процентные ставки с учетом инфляции отрицательные; подобная ситуация, особенно в Китае, идеальна для надувания пузырей, указывает Роумер.
Объемы банковского кредитования в Китае Билл Роудз, банкир из Citigroup, называет «величайшими в мировой истории». В 2009 г. объем кредитов вырос на величину, равную половине ВВП; в 2010 г. ситуация повторилась. В результате строительного бума в Китае образовалось около 65 млн единиц свободных жилых площадей. В последние три года китайское руководство ужесточает денежную политику, ограничивая кредитование строительства и недвижимости, и в 2011 г. эти секторы почувствовали значительный негативный эффект от таких действий властей. Рост цен в последние месяцы прекратился, остановились многие стройки.
Использованы материалы WSJ, FT
Свежие комментарии