Загородный рынок развивается быстро и территориально расширяется. Такой вывод можно сделать, сравнив актуальное предложение с вариантами, выставленными на продажу год назад.
Заметно увеличилось число поселков, выводимых застройщиками на рынок. По оценкам специалистов, в среднем еженедельно появляется по одному проекту. Однако спрос растет не меньшими темпами: сегодня объекты распродаются быстрее, чем год назад, цены поднялись на 30-50%. Выросло количество застройщиков: компании и частники активно инвестируют в загородное строительство — это сегодня весьма доходное вложение средств.
«Компании-новички, как правило, идут по самому простому пути — продают подготовленные под застройку участки. По моим наблюдениям, доля таких наделов за последний год увеличилась, хотя и незначительно», — говорит исполнительный директор агентства «Александр-Н» Федор Дьячков.
Обращает внимание укрупнение проектов. В конце 2005 года нередко встречались поселки из 11-13 домов (иногда — меньше), ныне все больше становится объектов на 70-150 коттеджей.
Специалисты едины во мнении: серьезно выросло количество «концептуальных» поселков. Все чаще застройщики, даже предлагая участки без подряда, следят за единством архитектурного стиля поселения, требуя согласовывать проекты будущих домов. Продавать земли под «бесконтрольную» застройку становится сложнее.
Стало больше поселков, удаленных от города. Активно осваивается Выборгский район Ленобласти, увеличилось число проектов к югу от Петербурга. Основное преимущество этого направления: здесь осталось немало неосвоенных земель в относительной близости от городской черты. Они составляют реальную конкуренцию свободным северным площадкам — живописным, но более удаленным. Однако многие застройщики по привычке игнорируют юг.
Еще одна показательная тенденция: в прошлом году застройщики более активно продвигали поселки как место постоянного проживания. Сегодня девелоперы стараются подчеркнуть дачные достоинства продаваемых коттеджей. Это объяснимо: по факту даже дома в относительной близости от города покупатели нередко приобретают как второе жилье, не торопясь покидать петербургские квартиры. По свидетельству специалистов, для постоянного проживания хозяева используют не более трети коттеджей в радиусе 40-50 км от городской черты. Более дальние поселения вне зависимости от имеющейся инфраструктуры владельцы воспринимают как сезонное жилище.
Массовый исход горожан за город пока откладывается.
мнения ЭКСПЕРТОВ
Майя АФАНАСЬЕВА,
коммерческий директор ООО «Особняк»:
– Мы пока не планируем предлагать готовые дома. Наш опыт показывает, что клиент предпочитает участвовать в процессе строительства коттеджа. По нашим исследованиям, 63% от общего количества поселков находится на северном направлении Ленобласти: оно сегодня наиболее востребовано. Сейчас мы реализуем четыре проекта: «Жемчужина Разлива» в Курортном районе на озере Сестрорецкий Разлив, «Новый Мир», «Парквэй» и «Элегия» в Репино — Ленинском.
Мы строим дома, рассчитанные на постоянное проживание, но клиент сам решает, использовать ему коттедж как основное жилье или как сезонное.
Сегодня на значительном удалении от города — более 70 км — реализуется примерно половина от общего количества проектов. За год на таких землях существенно возросло предложение поселков в категории «эконом-класса».
Андрей БОЧКОВ,
заместитель генерального директора «ПулЭкспресс Групп»:
– Сейчас мы представляем на рынке пять проектов.
В общей сложности это более 220 га и около 900 участков. По сравнению с прошлым годом спрос заметно вырос. Очень хорошо распродаются коттеджи на начальной стадии строительства, когда в проект можно внести изменения. Немало желающих приобрести участок
с инженерией и одновременно заказать возведение дома.
В этом случае покупатель может, во-первых, выбрать проект по своему вкусу (но в рамках архитектурного регламента поселка), а во-вторых, оптимизировать расходы.
Сегодня дачные поселки отличаются от поселков для постоянного проживания лишь удаленностью от города. Покупатели отдают предпочтение живописной местности и чистому воздуху, а не расстоянию до офиса или школы.
По мнению наших аналитиков, за последнее время проекты заметно укрупнились. Маленькие, камерные поселки (4-15 домовладений) единичны. Нередко это заказные проекты под конкретного покупателя. Стоимость обслуживания таких объектов очень высока. Самый маленький поселок «ПулЭкспресс Групп» — «Подгорное» — занимает 12 га и насчитывает 42 домо-владения.
В классе «стандарт» наибольший рост — в сегменте, ориентированном на постоянное проживание. В основном, это таун-хаузы в ближайших пригородах Петербурга. Активного роста предложения эконом-класса в дачных поселках не наблюдается.
Игорь ЛУЧКОВ,
директор департамента оценки и аналитики АН «Бекар»:
– За 2006 год активность продаж коттеджей в поселках увеличилась на 20-30%. Предложение растет за счет освоения новых территорий на малопопулярных южном
и восточном направлениях. Увеличивается и удаленность от города. Наиболее перспективный и пока недооцененный девелоперами сегмент — коттеджи класса «стандарт».
Застройщики начинают понимать, что коттеджный поселок должен быть выдержан в едином архитектурном стиле. Для этого необходимо продавать либо участки
с подрядом, либо уже готовые объекты.
Спрос на дома формируют не только петербуржцы,
но и москвичи, а также жители других регионов России. Москвичи, к примеру, приобретают дорогие загородные дома, предпочитая покупать не землю, а коттеджи «под ключ».
Яна ДОЛОТОВА,
аналитик АН «Итака»:
– По сравнению с прошлым годом предложение выросло вдвое. Многие застройщики перевели мощности с городского на загородный рынок из-за затяжной стагнации 2004-2005 годов. Из-за роста предложения коттеджи дорожали гораздо медленнее, чем городское жилье.
Сейчас предлагается довольно много комбинированных поселков: там и таун-хаузы, и коттеджи, и участки под застройку. Есть объекты, где продается только земля. Их немного, потому что застройщики чаще пытаются создать поселки европейского образца — с единым стилем. Даже если реализуется только земля без подряда, все равно продавцы стремятся задавать ограничения по этажности, материалу стен, цвету и виду наружной отделки и т.д. Сам проект нередко требуется согласовывать с застройщиком.
Вадим ЦЫГАНОК,
руководитель департамента загородной и коммерческой недвижимости ЦАН:
– За прошлый год сильнее всего вырос спрос на дома и коттеджи для постоянного проживания, которые подорожали на 60-70%. Это связано с увеличением цен на квартиры в Петербурге — люди обратились к загородным домам. Для сравнения: дачи и дома для сезонного отдыха подросли в цене на 30-40%.
На рынке земельных участков, пригодных для строительства коттеджных поселков, наблюдается настоящий бум. Предприниматели активно выкупают земли, стараясь успеть сделать это по ныне действующим правилам до 1 января 2008 года.
За последние полгода больше всего заявлено новых проектов в Выборгском районе Ленобласти. Однако земли на севере уже почти разобраны, оставшиеся — дороги. Поэтому в ближайшей перспективе следует ожидать развития загородного строительства в Гатчинском, Тосненском, Ломоносовском и Кировском районах. Особенно интересны участки в Ломоносовском и Гатчинском районах, расположенные вблизи западного полукольца КАД. Полагаю, за год они подорожают на 40-50%.
В 2007 году спрос на коттеджи еще возрастет. Это связано, в том числе, с запуском ипотечных программ для загородного рынка. Все чаще залогом выступает приобретаемый дом с участком, а не недвижимость, имеющаяся в городе.
Анна Терентьева, Дмитрий Сперанский
http://www.estate-gazeta.ru
Свежие комментарии