Именно такое изменение ситуации в текущем году предсказали эксперты по загородному рынку, которых "Большой сервер недвижимости" пригласил под занавес 2011 года поделиться своими прогнозами.

В «круглом столе», посвященному этой теме, приняли участие Михаил Фуксман, директор по продажам компании «Петростиль», Сергей Будько, заместитель директора ГК «Кивеннапа», Марина Агеева, директор по маркетингу компании «Пул Экспресс», Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые территории».
Мы предложили им, окинув взглядом текущую картину загородного рынка в диаграммах и графиках поделиться соображениями, какие изменения произойдут с этими показателями за 2012 год.

Первая диаграмма характеризует общую ситуацию на рынке. На конец 2011 года под Петербургом в продаже находилось 302 малоэтажных загородных комплекса. К этому же моменту полностью завершенили продажу лишь 87 коттеджных поселков (выведенных на рынок с начала его формирования в 2001 году). Еще 90 загородных проектов в настоящее время снято с продажи – их дальнейшая судьба неясна. Наконец, еще 19 проектов уже заявлены девелоперами и присутствуют в рекламе, однако продажи в них пока не открыты. Максимум, здесь заключают предварительные договоры.

 

 

Дмитрий Майоров:
— Хочется обратить внимание на такой аспект: многие из проектов, которые вроде бы пребывают в состоянии продажи, фактически не продаются – сделок там не происходит и уже не один год. Их можно назвать условно приостановленными. Однако, конечно точно посчитать их количество невозможно. Полагаю, что количество объектов, выставленных в продажу, за 2012 год еще увеличится. Распроданных почти не прибавится: очень часто в проектах последние домовладения надолго «зависают», что мешает перевести проект в категорию полностью распроданных.

 

Сергей Будько:
— Полагаю, новое предложение будет поступать на рынок довольно быстрыми темпами. Количество проектов «в продаже» будет расти. При этом последнее время все заметнее становится тенденция к «тихому отмиранию» проектов. То есть его реклама на заборе, ограждающем участок, все еще висит, но на телефоны уже никто не отвечает. Уверен, количество таких примеров в 2012 году прибавится. Этот год – год расставания с иллюзиями о том, что загородный рынок – это рынок легкого бизнеса. Будет возрастать цена «входного билета»: если до сих пор на рынок приходили игроки, располагающие суммами в 300-400 миллионов рублей, в следующем году эта цифра будет начинаться от миллиарда (речь, конечно, не идет о торговцах голыми полями).

 

Марина Агеева:
— Я тоже полагаю, что количество объектов, находящихся в продаже вырастет. Мы как консультанты видим, как много собственников земли интересуются возможностью вывести новые проекты. Участки, накупленные в пору роста рынка, сегодня начали обременять владельцев. Причем сегодня вопрос часто стоит не в том, чтобы получить прибыль, а о минимизации убытков (конечно, если земля нынешним обладателям досталась по рыночной стоимости, а не даром). Реализуя загородный проект, у собственников есть возможность потерять денег меньше, чем продав земли «как есть».

 

Сергей Будько:
Да, консультанты сегодня находятся в непростом положении, неясно, что им говорить девелоперам: «сзади пожар, впереди обрыв. Вам лучше к обрыву, может быть, там не очень глубоко»…

 

Михаил Фуксман:
— Думаю, в 2012 году мы не увидим существенного изменения ситуации с предложением. Изменения на рынке происходят довольно медленно, перемены будут ощутимы через 4-5 лет. Думаю, в целом рынок будет двигаться в сторону укрупнения проектов. Количество «случайных компаний» на рынке сократится, девелоперы станут более квалифицированными.

 

Вторая диаграмма, предложенная экспертам, касалась того, какие именно проекты в настоящее время предлагаются к продаже. 128 малоэтажных комплексов, находятся в стадии реализации, предполагают торговлю только участками без подряда (при этом компания-застройщик может предлагать свою помощь в строительстве дома, но не обременяет продажу обязательным подрядом). 87 проектов предлагают только коттеджи или участки с подрядом (по сути — тоже дома, но на нулевой стадии готовности). 39 проектов предлагают на выбор дома или участки, 19 – торгуют только таун-хаусами, 15 предлагают коттеджи и таун-хаусы. Таким образом в сумме участки можно купить в рамках 167 проектов, коттеджи – в 141 малоэтажном комплексе, таун-хаусы – в 38 коттеджных поселках.

 

 

Дмитрий Майоров:
— В этой статистике, к сожалению, не отражено, что девелоперы предлагают участки двух видов: с инженерной подготовки и без нее. Думаю, в следующем году соотношение постепенно будет меняться в сторону инженерно-подготовленных земель. Неподготовленная земля продается довольно плохо, поэтому застройщики должны озаботиться подведением коммуникаций. Каждая компания этот вопрос будет решать по-своему: кто-то попытается все сделать самостоятельно, другие – будут договариваться о сотрудничестве с «профильными» компаниями. Еще одно ожидаемое изменение: некоторые компании, которые сегодня продают только участки с обязательным подрядом (и попадают в категорию «только коттеджи»), начнут торговать и землей под самостоятельную застройку.

 

Марина Агеева:
— Думаю, за год эти соотношения почти не изменятся. Однако надо учитывать, что проекты, предлагающие участки, как правило, довольно большие по размеру, тогда как среди малоэтажных комплексов, предлагающих коттеджи, немало «малышей» площадью застройки 1-3 га и рассчитанные на 5-10 домовладений. Если судить по количеству домовладений, нас ждет прибавка в сегменте участков без подряда.

 

Сергей Будько:
— Мне кажется, покупатели будут все больше сосредотачиваться на готовом решении. В этом направлении и должно начать двигаться предложение.

 

Третья диаграмма, предложенная к обсуждению, показывает, как текущее предложение распределяется по ценовым классам. На ней отражено количество проектов, которые готовы предложить землю в том или ином диапазоне. Проекты, предлагающие широкий ценовой выбор земли (скажем, от 1 до 3 млн. рублей), естественно, попадают сразу в несколько категорий. На сегодня самый богатый выбор у клиентов, готовых потратить от 2 до 2,5 млн. рублей на землю: за их внимание конкурируют сразу 73 малоэтажных комплекса.

 

Михаил Фуксман:
— Поскольку дешевые участки сегодня распродаются лучше всего, полагаю, стоит ждать увеличение количества предложений именно в этом ценовом сегменте.

 

Сергей Будько:
— Низкая ценовая категория характеризуется массовым некачественным предложением. Клиентов здесь так или иначе обманывают относительно готовности коммуникаций, дополнительных платежей, и так далее… Не вижу оснований, чтобы эта категория начала уменьшаться, но считаю, что активнее всего будет прирастать предложение в диапазоне от 1 до 2,5 млн.

 

Марина Агеева:
— По практике, сегодня в проектах разбираются в первую очередь самые дешевые земли. Уверена, что новые проекты будут выходить в наиболее низких ценовых категориях: предложение будет смещаться в сторону спроса.

Дмитрий Майоров:
— Мне кажется, предложенное распределение отражает платежеспособный спрос. Не жду, что за год что-то изменится. Число проектов может вырасти, однако распределение останется тем же.

 

А вот так выглядит ценовое распределение продаваемых коттеджей. Активнее всего девелоперы предлагают загородные дома ценой от 6 до 9 млн. рублей. Под Петербургом можно насчитать 56 проектов, готовых продать такие объекты. Однако и весьма дорогие дома: за 15, 20, 25 млн. рублей сегодня все еще пытаются предлагать десятки застройщиков. К примеру, за покупателя, готового отдать за особняк 18-21 млн. рублей будет бороться 41 коттеджный поселок.

 

 

Дмитрий Майоров:
— Мне кажется, что все больше проектов будет предлагать дорогие особняки и все меньше – дешевые. Недорогой сегмент (6-9 млн.) трансформируется в предложение инженерно-подготовленых земель ценой 3-4 млн. рублей. Для строителей все менее интересно строить недорогие дома: их себестоимость все время растет, тогда как возможности продажи под вопросом. Дорогие строения, конечно, тоже продаются не ахти как, но здесь хотя бы остается существенная разница между себестоимостью и ценой. Есть за что бороться.

 

Сергей Будько:
— Важное дополнение: проектов, предлагающих дома того или иного ценового уровня много, однако покупатели распределены весьма неравномерно. Так в сегменте «эконом» на 10 ведущих проектов приходится 80% продаж. Однако я думаю, что в целом распределение будет смешаться в сторону увеличения количества более дешевых предложений. Многие застройщики снижают цены, а тех, кто повышает – почти нет. То же самое мы наблюдали в течение 2011 года.

 

©2024 KBAPTUPA.RU