В прошлом году рынок аренды вырос в цене от 20 до 100%. Отчасти его поведение стало уменьшенной копией ажиотажного роста цен на вторичном рынке. Но эксперты диаметрально расходятся во мнениях, называя факторы, спровоцировавшие бурный рост арендных ставок осенью 2006 г. В нынешнем году, по мнению операторов рынка, рост цен примет спокойный, плавный характер по всем ценовым категориям объектов.
Конец прошлого года стал для петербургского рынка аренды непростым: традиционное осеннее оживление помножилось на докатившийся эхом со вторичного рынка всплеск спроса и, как следствие, подъем ставок. Несостоявшиеся покупатели собственных квартир, ставших недоступными по новым ценам, вновь обратились к съемному жилью, благо, стоимость аренды на тот момент казалась вполне доступной. Владельцы квартир, вдохновленные общерыночными тенденциями и возросшим спросом на их объекты, дружно подняли цены в сегменте эконом-класса почти вдвое.
Что нужно арендатору?
Если год назад месячная аренда, например, однокомнатной квартиры стоила $250, то теперь она составляет $500. Остальные объекты эконом-класса столь бурного роста не показали: цена месячной аренды двухкомнатной квартиры выросла примерно в 1,5 раза, с $350 до $500-600, а трехкомнатной – практически не изменилась. В результате, сейчас на рынке сложилась довольно интересная ситуация: одно-, двух- и трехкомнатные квартиры можно найти по практически одинаковой цене. «Если стоимость аренды самого дешевого жилья в настоящее время находится на пределе и дальнейшего ее роста в ближайшее время операторы не ожидают, то ресурс для роста цен на аренду более дорогостоящих квартир в том же секторе пока есть», — считает Елена Исаенко, директор департамента аренды АН «Бекар».
Стоимость жилья в сегменте бизнес-класса складывается из ряда известных факторов: район, наличие парковки, зеленых зон, окружающей инфраструктуры. Цена месячной аренды здесь выросла за 2006 г. в среднем на 20% и составляет сегодня $1-1,5 тыс./мес. В этом сегменте, по мнению экспертов, также есть ресурс для повышения цены: спрос достаточно высок. «Рынок бизнес-класса недооценен, поэтому нередко такое жилье находит арендаторов даже по заведомо завышенной цене: люди готовы платить за комфорт», — отмечает Елена Исаенко. Арендаторы, выбирающие объекты бизнес-класса, предпочитают новые дома. Особенно пользуются спросом квартиры в комплексах, таких как «Морской фасад» на Васильевском острове. Эти объекты, как правило, сдаются без торга: однокомнатные квартиры от $1000, двухкомнатные – от $1800, трехкомнатные – от $2500 в месяц и выше. Причем, в одном и том же доме существует разброс цен (примерно в 1,5 раза) на абсолютно идентичные по метражу, но по-разному оформленные и оснащенные квартиры. На рынке аренды, в отличие от купли-продажи, на цену влияет в первую очередь не метраж, а степень комфортабельности. Для съемщиков более дорогих квартир важны вид из окон и инфраструктура, отремонтированный подъезд, наличие домофона, парковки и пр.
Проблемы платежеспособного спроса
Операторы рынка элитного жилья из года в год жалуются на несоответствие объектов, предлагаемых в этом сегменте рынка, стандартам и требованиям, предъявляемым арендаторами. «Люди, которые могут себе позволить снимать квартиру за $3-4 тыс. в месяц, чаще всего являются представителями иностранных компаний», — говорит Наталья Сайкина, специалист отдела элитного жилья компании «Астера», — Они привыкли к определенным условиям жизни. Но подобрать в Петербурге для них жилье оказывается непросто». Вариантов несоответствия множество, но чаще всего хорошая квартира с качественным ремонтом отталкивает арендаторов неухоженным и неохраняемым подъездом. «По-прежнему сложно найти квартиру даже за $10 тыс., которая по всем своим характеристикам устроила бы клиента, — вторит Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор», — Арендаторы супердорогого жилья имеют опыт аренды квартир в Москве и за границей, и в Петербурге для них найти объект непросто. К сожалению, на рынке преобладают следующие предложения: огромная квартира метров 200-300, расселенная в начале 1990-х годов, с ремонтом десятилетней давности, с неорганизованной эксплуатацией дома, в неохраняемом подъезде. Сдать такую квартиру по ставкам элитного жилья нереально». По отзывам риэлторов, в дефиците – видовые квартиры, расположенные в удачных местах, имеющие приличный вход, дизайнерский ремонт и техническое оснащение. Спрос в этом сегменте преобладает над предложением.
«Наши клиенты часто жалуются на отсутствие в городе на Неве такого сервиса, как менеджмент квартир, — утверждает Наталья Сайкина, — Рынок управления объектами не развит, и бывают ситуации, когда из-за отсутствия такой услуги арендаторы вынуждены обращаться в агентство снова, чтобы справиться с нештатной ситуацией или получить нужную информацию». По данным компании «Астера», такие сервисы хорошо развиты в Москве – там существуют специальные службы, которые обязаны обеспечивать арендаторам максимальную комфортность проживания. Они предоставляют справочную информацию, организовывают ознакомительные экскурсии по городу и пр. «По опыту могу сказать, что арендатор готов доплатить 10-15% от стоимости аренды за дополнительный сервис и комфортное проживание», — говорит г-жа Сайкина.
«Элита» смещается в новостройки
Два года назад три четверти базы элитного жилья Петербурга приходилось на Центральный район, остальные квартиры располагались на Васильевском острове, на Петроградской стороне и в Московском районе. Последний год внес коррективы в географию рынка аренды элитного жилья. Стало отчетливо заметно: платежеспособный спрос смещается в сторону окраин. Обремененные семьями горожане предпочитают снимать хорошо отремонтированные и технически оснащенные квартиры в новых домах, имеющих охрану, стоянки или паркинги. Центр притягивает в первую очередь арендаторов, приезжающих в Северную столицу по службе из других регионов (Москва, Север, Урал).
Одним из лидеров по объему предлагаемого в аренду элитного жилья становится Крестовский остров, в последние годы застраиваемый жилыми комплексами элитного класса. В одном ряду с ним стоят набережные Петроградской стороны, где также предлагаются объекты нового строительства.
Интересные объекты в новых домах классов «элит» появились на Охте и в Выборгском районе (Озерки). Это – видовые квартиры на верхних этажах с хорошей отделкой, стоимость месячной аренды которых начинается от $2,5-4 тыс. При сравнительно невысокой, по сравнению с центром города, цене аренды, эти объекты отвечают практически всем требованиям, предъявляемым арендаторами к дорогому жилью: хорошее состояние квартиры и подъезда, консьерж и круглосуточное видеонаблюдение, парковочное место для автомобиля, оптоволоконная связь.
Еще одна тенденция, подмеченная операторами в последний год: в центре Петербурга растет объем предложений, потому что многие владельцы дорогих квартир построили и приобрели для постоянного проживания загородные дома. «Квартиры поступают в аренду, думаю, предложение в этом сегменте и в дальнейшем будет расти более активно, чем в остальных», — уверена Инна Еремина, менеджер отдела аренды АН «РусланD».
МНЕНИЕ
Елена Исаенко, директор департамента аренды АН «Бекар»
— Если цены на типовое жилье за последний год выросли в 1,5-2 раза, то сегмент объектов класса «элит» и «премиум» столь бурного роста не показали, несмотря на то, что подобные объекты, как и раньше, находятся в дефиците. Когда появляется клиент, готовый платить за аренду квартиры $5-15 тыс. в месяц, найти по его требованию жилье крайне тяжело. Но анализу этот сегмент поддается плохо: это пока еще рынок единичных сделок. Такие объекты есть в Золотом треугольнике, на Петроградской стороне, на Крестовском острове, который в связи с созданием новых комплексов стал очень популярен у арендаторов элитного жилья. Говоря об элите, нельзя не упомянуть коттеджи и особняки в Курортном направлении (Сестрорецк, Комарово, Репино), которые сдаются по цене $8-15 тыс. в месяц. Эти объекты также в вечном дефиците, который обостряется весной: многие клиенты предпочитают перемещаться в загородную зону.
Я думаю, в ближайший год арендные ставки на типовое жилье вырастут на 20-30%, на жилье бизнес-класса — до 50%, элитное жилье также может подрожать в среднем на 50%.
Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор»
— Ставки на аренду элитной недвижимости за год подросли на 20-30%. Спрос на элитные квартиры увеличивается в основном за счет корпоративных клиентов из-за рубежа: растет число компаний, арендующих жилье в Петербурге для своих сотрудников. Верхний предел стоимости аренды элитных объектов в 2006 г. достиг $10-12 тыс. в месяц. Основным местом дислокации супердорогих объектов стал Крестовский остров – там в последние годы появилось много домов высокого уровня. В Золотом треугольнике найти элитную квартиру, отвечающую всему перечню требований клиента, сложнее, либо такие объекты есть, но они не выходят в широкую рекламу.
В 2007 г., по-моему мнению, аренда элитного жилья будет дорожать: квартиры сами по себе выросли в цене, и аренда будет подтягиваться. Ставки на аренду элитных квартир хорошего качества, без изъянов, могут повыситься на 20%. То же самое относится к элитным коттеджам. Снять коттедж без проблем за $10 тыс. — вот это проблема. А вот эконом-класс за последний год исчерпал резервы роста, подорожание в этом сегменте не превысит 10-15%.
Кирилл Марутов, руководитель отдела аренды Московского отделения АН «Итака»
— Изменения на рынке аренды зависят от поведения первичного и вторичного рынков. То, что происходит там, проецируется на этот сегмент. В прошлом году стоимость жилья увеличилась в 2 раза, а стоимость аренды выросла в среднем на 30%. Закономерность роста: чем сложнее приобрести жилье, тем выше спрос на аренду. Поэтому сейчас, в связи с высокой стоимостью покупки жилья, аренда находится в выигрыше.
Самыми недорогими районами остаются Красносельский, Кировский, Калининский и Фрунзенский (кроме Купчино). Минимальная цена месячной аренды однокомнатной квартиры здесь – 10 тыс. руб. Далее идут Московский, Купчино, Невский, Приморский районы. Здесь уровень цен начинается от 12 тыс. руб. и достигает $2,5-3 тыс. в сегменте бизнес-класса. Велик разброс цен в Золотом треугольнике: с элитными апартаментами могут соседствовать квартиры, сдаваемые за 12 тыс. руб., но жить в них практически невозможно. Верхний же предел фактически не ограничен – $6-8 тыс. и выше.
Инга Сорокина, менеджер отдела аренды АН «Невский проспект»
— Цены на аренду жилья в Петербурге сегодня высоки: однокомнатную квартиру в спальном районе за 12 тыс. руб. надо еще поискать, средняя цена — 14-15 тыс. руб. Связано это в первую очередь с повышением цен на коммунальные услуги. К сожалению, нередко хозяева жилья заявляют неадекватную цену за объект, не отвечающий даже минимальным требованиям комфортности. А цену за аренду благоустроенной квартиры, видя, что на нее есть спрос, пытаются повышать на ходу, как это практиковалось на вторичном рынке прошлым летом, во время ажиотажного роста цен.
Радует то, что как арендаторы, так и арендодатели стали более внимательно относиться к составлению договора аренды. Документ стал более весомым, его условия стараются соблюсти, к нему обращаются при разрешении спорных вопросов (возврат залоговых сумм, досрочное расторжение сделки и др.). Более цивилизованным стал рынок комнат. Цена месячной аренды здесь начинается от 7-8 тыс. руб.
Инна Еремина, менеджер отдела аренды АН «РусланD»
— Рынок аренды отражает реальное изменение доходов населения и нисколько не повторяет динамику рынка купли-продажи. Сегодня арендаторы находятся на пределе своих возможностей. Основной спрос приходится на однокомнатные квартиры стоимостью до $300 в месяц, именно столько готова платить большая часть арендаторов. Люди, которые не в состоянии платить больше, находят альтернативные варианты – арендуют комнаты в Санкт-Петербурге или кооперируются, снимая одну квартиру на несколько семей.
В Петербурге на каждый десяток арендодателей приходится 70 потенциальных арендаторов, но только 15-20 из них могут снять жилье по действующим арендным ставкам. Серьезно понизилась доходность сдаваемой в аренду недвижимости. Раньше жилье стоило $500/кв.м и обеспечивало доходность в размере 10-12%. Сейчас, при стоимости жилья $4 тыс. за квадрат, его доходность составляет не более 5% годовых. К этому нужно добавить инвестиционные потери в виде амортизации объекта. Я считаю, рост цен на рынке аренды неизбежен, тем более что в нынешней ситуации покупка собственного жилья стала малодоступной. Думаю, за ближайший год арендные ставки подрастут не менее чем на 10-15%.
Наталья Сайкина, специалист отдела элитного жилья компании «Астера»
— На рынке элитного жилья максимальным спросом пользуются квартиры на две-три спальни, расположенные в хороших местах. Такая квартира со свежим ремонтом стоит 3-4 тыс. евро. Нередко в предложении встречаются объекты и по более высоким ценам: Петербург постепенно приближается к уровню московских цен. Сейчас цены от 10 тыс. евро за месячную аренду квартиры воспринимаются совершенно нормально.
Цены в элитном сегменте, конечно, подросли, но нельзя сказать, что стоимость покупки квартиры пропорциональна цене аренды. Основная причина роста – падение доллара, соответственно, переход многих клиентов на евро, а также дефицит предложений хорошего уровня. Главным образом элитную недвижимость арендуют для своих сотрудников иностранные компании, консульства. Но насытить этот рынок пока невозможно. Объекты в центре Петербурга, полностью устраивающие арендаторов такого уровня, можно пересчитать по пальцам. Например, дом на Фонтанке, 5, или известный комплекс на Миллионной ул., 4. Почти все квартиры здесь сдаются в аренду иностранным гражданам. Очень высоко ценятся квартиры, расположенные в зданиях, часть этажей которых заняты под офис какой-либо компании. Как правило, это заведомо означает, что подъезд отремонтирован и хорошо охраняется, отлажена эксплуатация дома.
Алексей Берендяев, директор отдела аренды Nevsky Hotels Group
— За последний год рынок аренды Петербурга не показал существенных изменений. Динамику роста цен в спальных районах города можно охарактеризовать как стабильную. То же самое относится к Центральному району. За 2006 г. цены на посуточную аренду выросли в спальном районе приблизительно на 15%, в центральном на 20%. Скорее всего, в этом году цены на аренду жилья продолжат расти, но не больше, чем на 10-15%.
Оценивая ситуацию на рынке жилья по сегментам (эконом-класс, бизнес-класс, элита), хотелось бы отметить, что спрос и в прошлом, и в нынешнем году будет превышать предложение. В Петербург постоянно приезжают бизнесмены, которым необходимо жилье класса «элит», топ-менеджеры, которые останавливаются на жилье бизнес-класса. Безусловно, возрастает спрос и на жилье эконом-класса. Динамика спроса на аренду апартаментов такова: в так называемый «низкий» сезон спрос не превышает 45-50%, в сезон Белых ночей и летом заселяемость составляет 100%, и зачастую спрос превышает предложение.
Свежие комментарии