В Петербурге насчитывается около 40 организаций по регулированию вопросов закона РФ «О защите прав потребителей», 30 из которых рассматривают вопросы рынка недвижимости.
Одна из этих организаций – Комиссия по работе с потребителями рынка недвижимости, созданная в 2006 году как секция Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области, старейшей общественной организации, которая существует уже 20 лет, со дня принятия Закона «О защите прав потребителей».
Комиссию по недвижимости отличает от подобных организаций, оказывающих юридическую консультационную помощь потребителям рынка недвижимости, две вещи: ежегодно проводимый открытый конкурс «Доверие потребителя», в который вовлечены и профессиональные участники рынка, и сами потребители, а с прошлого года – еще и дело о так называемой «13-ой квитанции».
Результатом конкурса 2011 года стал «белый рейтинг» компаний, на который уже третий год ориентируются потребители, а итогом серии судебных разбирательств по второй теме – выработанный алгоритм поведения для горожан, которые получили неправомерные начисления.
О том, чем еще помогает комиссия, зачем в ее работе системный подход и можно ли в нынешних условиях реально защищать потребителей, наш сегодняшний разговор с Юрием Грудиным, председателем Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
.jpg)
– Юрий Юрьевич, сначала о том, что на слуху и коснулось огромного числа жителей города. Вы выиграли все суды к управляющим компаниям по 13-ой квитанции. Как вам это удалось? И как выполняются эти решения?
– В Комиссии работают профессиональные юристы, практикующие в ТСЖ/ЖКС, знающие ситуацию изнутри. Когда в конце декабря 2010 года к нам пошла лавина жалоб от граждан на неправомерные начисления, мы попытались оценить «масштаб бедствия». Объявили прием жалоб, проанализировали ситуацию. Оказалось, логики в действиях управляющих компаний нет – они начисляли корректировку за тепло как попало и кому попало, исходя только из собственных представлений. То есть все долги перед теплоснабжающими организациями жилкомсервисы тупо раскидали по жителям домов, не оборудованных общедомовыми приборами учета тепла. Команда наших юристов во главе с руководителем юридической службы Екатериной Метелевой проанализировала нормативную базу и составила иски с требованием отменить корректировку, потому что она незаконна – в 307 постановлении нет методики ее начисления. Все суды с нами согласились, в том числе и городской суд, где мы выиграли две кассации.
– Однако людям до сих пор приходят квитанции с корректировкой и пенями…
– У нас не прецедентное право, поэтому вернуть деньги в обязательном порядке должны ЖКС№1 и №3 Центрального района и ЖКС№1 и №3 Юрий Грудин, председатель Комиссии по недвижимости
Общества потребителей СПб и ЛО
Фрунзенского района, по которым есть решения. Мы доводим дело до конца, работаем со службами судебных приставов. Компании делают перерасчет. Так, по информации службы судебных приставов Дзержинского района, ЖКС№1 Центрального района сделал перерасчет. Я считаю это справедливым по отношению к потребителям.
Для всех же остальных граждан путь один – доказывать свою правоту в суде. Пошаговые инструкции с копиями исковых заявлений и решений судов вывешены в открытом доступе на нашем сайте stroyproblema.ru в разделе «Исключить 13-квитанцию. Документы». Скачиваете, заполняете, делаете три копии, относите комплекты документов: к мировому судье – если заплатили, в районный суд – если не оплачивали квитанции. Те, кто квитанции оплатил, действуют в индивидуальном порядке, те, кто не платил, могут объединяться квартирами, подъездами или даже домами.
У нас все больше проводится консультаций, где юристы разъясняют правильность начисления коммунальных платежей. Ведь выставляемые к оплате квитанции никакой обязательной силой не обладают, так как не соответствуют требованиям, предъявляемым к платежным документам ФЗ№129 "О бухгалтерском учете". Фактически это мнение управляющей компании или поставщика ресурсов, услуг о том, сколько он хочет за это получить.
Примечательно, что эта работа привела к тому, что все чаще к нам стали обращаться сами управляющие компании и ТСЖ, которым необходима судебная защита от теплоснабжающих организаций…
– Управляющие компании считают эти решения несправедливыми, поскольку оказались заложниками ситуации. Эти суммы, которые они раскидали по жителям, им начислили теплоснабжающие организации.
– Люди не должны нести ответственность за непрофессионализм или неумение управляющей компании выстроить договорные отношения с монополистом. Таким ЖКС мы тоже помогаем, но уже как юридическим лицам, берем на абонентское обслуживание, консультируем, сопровождаем дела в суде. Это уже другой вопрос, не имеющий отношения к конкретным потребителям.
– Кроме 13-квитанции, с какими вопросами вам пришлось сталкиваться?
– Больше всего нареканий на рынке жилищно-коммунальных услуг на неправомерные действия сотрудников «Петроэлектросбыта»; навязанные платежи; поддельные протоколы собраний; самоуправство председателей ТСЖ; протечки по вине протечки крыши. Есть совершенно тупиковые ситуации в ТСЖ из-за несовершенства законодательства (председатель – владелец 67% собственности в доме, начинает капитальный ремонт без согласия жильцов, а затраты загоняет в коммунальные платежи и т.д.). К нам обращаются и сами управляющие компании с просьбой выстроить систему разбирательств с жильцами-должниками, с недобросовестными подрядчиками через суд.
Особый вопрос 2011 года – это жалобы на запах аммиака в новостройках. С помощью СРО НО «Объединение строителей», с которым плотно работаем, нам, например, удалось разрешить конфликт по квартирам нескольких дольщиков. Взамен им были предоставлены новые, без доплат и обременений.
… Спектр обращений к нам обширен, он касается практически всех проблем первичного и вторичного рынка. Особая группа потребителей – это пенсионеры и граждане пожилого возраста, к которым нужен особый подход и более подробные консультации. Поэтому часть консультаций у нас на Невском, 78 проходит в общественной приемной, где сидящий в очереди человек может слышать разъяснения консультанта, попутно получать дополнительные знания по вопросам ЖКХ, наследования, дарения и т.д. Блокадники и ветераны ВОВ у нас обслуживаются бесплатно.
– Вы ограничиваетесь только разъяснительной, консультационной работой?
– Мы помогаем проводить независимую экспертизу, сопровождаем дела в судах, причем в районных и арбитражном. В 2011 году нами выиграно около 20 дел, в основном это протечки, признание права собственности в долевом строительстве, раздел собственности… Достаточно успешно помогали управляющим компаниям в разбирательствах с монополистами и неплательщиками.
На рынке долевого строительства в этом году мы заметили позитивные изменения в поведении потребителей – на 30% увеличилось число обращений за экспертизой договоров долевого строительства, на 20% — за расторжением договора через суд. Все меньше при выборе застройщика люди совершают необдуманных поступков.
– Каких, например?
– В начале прошлого года к нам обратилась семейная пара с Дальнего Востока. Пара приехала в жаловаться на строительную компанию, которой три года назад они заплатили авансом за две однокомнатные квартиры. Деньги в размере 6 млн рублей за будущие квартиры они отправили в платежный терминал, который стоял прямо в офисе филиала компании. Три года прошло, а дом остался на уровне котлована. Договор с застройщиком дольщики подписали почти одновременно с платежом. Квартиру купили, как курицу в универсаме, не глядя.
На вопрос юриста: "Почему вы так сразу и легко отдали деньги?", — последовал ответ: "Продавец, красивая стильная девушка, была так убедительна, да и офис выглядел шикарно"… Договор, как выяснилось, они не читали.
Наши потребители еще несколько лет назад почему-то любили решать все и сразу, лишь бы не «заморачиваться». Они могли потратить полгода на то, чтобы выбирать место нового жительства, вид из окон, этаж, но только не застройщика и не документ, в дальнейшем определяющий всю его дальнейшую жизнь, а и иногда — борьбу. Это документ — договор. Сейчас таких казусов нет, по крайней мере, в нашей практике.
Покупатели недвижимости в новостройках стали очень избирательны. Как показывает работа наших консультантов на выставках на стенде конкурса «Доверие потребителя», выбор квартиры определяется не выбором застройщика, а попыткой проследить будущую историю от покупки до эксплуатации квартиры, оценить последующие риски, в том числе договорной базы застройщиков.
– В ходе вашего конкурса «Доверие потребителя» ключевое мероприятие – это экспертное голосование, оценка договорной базы участников рынка. Какие в это году можно отметить позитивные изменения для дольщиков?
– Я бы выделил четыре основных. Во-первых, в 2011 году, по сравнению с договорной базой участников конкурса-2010, увеличилась доля договоров долевого участия, которые четко сформулированы. Что говорит о том, что рынок строительства уходит из серых схем.
Во-вторых, отсутствуют предварительные договоры, когда покупатель и застройщик заключают всего лишь предварительный договор купли-продажи о том, что застройщик через некоторое время после начала строительства обязуется заключить договор о долевом участии в строительстве.
В третьих, строительным компаниям запретили собирать денежные средства с участников «долевки» до государственной регистрации договоров долевого участия. Президиум Высшего арбитражного суда (ВАС) РФ признал такую практику привлечения денег незаконной. Это чувствуется.
Наконец появилась система расчетов по аккредитивам. Этот способ практически аналогичен использованию банковской ячейки, только операции проводятся с безналичными суммами. Роль банковской ячейки занимает аккредитивный счет, который открывает покупатель и на который он переводит всю сумму денег. Процесс получения денег продавцом тоже подразумевает предоставление всех необходимых документов. Конечно, за услуги посредничества при денежных взаиморасчетах банки берут определенный процент, но взамен они обеспечивают сделке безопасность и честность. А это стоит дополнительных затрат.
– По итогам конкурса вы составляете рейтинги компаний, которые заслуживают доверие потребителя…
– Не мы. Рейтинги формируются в результате потребительского голосования в Сети Интернет, экспертного голосования, исследования «Тайный покупатель», интерактивных голосований на профильных мероприятиях. В процесс принятия решения вовлечены сами компании, их лояльные клиенты. В экспертном совете принимают участия представители профессиональных объединений, антимонопольного ведомства, специализированных СМИ. И, смею вас заверить, отбор жесткий. На заседании экспертного совета, например, мне, как главе компании «Пионер», спонсора конкурса, сильно досталось от членов юридической комиссии за некоторые пункты договора долевого участия. Участники совет не дадут мне соврать – попало, несмотря на то, что я сопредседатель конкурса.
Кстати, участие в конкурсе бесплатное. Конкурс проводится за счет спонсорских средств. Мы выражаем искреннюю благодарность СРО НП «Объединение строителей» и компании Setl City за спонсорскую поддержку конкурса 2011 года.
– Почему вы не делаете «черного списка» компаний?
– Лучше продвигать лучшие ипотечные банки, риэлторские агентства и строительные компании, а о худших расскажут другие. К тому же, мы выбираем из тех, кто стремится работать честно и открыто, готов на суд потребителя представить свою договорную базу, качество рекламно-информационных материалов, деятельность служб, работающих с жалобами клиентов.
Основным правом потребителей является выбор. У потребителя услуг рынка недвижимости часто возникают сложности с пониманием самой сути продукта. Это связано с непредставлением полной и достоверной информации об услуге, либо с ее сложностью, что мы наблюдаем на рынке коммунальных услуг.
Комиссия видит свою роль в просветительской деятельности, помощи потребителям в понимании своих прав и своей ответственности за, пожалуй, самый главный материальный актив – крышу над головой.
Свежие комментарии