Хороший вопрос, особенно учитывая тот факт, что только единичные застройщики сегодня обходятся без заемных средств. Однако кризис 2008 года показал, что банки в один прекрасный момент могут взять и перестать давать деньги, и тогда нужно будет как-то обходиться без кредитов.
Вспомним докризисные времена. Тогда банки давали кредиты «налево и направо». В итоге займы получали даже те компании, у которых не было ни одного реализованного проекта, которые и не собирались их реализовывать, а только плодили обманутых дольщиков. В 2008-2010 годах кредитов не было вообще, получить деньги от банка было абсолютно нереально. Нет, конечно, кредиты были, но это было скорее перекладывание денег из одного кармана в другой, как в случае с ВТБ и Галс-Девелопмент (контрольный пакет акций компании принадлежит банку ВТБ). После 2010 года ситуация начала меняться в лучшую сторону, девелоперы опять смогли получать финансирование. Но банки стали более осторожными, теперь они тщательнее просчитывают все риски, более внимательно анализируют проекты, и дают кредиты далеко не всем.
Анализируя сегодняшнюю ситуацию на этом рынке, можно смело говорить о том, что сейчас у банков все хорошо, ликвидность зашкаливает, по крайней мере визуально, по ощущениям. В конце 2011 года был небольшой провал, в октября-ноябре-декабре банки немного поприжались. Но сейчас ситуация выглядит очень стабильной. Более того, при наличии хорошей кредитной истории сегодня даже не нужно идти в банк и кого-то о чем-то просить, банкиры сами звонят и предлагают у них кредитоваться. Есть шутка про то, что банки всегда хотят тебе впихнуть деньги именно в тот момент, когда они тебе не нужны. А вот когда все плохо, продажи стоят, кризис, тебе никто ничего не дает.
Мне регулярно звонят банки-партнеры, предлагая открыть кредитные линии от двухсот до полутора миллиардов рублей, в зависимости от величины банка. Но я не беру, мне кредиты не нужны. У меня есть кредитная линия в Банке Москвы под выполнение горзаказа, но свои девелоперские проекты я финансирую из собственных средств. У меня свой генподрядчик, свой проектный институт, и если я начинаю строить новый дом, то я могу вообще ни копейки денег на него не привлекать. За счет собственных средств мы ведем всю предпроектную подготовку, начинаем строить и так до начала продаж. Дальше проект уже будет сам себя обеспечивать.
Конечно, я нахожусь в очень выгодной ситуации, поэтому могу обходиться без кредитов. А если вернуться к первоначальному вопросу «нужны ли девелоперам кредиты?», то ответить на него однозначно вряд ли возможно. Тут нужно различать, что именно строит тот или иной девелопер. Возьмем, к примеру, рынок торговой или офисной недвижимости. В большинстве случаев объекты строятся для последующей эксплуатации и сдачи в аренду. Соответственно, входящий денежный поток начинает поступать только после сдачи в эксплуатацию. И чтобы обойтись без кредитов, девелопер должен изначально обладать средствами, необходимыми для полного завершения строительства. А таких компаний у нас не так много. Да и не нужно это, заемные средства обойдутся дешевле в обслуживании. Отсюда вывод, что если речь идет о коммерческой недвижимости, то без кредитов тут не обойтись.
Несколько другая ситуация на рынке жилья. Объемы первоначальных инвестиций, необходимых для старта и раскрутки какого-нибудь микрорайона, не такие уж большие, будет достаточно примерно 10-15 процентов от стоимости проекта. Вполне подъемные деньги. Если же их нет, то можно найти партнера, не обязательно сразу бежать в банк. Тем более что начинающей компании кредит никто не даст. А дальше схема довольно проста: выходишь на площадку, начинаешь строить, привлекаешь средства от «физиков» по договорам долевого участия в соответствии с 214-ФЗ. Если грамотно организовать все бизнес-процессы и строить согласно заявленному графику, то жилье само себя рефинансирует.
Естественно, описанная мной схема не всегда может быть реализована на практике, но она показывает, что девелоперы жилой недвижимости вполне могут обходиться и без кредитов. Другой вопрос, нужно ли это? По сути, строительство на собственные средства и строительство в кредит – это две разные бизнес-модели. И нельзя сказать, что одна из них хорошая, другая – плохая. Кому-то одна подходит больше, кому-то другая. Я лично выбрал вариант без кредитов, но и другие схемы вполне имеют право на существование.
Свежие комментарии