Аналитики компании «Росгосстрах» провели исследование рынка недвижимости столичного региона и пришли к выводу, что средняя цена 1 кв. м на нем не должна превышать $3 тыс. в Москве и $2,4 тыс. в Подмосковье.
Нынешнее положение вещей, когда 1 кв. м в столице стоит в среднем $4,2 тыс., по мнению страховщиков, грозит рынку стагнацией и скорым крахом. Эксперты с таким прогнозом не согласны и считают, что после небольшого затишья цены на квартиры вновь поползут вверх.
По мнению автора исследования, руководителя департамента стратегического маркетинга «Росгосстраха» Алексея Зубца, «на протяжении последних лет рынок недвижимости был доходным инвестиционным инструментом». «Средства инвестировались в недвижимость с целью получить быстрый доход, в результате получилась своеобразная инвестиционная пирамида,- говорит Зубец.- Но денег у населения, чтобы ее поддерживать, больше нет».
В своих расчетах аналитик руководствуется мировой практикой, когда расходы на недвижимость не должны превышать двух годовых доходов семьи. «То есть при цене однокомнатной квартиры в Москве $100 тыс. семья должна иметь ежемесячный доход $4 тыс.
А по данным Госкомстата, за первое полугодие 2006 года средний доход на человека в Москве составлял примерно 30 тыс. руб. Таким образом, среднестатистическая семья из двух взрослых и ребенка зарабатывает почти в два раза меньше, чем может потратить на покупку квартиры»,- рассказывает Алексей Зубец. Исходя из этого аналитик делает вывод, что в ближайшие год-два цены на квартиры упадут на 40%. Отчасти согласен с Алексеем Зубцом и вице-президент Российской гильдии риэлтеров Константин Апрелев.
«Рынок сейчас действительно перегрет, но проблема не в сговоре инвесторов, а в недостаточной покупательской способности среднего класса»,- считает Апрелев. По его словам, сейчас представители среднего класса, а это 60% потенциальных покупателей, не могут купить жилье повышенной комфортности или бизнес-класса даже с помощью ипотеки. «Если рынок упадет на 20%, а это, скорее всего, произойдет, то покупательская способность населения восстановится»,- говорит Константин Апрелев.
По мнению руководителя аналитической службы «МИАН — агентство недвижимости» Алексея Кудрявцева, снижение цен на 40% весьма преувеличено. «Справедливая цена та, при которой наблюдались пиковые продажи. По нашим данным, это около $3,5 тыс. за 1 кв. м. То есть цены весны 2006 года. Это значение, при котором рынок существенно оживет»,- считает он. Что же касается доходов, то риэлтеры говорят, что около 30% сделок на рынке- это сделки альтернативы, при которых покупатель не выплачивает сразу огромную сумму, а осуществляет только доплату. Поэтому совершенно необязательно иметь доход $4 тыс.
Остальные эксперты, считают, что снижения цен на рынке не будет. «Сейчас спрос опережает предложение. Цены на жилье понижаться не будут, а станут расти в рамках инфляции»,- считает руководитель проекта IRN.Ru Олег Репченко. «Существующая сейчас стабилизация цен в условиях стагнации спроса продлится как минимум до середины 2007 года.
Затем локомотивом роста недвижимости будет первичный рынок, где в отличие от вторичного объемы предложения еще не восстановились»,- уточняет руководитель аналитического консалтингового центра холдинга «Миэль-недвижимость» Владислав Луцков. По оценке эксперта, летом отложенный спрос вернется, цены начнут умеренно расти, и по итогам года 1 кв. м в столице подорожает на 15-20%.
Свежие комментарии