Операторы вторичного рынка видят все признаки начинающегося удорожания жилья, спорят лишь о темпах и высоте подъема. Продавцы пересматривают ценники, торговля на повышение во время просмотров опять стала актуальной.
За 2007 год средний метр жилья в городе подорожал на 21 процент — если считать в долларах. Если в рублях (а рынок за последние шесть месяцев уже прочно перешел на российскую валюту, за исключением элитных вариантов) — то на 14 процентов. В любом случае динамика примерно на уровне инфляции.
Многие операторы ожидали стагнацию и откат после небывалого скачка цен в 2006 году (напомним, за тот год жилье в городе вздорожало в 2,2 раза). «Цены не упали, спрос был стабильным. По статистике нашей компании — на уровне 2006 года», — высказал общее мнение профессионалов генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов.
Операторы отметили, что вернулось уже подзабытое понятие сезонного летнего спада. В 2006 году на это время пришелся пик ажиотажа, в 2005-м летняя активность неплохо выглядела на фоне слабой весенней…
Как должен вести себя «нормальный» рынок, специалисты уже запамятовали: последние четыре года он пребывает в нестабильном состоянии. Оглядываться на показатели 2001-2003 годов уже неоправданно, ибо с того времени покупатели и продавцы сильно изменились: заметно развился «инвестиционный» спрос, на динамику начали существенно влиять «ипотечные» покупатели, возросло количество приезжих из регионов, наконец, начало сказываться на городских продажах и влияние загородного рынка…
Активно-спокойный год
Ценовая динамика по разным категориям жилья в 2007 году была удивительно ровной. Логично было ожидать, что за подъемом, когда опережающими темпами дорожают самые дешевые квартиры, последует долгий период коррекции и просторное и качественное жилье компенсирует возникший дисбаланс. Однако этот период закончился уже в феврале, и с марта ценники на «единички», «двушки» и «трешки» росли синхронно.
Также не было существенных различий в динамике «хрущей», «сталинок», советской «панели» и кирпичных новостроек.
Прошедший год удивил профессионалов активностью. Правда, точных данных от регистраторов нет: у Управления Росрегистрации то и дело возникали проблемы со статистикой в Адмиралтейском, Петроградском и нескольких пригородных районах.
Однако, если заполнить пропуски в данных с учетом средней активности, обычно демонстрируемой в районах, выходит, что за год в Петербурге (вместе с пригородными территориями) совершено 68 900 сделок купли-продажи — на эту цифру мы будем ориентироваться и далее. Это на 3500 больше, чем было в 2006-м, и почти на 10 процентов превосходит средние ежегодные показатели последних шести лет.
Ситуация странная: специалисты привыкли, что чем активнее рынок, тем быстрее растут цены. Здесь все наоборот: 2007 год по количеству сделок превысил результаты 2006-го примерно на 5 процентов, а по динамике отстал в девять раз: 14 процентов подорожания против 125 процентов.
Впрочем, обычно оживление спроса начинается за три-четыре месяца до подъема цен, а наиболее активным в прошлом году был как раз последний квартал (+20 процентов к средним показателям). В 2006-м рекорды по количеству сделок фиксировались в первом квартале, а серьезное подорожание началось с апреля — и дальше его темп нарастал несколько месяцев кряду.
Сегодня профессионалы замечают все признаки повторения ситуации 2006-го. Спорят лишь о том, насколько мы приблизимся к рекордам той динамики. Генеральный директор АН «Бекар» Ирина Гудкина допускает мысль о двукратном поднятии цен за 12 месяцев, Сергей Дроздов в прогнозах осторожнее: «Для меня психологический предел роста — 25 процентов за год. Не верится, что после двукратного скачка цен можно ждать повторения ситуации уже через год».
Откуда у покупателей деньги на дорожающее жилье — ни один аналитик сказать не берется.
Элитные «встречки»
Одна из примет намечающегося подъема — в предложении быстро сокращается доля компактного жилья. Еще три месяца назад однокомнатные варианты занимали четверть общегородского листинга. В октябре их было 24 процента, в ноябре — 23 процента, к концу года остался лишь 21 процент. «Критическая» величина пока не достигнута (по нашим наблюдениям, в период ажиотажа доля этих квартир может сократиться до 18, а то и до 16 процентов — так было в марте 2006 года).
Однако порог «спокойного роста» (в такие времена на однокомнатные варианты приходится 22-23 процента всего предложения квартир) — уже преодолен.
О повышенном спросе на компактные варианты говорят и специалисты рынка: ценники на «единички» и комнаты поднимаются быстрее остальных. Показательную статистику приводят в «Петербургской Недвижимости». По их данным, 40 процентов сделок за 2007 год пришлось на «единички», «двушек» было куплено почти вдвое меньше — 22 процента, доля «трешек» составляет лишь 12 процентов.
Еще один признак — растет доля предложения по центральным районам и сокращается на периферии. Сегодня 30 процентов вариантов выставлены в историческом центре (мы относим сюда Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский и Центральный районы). Полгода назад на них приходилось 23 процента листинга.
«Заявок на расселение почти не приходит. Инвесторы не спешат начинать сложные сделки, видимо, ожидают проблем с подбором встречных вариантов», — делится наблюдениями Ирина Гудкина. В «Петербургской Недвижимости» отмечают, что в последнее время вообще стало мало сделок с домами старого фонда.
Не торопятся с продажами и владельцы элитных апартаментов: они не хотят остаться с наличкой на руках. «Продавцы даже очень дорогих квартир — от $1 млн — пытаются продавать варианты со «встречной» покупкой, чего никогда не было на подобных сделках. Или даже вовсе снимают с продажи объекты до лучших времен, если нет внятных перспектив дальнейшего вложения денег», — дополняет картину генеральный директор агентства «Элитные квартиры» Леонид Рысев.
По наблюдениям специалистов агентства «Адвекс», немало клиентов подумывает о приобретении недвижимости за границей — она для россиян становится все более доступной.
Претенденты в аутсайдеры
Если три месяца назад продавцы готовы были обсуждать скидки на 5-10 процентов, то сегодня ситуация резко изменилась: владельцы квартир требуют доплат. Пока вариант доходит до печати, хозяева успевают пересмотреть запросы и при звонке сообщают покупателю о новой цене. Могут поднять цену дважды — второй раз уже на просмотре. Обычный «шаг» торговли 50 000 или 100 000 рублей.
Дешевле 2,5 млн (в пересчете — около $100 000) отдельного жилья уже не найти. За эти деньги сегодня получится приобрести однокомнатную «хрущевку» на выселках и скорее всего на первом этаже. За приличные «хрущики» где-нибудь в Купчино запрашивают по 2,7-3 млн — хотя в рекламах пока можно найти и меньшие цифры.
«Страшилок» середины 2006-го года (список потенциальных покупателей на четырех страницах и аукционы на показах) риэлторы пока не рассказывают, но многие профессионалы настоятельно рекомендуют клиентам не тянуть с выбором. Особенно это касается «ипотечников» — их шансы на растущем рынке невелики.
Впрочем, еще одна категория даже более уязвима в периоды ажиотажа — получатели жилищных субсидий.
«Государственные деньги на рынке пока не очень заметны, однако немало тех, кто претендует на помощь от государства, особенно по программе расселений коммуналок. А средства там заложены немалые. Многие горожане интересуются, как попасть в число участников программы. Однако чиновники традиционно долго рассматривают все документы, поэтому при ценовом росте у получателей субсидий немного шансов опередить других претендентов на приглянувшуюся квартиру», — говорит Ирина Забродина, генеральный директор Центра Жилищного Кредитования.
Количество зарегистрированных сделок купли-продажи в 2003-2007 годах
Дмитрий Сперанский
http://www.estate-gazeta.ru
Свежие комментарии