Московские застройщики пытаются обосновать астрономические цены на столичную недвижимость отделкой и эксклюзивным дизайном

На московский рынок новостроек пробивает дорогу новый формат — квартиры с отделкой. После кризиса такое жилье стали активно предлагать девелоперы экономичных проектов. Квартиры с бюджетным ремонтом охотно раскупают стесненные в средствах ипотечные заемщики. Однако в последнее время эстафету подхватили застройщики, работающие в среднем и верхнем ценовых сегментах столичного рынка недвижимости. На рынке стали появляться концептуальные проекты, разработанные с привлечением именитых дизайнеров.

Спасительная отделка
Пока предложение новостроек бизнес-класса с квартирами «под ключ» невелико. Однако спрос на такой формат растет. «Покупатели квартир в новостройках бизнес-класса все чаще интересуются вариантами жилья с чистовой отделкой и даже полной меблировкой», — говорит директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. По его словам, только за последний год спрос на квартиры с отделкой вырос на 15%. Зиминский объясняет это тем, что обеспеченные покупатели «наигрались» в дизайнеров и не хотят больше возиться с затяжным ремонтом.

Тем не менее качество новостроек бизнес-класса оставляет желать лучшего. Новых проектов на рынке почти нет. С отделкой чаще распродаются остатки в домах, находящихся на завершающей стадии строительства. Например, в жилом комплексе «Лосиный остров» квартиры с отделкой предлагаются в одном из семи корпусов.

Зачастую квартиры «под ключ» — это жилье неоднозначного качества. «Очень часто в отделку “упаковывается” банальный неликвид, то есть самые худшие квартиры — темные, глубокие, со сложными пространствами и планировочными решениями. Заходишь и не понимаешь, как приспособить их для жизни», — признается один из риэлтеров. Впрочем, его коллеги призывают не драматизировать ситуацию. «Просто зачастую покупателю бывает трудно представить, как распланировать пространство. Отделка позволяет наглядно продемонстрировать возможные варианты, обыграть какие-то специфические особенности квартиры — метраж, планировку, конфигурацию», — говорит гендиректор компании «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая. По словам директора департамента жилой недвижимости компании «Галс-Девелопмент» Леонида Капрова, нередко застройщики прибегают к отделке, чтобы подстегнуть продажи. Квартиры с ремонтом помогают привлечь внимание к объекту, особенно если дом построен и готов к заселению.

Жилье с более качественной, а не спонтанной «антикризисной» отделкой риэлтеры рекомендуют искать в комплексах «Москва-Сити» либо в проектах редевелопмента административных зданий в центре города. Например, в одной из новостроек «Москва-Сити» предлагаются апартаменты с достойным ремонтом: выполнена отделка стен, потолков, установлены межкомнатные двери, сантехника, кухонное оборудование.

Еще не наигрались
Около 50% премиальной недвижимости за рубежом продается с отделкой. Уже на начальном этапе покупателю предоставляется проект дома, дизайн-проект квартиры, при этом цена недвижимости отражает ее совокупную стоимость и включает в себя затраты на отделку и базовое бытовое оборудование (все эти компоненты неотделимы друг от друга). В некоторых странах законом запрещено продавать без отделки квартиры, расположенные в высотных зданиях. «Продажа элитной квартиры, непригодной к проживанию, — это абсурд. Это примерно то же самое, что предложить клиенту в дизайнерском бутике купить рулон ткани вместо готового костюма и самостоятельно из него что-нибудь сшить», — уверен Зиминский из Penny Lane.

Однако вопреки этой логике в Москве, по данным «Миэль-Новостройки», на долю элитных квартир с отделкой приходится не более 10% их совокупного предложения. «Квартиры с отделкой востребованы в ценовом сегменте до 17 тысяч долларов за квадратный метр. Однако чем выше цена, тем меньше спрос на такой формат», — комментирует управляющий директор компании «Усадьба» Наталья Кац.

Отчасти такой диссонанс объясняется особым менталитетом российских покупателей элитной недвижимости. По словам гендиректора компании RGI International Андрея Нестеренко, большинство из них предпочитает индивидуальные интерьерные решения. «Русские очень любят участвовать в творческом процессе, “взаимодействовать”, тогда как в Европе или США заказчик, как правило, полностью доверяется девелоперу, архитектору и дизайнеру. И, грубо говоря, только финансирует работы, а потом приходит за ключами от квартиры. В России же очень многие считают себя талантливыми дизайнерами — даже если они только и умеют, что в программе “Икея” мебель двигать. Жены олигархов — через одну галеристки и дизайнеры. Все они хотят активного соучастия», — делится наблюдениями один из наших собеседников. Однако качественным дизайнерским компаниям некомфортно работать в таком формате, и отчасти поэтому они долгое время обделяли российский рынок своим вниманием. Да и никто их особо не звал.

Броуновское движение
Лишь в последнее время на рынке элитного жилья стали появляться квартиры «под ключ» с дизайном, выполненным известными западными звездами. Например, в комплексах Barkli Virgin House и Barkli Park компания «Баркли» предлагает квартиры с отделкой от дизайнеров с мировым именем — Келли Хоппен и Филиппа Старка. Однако пока участники рынка неоднозначно оценивают подобные эксперименты. Почему?

Многие уверены, что звездный дизайн — весьма неуклюжая попытка обосновать заоблачные, даже по меркам элитного жилья, цены на новостройки. Разброс цен на «дизайнерские» квартиры — от 2–3 до 6 млн долларов. «Но когда квартира без отделки стоит 28 тысяч долларов за квадратный метр, а точно такая же, но с отделкой от звезды, — около 40 тысяч, то многие потенциальные покупатели задумываются: а не слишком ли велика премия за дизайн? За 5 тысяч долларов на метр можно ого-го какой дизайн сделать! А какой может быть отделка за 12 тысяч на метр — даже трудно себе вообразить», — иронизирует один из столичных брокеров. Управляющий директор компании Soho Estate Ирина Егорова вспоминает, что в «Москва-Сити» разница между апартаментами, проданными с отделкой и без нее, составляла около 2,5 тыс. долларов на квадратный метр при средней стоимости метра порядка 7 тыс. долларов. Разумной же, по словам экспертов, считается пропорция, когда на отделку квартиры тратится 15%, максимум 25% ее стоимости.

Риэлтеры утверждают, что привлечение раскрученных звезд дизайна и архитектуры не всегда помогает увеличить спрос на недвижимость. Девелоперы, конечно, на это рассчитывают, но нельзя исключать и прямо противоположенный эффект. «Ведь не всем нравится стиль современных дизайнеров. Очень часто это материалы на любителя, интерьер специфический, дизайн избыточно технологичен, выхолощен и уместен, скорее, в каких-нибудь небоскребах, но не в клубных домах. Многие, может быть, купили бы квартиру в том или ином месте и доме, но без обременения в виде дизайнерской отделки», — говорит один из столичных девелоперов.

Возникают и контраргументы экономического порядка. Один из них: а стоит ли вообще переплачивать за ультрамодный дизайн и мировой бренд, если при перепродаже квартиры изысканные дизайнерские решения, утратившие актуальность, будет невозможно заложить в цену? «Дизайн морально устаревает за несколько лет. Вкусы и стили меняются стремительно. Очень часто клиенты возвращаются к нам через семь-десять лет, просят подобрать новую квартиру, потому что предыдущая устарела. И это непрерывный цикл», — замечает Ирина Егорова из Soho Estate.

Покупатели элитной недвижимости все время мечутся, стремясь угнаться за модными трендами. В эту игру включаются и девелоперы. В то же время на рынке элитных квартир уже намечается дефицит качественного, функционального и, главное, уютного жилья с авторским, а не конвейерным ультрамодным наполнением.