Офисы и магазины растут как грибы, а гостиниц в Москве появляется поразительно мало. Больше того, бывает, что компания обещает построить гостиницу, смотришь — на этом месте возник офисный центр или жилой дом. Почему девелоперы так равнодушны к гостиницам?

Неуловимый номер

Согласно генеральной схеме размещения гостиниц до 2010 г. номерной фонд в столице должен увеличиться практически в три раза — с сегодняшних 70 000 мест до 170 000-200 000 мест. Участники рынка считают, что эти планы трудновыполнимы. Дело в том, что на некоторых участках, выделенных для строительства гостиниц, строятся объекты совсем другого функционального назначения — офисы либо жилье.

Еще в 2004 г. курирующий эту сферу вице-мэр Москвы Иосиф Орджоникидзе на одном из заседаний столичного правительства рассказывал, что 27 участков, выделенных под новые отели, перепрофилированы. Тогда это вызвало большое удивление мэра Юрия Лужкова. Прошло два с лишним года, но тут мало что изменилось. По данным консалтинговой компании GVA Sawyer, в 2005 г. в Москве было открыто 13 гостиниц (из них шесть уровня “3-5 звезд”). Из 23 запланированных отелей в прошлом году были открыты только восемь (шесть — “3-5 звезд”). На восьми участках работы продолжаются, а на оставшихся семи строительство либо вообще не ведется, либо возводят объекты другого назначения. Так, по сведениям GVA Sawyer, офисные комплексы вместо гостиниц возводятся на Ленинском проспекте, вл. 13-15, на Мясницкой улице, 16/1, и на пересечении Гончарной и Верхней Радищевской улиц. А отель на Новом Арбате, вл. 29, заменит элитный жилой дом. “Ведомостям” не удалось связаться с застройщиками этих объектов.

Летом 2006 г. городские власти выпустили постановление № 516 “О неотложных мерах по стимулированию гостиничного хозяйства”, в котором запрещается согласование предложений застройщика по изменению статуса гостиницы и уменьшению количества номеров. Представитель консалтинговой компании говорит, что это вряд ли изменит ситуацию. По его словам, девелоперы пользуются тем, что в законодательстве нет четкого определения, что такое апартаменты: строят апартаменты, согласовывают как гостиницу и продают как жилье (только без права прописки).

За что их не любят

“Девелоперы не любят гостиницы, потому что в этом сегменте возврат инвестиций происходит гораздо медленнее”, — объясняет старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle Hotels Марина Усенко. По ее словам, срок окупаемости гостиничных проектов сегодня составляет от семи лет, офисы окупаются гораздо раньше. С этой оценкой согласен и Константин Романов, партнер консалтинговой компании Knight Frank.

Еще одна причина, говорит руководитель департамента консалтинга и оценки Colliers International Марина Смирнова, в том, что сам гостиничный бизнес сложнее, чем офисный или ритейловый, — инвесторы просто не хотят с этим связываться. Для офиса достаточно построить коробку, а все внутреннюю отделку делают уже арендаторы, которые потом заключат с тобой договор на 3-5 лет (стандартный срок) и исправно будут платить. “В гостиничном же бизнесе все расходы ложатся в основном на застройщика, нужно продумать массу деталей, найти грамотную управляющую компанию”, — рассказывает Смирнова.

“Офисы менее затратны, чем гостиницы, поэтому, когда встает вопрос, что построить на том или ином участке, предпочтение отдают первому. Себестоимость строительства (собственно строительства) офисов — $1000-1500 за 1 кв. м, гостиницы — $2000-2500 за 1 кв. м, говорит Романов. Он добавляет, что даже не все банки кредитуют строительство гостиниц, так как они “просто не могут понять, как устроен этот бизнес”.

Смирнова напоминает, что гостиница “очень тяжело входит на рынок” и только после нескольких лет работы достигает оптимальной заполняемости. “Выручки гостиницы в первые годы не хватает даже на то, чтобы выплачивать кредит, поэтому девелоперы должны обладать еще и свободными средствами”, — говорит она.

Метры будущего

Чтобы снизить издержки, девелоперы зачастую не строят гостиницы в чистом виде, а включают в состав многофункциональных комплексов. “Таким образом и городская программа по увеличению номерного фонда выполняется, и инвесторы компенсируют свои расходы на отели за счет другой недвижимости”, — поясняет представитель крупной строительной компании. Такие проекты все же рискованны, считает Усенко: “Офисные и торговые комплексы привлекают большое количество народу и не каждому клиенту гостиницы хочется жить как на вокзале”.

Городские власти сейчас стараются стимулировать застройщиков. В частности, согласно названному выше постановлению мэрии, строители гостиниц платят только половину аренды земельного участка, а коммуникации город подводит за свой счет.

Гостиничный бизнес более долгосрочный, чем офисный или торговый, и в этом его основной плюс, говорят участники рынка. “После возврата инвестиций отели начинают приносить стабильный доход и при грамотном управлении и выстроенной системе продаж в течение последующих 18-20 лет отель приносит прибыль; только после 25 лет эксплуатации появляется необходимость в существенных вложениях в его модернизацию или капитальный ремонт”, — рассказывает президент Heliopark Group Александр Гусаков. Офисы же через 10 лет теряют свою привлекательность, добавляет Смирнова (в частности, потому, что требования к офису все время растут и, соответственно, с течением времени его классность падает).

Константин Романов считает, что у гостиницы “это некий задел на будущее”. При спаде в других сегментах коммерческой недвижимости гостиничные проекты, по его мнению, даже могут “в портфеле девелоперов стать основными источниками дохода”.


http://www.irn.ru

©2022 KBAPTUPA.RU