Каждый, кто варится в сфере коммерческой недвижимости, знает: эксплуатационные расходы управляющей компании складываются не только из оплаты электроэнергии, тепла, водоснабжения, вывоза мусора и не всегда предсказуемы. Форс-мажорные ситуации могут стоить компании до 90% ежемесячного эксплуатационного бюджета. И все они так или иначе связаны с человеческим фактором.
Подобных примеров в профессиональной среде приведут немало. Вот один из них: территорию объекта премиум-класса, которая выложена красивой тротуарной плиткой, очищает от снега и льда приезжий рабочий из дружественной республики. В процессе уборки он раскалывает не только наледь, но и несколько плиток. Надо их менять, однако заказать точно такой же материал взамен испорченного уже не удается — товар снят с производства. Очевидно, что на объекте высокого уровня не может быть заплаток в покрытии тротуара. Поэтому вместо замены трех разбитых плиток приходится перекладывать около 1000 кв. м. Средняя стоимость 1 кв. м подобной плитки составляет 1500 руб., следовательно, компания потеряла 1,5 млн руб. только на материале.
Еще один пример. Ночью в бизнес-центре прорывает трубу. В это время в здании находится дежурный, но нет сантехника, который может все исправить. Кстати, теоретически компании была даже готова к подобному — у нее есть предварительная договоренность с сантехником, проживающим поблизости, о том, что его могут вызвать в любое время суток в случае возникновения нештатной ситуации. Однако именно в момент аварии сантехник находился в запое и крепко спал. Трубу перекрыли, но не сразу — через 2-3 часа. За это время стены так размокли, что пришлось делать косметический ремонт с заменой гипсокартона, ковролина и т. п., а это обошлось в 2,8 млн руб. на 500 кв. м площади.
Вот еще: компания приняла решение установить светодиодные светильники в уже функционирующем здании. Они стоят дорого, но окупятся за счет сэкономленной электроэнергии, думает собственник. Однако никто в компании не предусмотрел того, что устаревшие инженерные системы здания не могут исключить скачков в сети, из-за чего любые светильники и стабилизаторы выходят из строя, не выработав своего ресурса.
Зачастую владелец бизнес-центра несет убытки из-за недобросовестности, элементарной человеческой глупости или низкой квалификации специалистов разных уровней. В России сейчас огромный дефицит хороших инженеров, поскольку эта профессия, можно сказать, на 20 лет выпала из списка востребованных. Только в последние 2-3 года тенденция изменилась, молодые люди начали поступать в технические вузы и планируют строить карьеру в этой сфере. Поэтому сейчас на рынке труда представлены либо инженеры, которым далеко за 50, либо совсем еще зеленые специалисты, у которых есть теоретические знания, но практический опыт как таковой отсутствует.
Какой из всего этого видится выход? Необходимо настолько автоматизировать систему управления инженерией здания, чтобы свести к минимуму влияние пресловутого человеческого фактора. Во-первых, если для управления обычным офисом требуется около 15 специалистов различной квалификации, то для функционирования энергоэффективных зданий достаточно даже трех собственных специалистов службы эксплуатации: главного инженера, сантехника и электрика.
Уже это приводит к существенной экономии на зарплатах. Так, 15 специалистов со средней зарплатой в 45 000 руб. без премий и надбавок, а также дополнительных отчислений работодателя обойдутся компании в 675 000 руб. ежемесячно. А три специалиста, пусть даже с зарплатой в 80 000 руб., — в 240 000 руб.
Во-вторых, автоматизированные системы снижают риск человеческих ошибок и позволяют предотвращать аварии, вместо того чтобы устранять их последствия и латать дыры. Информация по всем системам, которые есть в здании, выводится на центральный пульт, и если, например, в какой-то трубе повысилось давление, диспетчер за главным пультом, увидевший это, не допустит возникновения аварии.
Естественно, не бывает таких систем, которые были бы полностью автономны и не требовали человеческого вмешательства, но мы говорим о том, что его вполне реально сократить процентов на 70. Некоторые системы позволяют даже в случае возникновения неполадок продолжать работу в привычном режиме без ущерба для арендаторов. Приведу теперь уже наш пример. В бизнес-центре Premium West, который мы сейчас строим на пересечении Можайского шоссе и МКАД («Гема инвест» — девелопер проекта), используется геотермальная система отопления. Это 400 скважин под землей общей протяженностью 40 000 м. Единовременно будет функционировать менее 50% из этих 40 000 м. Остальные — резервные. Это было сделано для формирования определенного запаса прочности, чтобы в случае выхода из строя механизмов одной или нескольких скважин их могли подстраховать остальные.
Безусловно, строительство интеллектуальных зданий требует значительных финансовых вливаний. Но если предусмотреть подобные решения еще на этапе проектирования, то стоимость проекта вырастет не более чем на 10-15%. На эти деньги, скажем, можно построить несколько приличных домов на Рублевке. Но в общем бюджете строительства, который, например, в нашем здании составляет 450 млн руб., это не так много. Такие расходы оправданны для девелоперов, которые собираются в дальнейшем владеть проектом, а не продавать его. По самым умеренным прогнозам, вложения в создание «умного здания» начнут окупаться примерно через 10 лет, когда собственник традиционного здания будет тратить деньги на реновацию инженерных сетей, на исправление последствий человеческих ошибок.
Свежие комментарии