Анатомия ажиотажа

Средняя цена квадратного метра типового жилья достигла $2444. Год назад за него просили $1099. Небывалый ажиотаж, случившийся на рынке недвижимости в 2006-м, выявил несколько весьма показательных тенденций.

Начинался год со спокойного роста. В январе и феврале цены поднимались на 1%, и поначалу специалистам казалось, что весь 2006-й так и пройдет. Завершился год так же спокойно: ноябрь показал рост примерно на 1%, декабрь — 0,3%.

При этом за календарный год цены успели вырасти на 220%. И если в начале 2006-го это был рынок, уверенно набирающий обороты, то теперь его ждут падение цен и стагнация. Подъем был сильным, но недолгим.

Ажиотаж проверил на прочность и прогнозы специалистов-практиков о долгосрочных тенденциях, которыми они охотно делились в период затяжной стагнации 2004-2005 годов.

Ажиотаж из недобора

С середины 2004-го до середины 2005 года питерский рынок пребывал в состоянии упадка: количество сделок по сравнению с обычным уровнем резко сократилось, цены стояли. С середины 2005-го начался осторожный рост, примерно на 1% в месяц. В этот период активность покупателей (если судить по количеству регистрируемых сделок) вернулась на привычный уровень (см. рис. 3). Рынок был готов к подъему. Причем на него давили сразу несколько факторов: «недобор» сделок за предшествующий период, относительно низкая цена жилья, набирающая обороты ипотека и переселенцы из регионов, которые с возрастающим интересом следили за укрепляющимся статусом Петербурга.

Все больше покупателей, поднакопивших финансовый «жирок», присматривали кредитные программы, чтобы вложиться в ставшую привлекательно доступной недвижимость в городе. Первые месяцы 2006 года стали рекордными по количеству сделок (см. таблицу). В первом квартале на вторичном рынке поменяли хозяев на 23% больше квартир, чем обычно (в среднем за предыдущие пять лет). Предложение стало стремительно сокращаться.

Осознав неожиданно высокий спрос на жилье, продавцы начали поднимать цены. Сперва скромно, потом все активнее. В марте цена среднестатистического «квадрата» выросла на 4%, в апреле — уже на 8%. Дальше начался ажиотаж: покупатели старались пристроить деньги, пока не поздно, продавцы судорожно переписывали ценники, чтобы не прогадать. На просмотры выстраивались очереди, список претендентов, как вспоминают операторы рынка, мог доходить до четырех страниц. Привлекательные варианты уходили в течение дня, покупатели на просмотре пытались всучить залог, продавцы здесь же пытались еще поднять цену. Возникли и вовсе фантастические варианты: некоторые продавцы продолжали торговаться на повышение уже ПОСЛЕ подписания купчей у нотариуса.

Максимум ценового роста выпал на август — 20%. Еще год назад такие темпы удорожания считались невозможными.

Примечательно, что к этому времени активность уже пошла на спад: рынок отсеял покупателей с недостаточными финансами. Месяцем наивысшей активности стал май: средние показатели по количеству сделок были превышены на 32% (6407 сделок против обычных 4840). В июне квартир было продано на 11% больше, чем в среднем, а в августе активность уже на 5% отставала от нормы.

О, сколько нам открытий чудных…

Наблюдения за ситуацией 2006 года показывают, что ценники реагируют на изменение активности рынка примерно с трехмесячной задержкой. Это дает действенный инструмент для прогнозирования конъюнктуры.

Если же следить за количеством открывающихся сделок, изменения динамики можно предсказать еще раньше. Однако добротную статистику по «открытиям» в компаниях получить трудно. Данные фирм нередко противоречат друг другу. Плохо отслеживается сезонный фактор: к примеру, операторы видят рост количества сделок в апреле и радостно объявляют о подъеме, хотя этот рост повторяется из года в год. Сравнение внутрифирменных показателей за разные периоды тоже не всегда корректно: сделок может стать больше просто из-за укрупнения компании.

Кстати, текущие данные не дают повода для оптимизма. Активность на рынке стабильно ниже обычной, в декабре 2006 года горожане совершили сделок на 17% меньше, чем в прошлые годы. На скорый рост цен (многие операторы полагают, что его можно ждать уже в марте) рассчитывать пока не приходится.

Интересный неликвид

Другие уроки ажиотажа. Подъем начался с активного спроса на самое дешевое жилье — малогабаритные квартиры и объекты в непопулярных районах. К маю ценники в Красносельском районе выросли по отношению к началу года уже на 29% (в среднем по городу было +19%). А больше всего отставал в динамике исторический центр: в среднем +13%. Начиная с сентября, напротив, лидерами прироста стали центральные районы.

К настоящему моменту равновесие еще не восстановлено, но все к тому идет (см. рис. 2).

Аналогичная динамика наблюдалась и в зависимости от площади жилья. «Единички» дорожали опережающими темпами до июня. В этот момент «квадрат» в однокомнатной квартире стоил на 24% дороже, чем в «трешке». К ноябрю разница сократилась до 16% (нормальный уровень для стабильного рынка), в декабре — до 14%. К настоящему моменту «единички» занимают 27% в листингах — небывало высокий показатель за все время наблюдения. Для сравнения: год назад доля однокомнатных квартир составляла 18%.

Меньше всего подросла в цене за год элитная недвижимость: и предложение, и спрос в этой категории ограниченны, очереди на просмотр не выстраиваются ни при какой конъюнктуре, ипотечных сделок мало. Специалисты оценивают удорожание «элитки» в 30-50%. Что характерно, рост цен на нее не останавливался и в период стагнации, не ждут спада спроса и теперь, даже если рынок типового жилья замрет.

Невыгодное благоустройство

Заметную роль в 2006-м играли приезжие покупатели. В Петербург с каждым годом приходит все больше денег, городские территории заметно благоустраиваются. Жизнь здесь становится все более привлекательной, в том числе — для иногородних. Социологические опросы показывают: когда разница цен на однотипное жилье в Москве и Петербурге дошла до 100%, переселенцы переориентировались на Северную столицу. И эта тенденция сохранялась, пока разрыв не сократился до привычных 70%.

Даже относительно небольшое количество «внешних» сделок серьезно отражается на ценах на жилье. Горожане, приобретая жилье, обычно продают имеющуюся квартиру. Они выступают одновременно и продавцами, и покупателями и незначительно меняют соотношение спроса/предложения. Приезжие — это «прямые» покупатели, как раз и определяющие превышение спроса над предложением. Как показывает статистика, уже 3000-5000 добавочных сделок весьма заметно влияют на динамику рынка.

Активность приезжих поддерживает баланс между удобством проживания в городе и ценами на недвижимость. За приведение в порядок дорог, за благоустройство дворов и подъездов горожанам приходится расплачиваться (в том числе) высокой ценой квадратного метра. Такова общемировая практика: хочешь жить в хорошем месте — плати.

В оценке отдаленных перспектив специалисты единодушны: за следующие пять лет цены в Питере подрастут не менее чем в два раза.

На волне подорожания возник дисбаланс между городским и загородным жильем. Сегодня квадратный метр в коттедже стоит вдвое меньше, чем в типовой квартире. Это соотношение, уверены специалисты, со временем выправится. (В соответствии с мировой практикой «квадрат» в индивидуальном доме обходится покупателю на треть дешевле, чем в городской квартире.)

«Хрущи» не сдаются

Ценовая динамика 2006-го опровергла утверждения риэлторов-практиков, высказанные в 2004-2005 годах. Специалисты были уверены, что рынок дошел до той стадии «цивилизованности», когда ценовая разница между центром и окраинами только растет, а наименее качественное жилье — «хрущевки» и «корабли» — все сильнее уступает в стоимости новым домам. В перспективе — в разы.

Пока таких перспектив не просматривается. Дешевое и низкокачественное жилье остается весьма востребованным. Большинству горожан покупка даже такой жилплощади — и даже с привлечением ипотечных кредитов — все еще не по карману. Ближайшие годы вряд ли внесут серьезные изменения в ситуацию.

Видимо, медленной будет и дифференциация городских территорий. Спальные районы (за вычетом некоторых кварталов) пока не слишком отличаются друг от друга по удобству проживания: то же качество школ, магазинов, те же неосвещенные дворы, примерно одинаковый контингент проживающих. Изменение состава жителей растянется на десятки лет: за год квартиру меняет лишь одна из сорока семей, и большинство из них стремятся остаться в своем районе.

Динамика цен на жилье в 2006 году по типам квартир

(в процентах к декабрю 2005 года)

Динамика цен в 2006 году по районам города

(в процентах к декабрю 2005 года)

Количество сделок купли-продажи по кварталам

Количество зарегистрированных сделок купли-продажи

Дмитрий Сперанский
http://www.estate-gazeta.ru