Коммерческая недвижимость

Прошлый год для рынка коммерческой недвижимости Петербурга завершился спокойно и вполне предсказуемо. Пара крупных открытий и громких сделок, нескончаемые презентации новых, все более амбициозных проектов, традиционные переносы сроков ввода строящихся бизнес-центров, торговых комплексов, гостиниц и складов.

Коммерческая недвижимость Северной столицы, по мнению экспертов, продолжает развиваться, сохраняя инвестиционную привлекательность. Наиболее интересными сегментами для вложения средств остаются бизнес-центры, складские комплексы и технопарки. В целом 2007 г. не принес никаких особых потрясений. Продолжается децентрализация во всех сегментах, растет количество и размеры объектов, увеличиваются объемы сделок. Повышается спрос на аренду больших площадей, и вслед за спросом стремятся ввысь арендные ставки. Рост арендной платы последовал за инфляцией, падением курса доллара, повышением стоимости строительных материалов и работ. По-прежнему жизнь девелоперам усложняют бюрократические процессы, череда длительных согласований проектов.

Кабинетное затишье

В офисном сегменте за прошлый год в эксплуатацию введено 350–400 тыс. кв.м качественных помещений. Общая площадь всех бизнес-центров Петербурга приблизилась к отметке в 1,5 млн квадратов.

Сроки плановых открытий деловых комплексов традиционно переносятся, причем значительно. Прогноз на 2008 г. не превосходит имеющихся достижений: аналитики пророчат прирост на уровне не более чем 300 тыс. кв.м. Полмиллиона офисных квадратов в текущем году – это уже самые смелые предсказания.

Рынок офисной недвижимости характеризуется стабильным спросом на помещения классов А и В+. Наиболее высококлассный сегмент в ушедшем году достиг 10% доли рынка. Ввод помещений категории А составил 44 тыс. кв.м, что, по мнению авторитетных экспертов, весьма неплохо.

В классе С был заявлен лишь один бизнес-центр, открывшийся в прошлом году. Постепенно девелоперы и многие арендаторы отходят от этого сегмента. Рынок предъявляет все более высокие требования к офисным помещениям.

На рынке аренды офисных площадей стоит отметить сделку между инвестбанком «КИТ Финанс» и компанией Desna Development. «КИТ Финанс» арендовал у девелопера 10 тыс. кв.м в деловом комплексе класса А – Renaissance Plaza на ул. Марата, 69/71 (до сих пор наиболее масштабным по площади на петербургском офисном рынке был договор на аренду 6 тыс. квадратов в бизнес-центре класса В).

В последнее время заявлены проекты с площадями от 50 тыс. и даже 100 тыс. кв.м, в том числе в составе многофункциональных комплексов. В качестве адресов будущих высококлассных бизнес-центров называются такие, где раньше никто и не подумал бы возводить офисные здания. Так, по мнению Александра Шарапова, президента Becar Realty Group, в ближайшем будущем деловые объекты А-класса будут появляться в таких районах, как Московский и Приморский.

Продолжает сохраняться интерес к офисному сегменту со стороны международных и федеральных игроков. По-прежнему существенно превышает предложение спрос от инвестиционных фондов на покупку готовых, заполненных арендаторами объектов как действующего бизнеса.

Прогноз по насыщению сегмента офисной недвижимости по сравнению с предыдущим годом не изменился. Аналитики оценивают его в 3–5 лет.

Ритейл, отличный от других

Торговый сектор, пожалуй, более других направлений коммерческой недвижимости близок к насыщению. До этого момента, по словам компетентных специалистов, осталось не более двух лет. И это единственный сегмент, в котором арендные ставки практически остановились в росте.

По соотношению числа квадратных метров в торговых центрах на количество жителей (правда, это весьма спорный критерий) Петербург занимает почетное третье место после Варшавы и Праги. Москва, стоит заметить, лишь на пятом месте.

Высокая заполняемость (до 95%) большинства качественных торговых центров свидетельствует о сохранении спроса. Недостающие проценты выпадают за счет миграции арендаторов, ошибок в концепции или допущенных неточностей при позиционировании комплекса.

Двенадцать месяцев прошлого года принесли городу «чертову дюжину» торговых центров общей площадью почти в 330 тыс. кв.м. На долю крупноформатных сетевых магазинов пришлось еще 12 новых объектов площадью 144 тыс. квадратов (по оценке «АйБи ГРУПП»). Таким образом, прирост торговых площадей в Петербурге составил более 470 тыс. кв.м.

Наиболее ярким и ожидаемым событием стало открытие торгово-развлекательного комплекса «Питер-Радуга», которое припоздало на полгода. Инвестиции в этот проект составили 130 млн евро. Расчетная окупаемость – шесть лет. Ожидаемый годовой оборот – 350 млн евро. Арендные ставки находятся в диапазоне $450–900 за квадрат в год. Общая площадь комплекса – 90 тыс. кв.м. «Якорные» операторы – продуктовый ритейлер -Real, магазины товаров для дома OBI и «Санта Хаус», супермаркет электроники немецкой сети MediaMarkt. Торговая галерея занимает 40 тыс. кв.м. В ней разместились около 130 арендаторов, в числе которых представлены новые для Северной столицы торговые марки. Развлекательная часть состоит из боулинга и необычного мультиплекса – Kinostar City – первый в Петербурге кинотеатр с 3D-залом.

В то время как небезуспешный девелопер «Адамант» «клонирует» свои торговые комплексы «Континент», Юрий Борисов, управляющий партнер «АйБи ГРУПП», не устает возражать: «Проектам торговых комплексов нужна специализация и некопируемые преимущества; новые операторы и бренды. Об этом надо подумать сегодня, чтобы выигрывать завтра». Г-н Борисов утверждает, что покупатель уже не так всеяден, как раньше, и из нескольких ближайших торговых центров выберет наиболее интересный.

Пока что в борьбе за посетителя в качестве конкурентного преимущества комплексы усиливают развлекательную составляющую. Однако объект может выделяться архитектурным проектом, уникальными функцией и концепцией, оригинальным несетевым оператором и креативным продвижением. Примером тому – многофункциональный комплекс «Толстой Сквер», включающий необычную для торговых и офисных объектов функцию – театр. Комплекс на Петроградской стороне общей площадью 23,6 тыс. кв.м объединяет бизнес-центр класса А (11,7 тыс. квадратов), фэшн-галерею, ресторан и кофейню. А «сердце» и та самая «изюминка» комплекса – театр клоунады и пантомимы «Лицедеи» с двумя сценами, рассчитанными на 400 и 200 мест. Открытие «Толстого Сквера» намечено на весну.

Мало не покажется

Наибольший потенциал развития в Петербурге имеет складская недвижимость. По самым примерным оценкам, дефицит площадей сохранится ближайшие пять лет.

На сегодняшний день подавляющее число объектов на городском рынке – это низкоклассные склады, перепрофилированные здания бывших производств. Доля же современных комплексов весьма невелика.

Пополнение этого сегмента сейчас происходит за счет логистических комплексов именно высоких категорий А и В. Правда, до половины строящихся объектов не выводятся на рынок, так как возводятся компаниями для собственных нужд.

Аппетиты арендаторов относительно качества помещений и набора услуг продолжают расти, что лишний раз подтверждает тенденцию увеличения спроса на высококачественные склады. В результате в классе А вообще нет свободных площадей, а в В-классе доля вакантных помещений составляет менее 5%. Еще хуже ситуация обстоит с узкоспециализированными помещениями – низкотемпературными складами и холодильными камерами.

Если интересы крупных арендаторов частично удовлетворяются новыми проектами, то наибольший спрос в 1–3 тыс. кв.м очень далек от насыщения. А таких арендаторов немало. Проблема на поверхности – девелоперам и управляющим попросту неудобно сдавать склады в мелкую нарезку, когда весь объект можно поделить между двумя-тремя крупными клиентами. Все это в целом приводит к серьезному дисбалансу спроса и предложения на рынке.

За год рост арендных ставок в данном сегменте, по оценке Владислава Ковалевского, руководителя департамента индустриальной и складской недвижимости компании Knight Frank Санкт-Петербург, составил 10–15% в зависимости от класса (класс А – $115–140/кв.м, класс В – $90–120/кв.м). Возросли операционные расходы и увеличилась плата за коммунальные услуги.

По прогнозу г-на Ковалевского, равновесие в сегменте складской недвижимости может наступить не ранее чем через год, когда будут запущены крупные объекты. Пока же рынок логистических комплексов остается рынком продавца.

Объем инвестиций в складскую недвижимость в 2008–2009 годах увеличится в четыре раза по сравнению с показателями последних двух лет, и составит около $4 млрд. Заявленный объем ввода в этот период – около 1,6 млн кв.м. Ожидаемая доходность девелоперских проектов в сфере складской недвижимости в Петербурге составляет 18–21%. Средняя доходность инвестора – 12–13%.

Еще в 2006 г. девелоперы начали объявлять о запуске крупных проектов и даже логистических парков. Первое значимое открытие уже состоялось. Multinational Logistics Partnership (MLP) в районе Уткиной Заводи строит одноименный комплекс класса А, который заявлен как крупнейший в регионе (около 180 тыс. кв.м). Первая очередь площадью 71 тыс. квадратов торжественно открылась осенью. Терминал ежегодно сможет пропускать около 2–3 млн тонн грузов. Объем инвестиций превышает $150 млн.

Близится к концу строительство нового блока складского комплекса «Обухово» площадью 29 тыс. из общих 78 тыс. кв.м (девелопер – ООО «Теорема»).

В прошлом году стало известно еще о нескольких крупных проектах. Так, компания «Эспро Инвестмент» объявила о планах строительства индустриального парка «Марьино» рядом с промзоной «Нойдорф». На территории 42 га построят восемь складских терминалов класса А площадью 260 тыс. кв.м. Инвестиции оцениваются в $300 млн. В рамках проекта развития аэропорта «Пулково» планируется создать грузовой терминальный комплекс на территории 150–200 га стоимостью 30 млрд руб. Компания Mediterranean Shipping Company (MSC) заявила о намерении инвестировать более $0,5 млрд в строительство в Ломоносове контейнерного терминала грузооборотом до 1 млн TEU и до 300 тыс. автомобилей в год.

Владислав Ковалевский с уверенностью говорит о перспективах: «В этом году готовятся к открытию порядка 600 тысяч квадратных метров современных складов. И с вероятностью 95% этот объем будет введен». Только в первом полугодии должны быть сданы в эксплуатацию четыре крупных складских объекта. Это первая очередь индустриального парка «Колпино» (240 тыс. кв.м), вторая фаза «Уткиной Заводи» (110 тыс.), первая очередь Gorigo (75 тыс.), «Энерго» (40 тыс.).

Все и сразу

Все более актуальным для Петербурга становятся проектирование и строительство многофункциональных комплексов. В 2007 г. девелоперы наконец перешли от слов к делу, от планов по возведению таких объектов – к началу их реализации.

Фактически это целые кварталы, которые сочетают несколько функций и включают высококлассную деловую, жилую, гостиничную и торговую недвижимость с соответствующей инфраструктурой, объектами общепита, спортивными центрами.

Борис Юшенков, генеральный директор компании Colliers International в Петербурге, объясняет необходимость создания многофункциональных объектов рядом причин. Основная – увеличение спроса на крупные площади и повышенные требования к инфраструктуре при остром дефиците участков в центре Петербурга и транспортных проблемах.

Многофункциональные комплексы могут успешно функционировать вне исторических районов города и даже на его границе, обеспечивая арендаторов всем необходимым. По мнению Ильи Еременко, генерального директора компании Praktis CB, такие объекты способствуют развитию рынка жилья. Ведь «многофункционал» повышает ценность прилегающих земель, ведет к развитию района и росту его привлекательности в целом.

С экономической точки зрения многофункциональные объекты также выгоднее. Хотя финансовые затраты в их создание выше, в эксплуатации они часто оказываются дешевле. Во-первых, комплекс размещается на недорогой земле. Во-вторых, за счет объединения нескольких функций девелопер добивается эффекта синергии и одновременно страхуется от возможных убытков какого-то одного сектора.

Сегодня в Петербурге реализуются четыре наиболее значимых многофункциональных проекта. Группа ЛСР приступила к созданию комплекса на Петроградской стороне. «Электрик-Сити» общей площадью 340 тыс. кв.м разместится на территории бывшего завода (7,3 га) на пр. Медиков, 10. Свыше 60% здесь займут офисы класса А, остальное – торговые и развлекательные объекты. Открытие объекта намечено на 2011 г.

Холдинговая компания «Кловер групп» презентовала проект многофункционального комплекса Clover Plaza общей площадью 315 тыс. кв.м на Ушаковской набережной. Это практически напротив «Электрик-Сити». Здесь построят первоклассный бизнес-центр на 72 тыс. кв. м; торгово-развлекательный комплекс (30 тыс.); жилье (90 тыс.); гостиницу Holiday Inn 4* на 150–180 номеров; апарт-отель на 120 номеров и паркинг на 2,5 тыс. автомобилей. Стоимость проекта оценивается в $0,5 млрд. Планируемый срок завершения проекта – 2011 г.

Девелоперская компания Jensen Group вкладывает $100 млн в развитие трех проектов в Северной столице. В Курортном районе на территории Сестрорецкого инструментального завода планируется создать многофункциональный комплекс «Петровский арсенал» площадью до 150 тыс. кв.м, 80 тыс. из которых придется на жилье, а остальное займут офисы, торговые, развлекательные и рекреационные зоны. Также компания купила земельный участок площадью 54 га в районе строящейся КАД рядом с Ломоносовым. Кроме того, Jensen Group ведет переговоры о приобретении племенного завода «Сосновское» в Ленобласти. Его территорию тоже предполагается использовать под девелопмент.

Холдинг «Адамант» приступил к строительству многофункционального комплекса «Адамант-парк» общей площадью 127 тыс. кв.м между Пулковским шоссе и Дунайским проспектом. «Парк» совместит в себе высококлассные офисы, отель 4* на 360 номеров под брендом Sherаton, зону бутиков, ресторанный дворик, апартаменты, а также фитнес-центр. Инвестиции в проект – около $200 млн. Сдача объекта запланирована на 2009 г.

«Единого делового центра в Петербурге не будет, – комментирует местоположение будущих многофункциональных объектов Олег Барков, генеральный директор компании Knight Frank Санкт-Петербург. – Образуются несколько локальных центров, вокруг которых и сложится деловая жизнь города».

Анастасия Рублева, фото: Игорь Бакустин
http://www.miridom.ru