Московские девелоперы подвели весьма печальный итог собственной деятельности за прошлый год. Москва не досчиталась более половины торговых центров, чье открытие было заявлено на 2007 год.

По мнению экспертов, причина стагнации в том, что девелоперы переоценивают свои силы и недооценивают тенденции рынка. Так, у строителей порой не хватает денег для завершения проекта, возникают проблемы с документацией, или же проект не пользуется успехом у инвесторов.

По данным агентства Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в прошлом году в Москве введено в строй всего 690 тыс. кв. метров торговых площадей, из них предназначенных непосредственно для торговли – всего 240 тыс. И это при том, что было заявлено о строительстве 1,5 млн. кв. метров торговых площадей.

Сейчас в Москве около 2,5 млн. кв. метров торговых площадей, за 2008 год планируется ввести еще примерно 500 тыс. Хотя далеко не факт, что и это обещание будет выполнено. Таким образом, подтверждаются прогнозы, сделанные полтора месяца назад на прошедшем в Москве Рождественском саммите девелоперов и инвесторов.

Тенденции, однако

Российский рынок недвижимости будет продолжать развиваться. Нет никаких предпосылок к снижению цен: ВВП растет, инфляция снижается (по крайней мере, на словах), золотой запас растет. Положение более чем стабильное: даже недавний кризис рынка ценных бумаг не нанес ощутимого удара по российской экономике. Налицо – рост западных инвестиций. Наиболее популярны «долгоиграющие» проекты. Такие, например, как технопарк «Нагатино-ЗИЛ» (до 2011 года), ММДЦ «Москва-Сити» (первая очередь будет сдана к 2012 году, вторая – к 2020-му). В Санкт-Петербурге это «Охта-Центр». Набирают обороты и торговые проекты. Наиболее популярны МЕГА и METRO Cash&Carry.

Так что недвижимость дешеветь не будет. Наиболее быстрорастущими были и будут сектора офисной и складской недвижимости, а вот гостиничный и торговый секторы ждет пусть временная, но все-таки стагнация. Хотя не все так однозначно.

Было бы чем торговать

Как заявила замдиректора отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle Ольга Стариченко, Москва на сегодняшний день наивыгоднейшее место с точки зрения строительства торгово-развлекательных площадей: в этом плане она уступает разве что мегаполисам Индии и Китая. В этом нет ничего удивительного: доходы населения растут, все доступнее становится потребительское кредитование. Именно в столицу едут жители ближайших регионов.

Однако такое положение вещей не может сохраняться долго.

Давно уже остались в прошлом времена, когда первые ТЦ вроде «Рамстора» вызывали почтительную оторопь: на самом деле, все это было в новинку: прод- и пром-товары под одной крышей, да еще плюс многозальный кинотеатр.

А потом была построена первая МЕГА в Теплом стане. На сегодняшний день именно она наиболее востребована, так как, во-первых, имеет удобное расположение (практически на пересечении Калужского шоссе и МКАД, рядом две станции метро), во-вторых, включает полный набор предложений и, в-третьих, оптимально сформирована по ритейлорам. Ее успех не удалось повторить ни МЕГА-Химки (хотя именно здесь был построен стартовый магазин будущего мегамолла – ИКЕА), ни тем более МЕГА-Белая дача, при строительстве которой не удалось избежать накладок. Таких, например, как сомнительная транспортную доступность.

Все это говорит о том, что покупатели и потребители развлекательных услуг в Москве и, в известной степени, в Санкт-Петербурге пресыщены. И чтобы вновь привлечь их внимание, надо потрудиться. Теперь, считают эксперты рынка, чтобы добиться успеха в Московском регионе, нужно либо построить ТЦ в удобном месте, либо предоставить выдающийся выбор мировых брендов, либо предусмотреть так называемую «фишку» — то, что привлечет дополнительных клиентов. Это могут быть дополнительные предложения в сфере развлечений, например, те же бесплатные катки в МЕГЕ. Или ресторанные дворики, или многозальные кинотеатры, работающие до поздней ночи. Предложение дополнительных услуг дает ощутимые результаты – половина посетителей ТЦ едут сюда именно развлекаться.

И именно в силу раскрученности бренда МЕГА конкурентам трудно закрепиться в этом секторе. Как уже было сказано, в течение прошлого года девелоперы не достроили больше половины обещанных торговых площадей. До сих пор в Москве стоят неоткрытыми несколько торгово-развлекательных центров. Так, были перенесены даты открытия таких объектов, как «Рио Гранд», «ТЦ на Ореховом», «Аэробус», «Праздник», «Зиг Заг», «Военторг». Прогноз экспертов неутешителен: лишь каждый пятый новый проект будет успешным – как в наступившем году, так и в последующие. Остальным покорителям Москвы придется искать свой формат, и не факт, что он будет найден. Эксперты полагают, что некоторые проекты так и останутся недореализованными, а недостроенные торговые центры придется перепрофилировать под склады.

Поэтому в наступившем году инвесторы и девелоперы обратят свое внимание на регионы, где подобные ТРЦ все еще в диковинку. Уже в прошлом году были построены такие многоформатные комплексы в Ростове-на-Дону («Парк Хаус»), в Красноярске («Планета»), в Новосибирске («Роял-Парк») и другие. Например, в том же Новосибирске новооткрытый «Роял-Парк» посетили в первый же день 50 тыс. человек. Большинство – просто из любопытства, но дело было сделано: жители региона узнали, что такое развлечения XXI века. Теперь подобный формат здесь весьма востребован.

И девелоперы, еще вчера буквально дравшиеся за участки в пределах МКАД, сегодня, не стесняясь, объявляют об изменении планов. Так, ТРЦ «РИО» (первый был построен несколько лет назад на Севастопольском проспекте компанией «Ташир»), скоро станет известен всей стране: до 2010 года в 24 регионах будут построены 30 полноформатных центров. В этом году «РИО» появятся в Москве (на Дмитровском шоссе), в Белгороде, Вологде, Калуге, Костроме, Ярославле. В настоящее время 11 ТРЦ находятся в стадии строительства, еще 19 – проектируются. Общая площадь этих 30 центров более 3,3 млн. кв. м. Общая сумма инвестиций – 60 млрд. рублей.

Есть ли жизнь за МКАДом?

Еще одна проблема, с которой придется столкнуться девелоперам в 2008-м и последующих годах – нехватка места под строительство новых офисных площадей. Все, что можно было возвести в центре – уже возведено, все, что можно было отремонтировать – отремонтировано и сдано в аренду. До 2012 года – завершения первой очереди строительства «Москва-Сити» — не стоит ждать всплеска офисных предложений. А вместе с тем на недавнем обсуждении Градостроительного плана Центрального административного округа столицы Юрий Лужков ясно дал понять, что офисы надо строить не в центре, а у МКАД. Или даже за МКАД.

Конечно, это будут офисы класса В и В+, но именно эти классы наиболее востребованы сегодня, считает заместитель руководителя отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Елена Алпатова. Общая площадь таких офисов, уже построенных в столице, — 1,7 млн. кв. метров. Причем спрос на них опережает предложение. А вот офисы класса А и А+ все чаще предлагают вакантные места. По мнению риэлторов, происходит это, прежде всего, потому, что изменились запросы арендаторов, которых не устраивают офисы в старых зданиях центральной части Москвы. То, что в середине 1990-х презентовалось как офис класса А, сегодня – всего лишь помещение с евроремонтом сомнительного качества.

Нынешний арендатор обращает больше внимания на качества площади (комфортность, наличие медийных коммуникаций и т. п.), нежели на месторасположение офиса. Сверх того, офисное здание у или за МКАД обойдется гораздо дешевле, можно снять десятки тысяч метров, которые затем могут быть выгодно сданы в субаренду. А удаленность от центра – это уже другой вопрос. От такого кластера до ближайшей станции метро – не больше пяти минут на наземном транспорте и от нее до центра – полчаса на метро. То есть примерно столько, сколько тратит курьер при перемещении из одного офиса в центре до другого.

Эксперты рынка полагают, что в нынешнем году спрос на офисы класса А останется на прежнем уровне, спрос на класс В продолжит рост, а интерес к классу С – за счет его поглощения классом В – начнет сходить на нет.

Что касается стоимости аренды, то цена по Москве – от 200 (у МКАД) до 2000 (в центре) у. е., причем это «у. е.» — евро, а не доллар. Средняя стоимость аренды квадратного метра в Москве – около 1000 евро, это третий показатель после Лондона и Парижа.

Старый отель, двери свои закрой…

В России сегодня строится крайне мало гостиниц и вряд ли в ближайшее время эта ситуация изменится к лучшему. Как объяснил генеральный директор Hotel Consulting & Development Group Александр Лесник, гостиницы крайне медленно окупаются. Доходность в этом сегменте рынка коммерческой недвижимости низка – порядка 15%-18%, ведь при строительстве гостиницы приходится рассчитывать на большой срок окупаемости. Именно потому в настоящее время гостиничный сектор – это всего лишь 17 млн. кв. м, из которых только треть приходится на более-менее современные номера.

Москва могла бы принимать гораздо больше туристов, если бы имела больше гостиниц эконом-класса. Сегодня на них приходится только 30% рынка. Остальное – отели класса 4-5 звезд с непомерно раздутой стоимостью аренды номера. Если Москве не хватает более 4000 номеров, то в целом по России ситуация еще хуже. Из-за этого прошлый год был для России провальным в сфере иностранного туризма.

Так что, если не будет некоего политического допинга, ситуация не изменится. В прошлом году правительство Москвы приняло решение построить порядка 250 гостиниц эконом-класса, но когда программа будет уже реализована (если, конечно, будет), гостиничный сегмент снова расширится и будет ощущаться дефицит номеров.

Лучше — меньше?..

Рынок складской недвижимости еще несколько лет назад считался одним из наиболее стремительно развивающимся. Если в 2004 году в общей сложности было построено лишь 100 тыс. кв. м, то в 2006-м — уже 700 тыс.. Однако в прошлом году наступило, мягко говоря, замедление темпов роста. Несмотря на то, что новые склады — или, как принято говорить, логистические комплексы — все еще строятся, объем ввода готовых площадей составляет примерно 63% от заявленного: в 2007-м планировали сдать 1,4 млн. кв. м, реально же построили только 900 тыс.

Ситуация, опять же, неудивительна и весьма присуща современной России. Как только появляется спрос на что-либо, все сегменты рынка начинают это «что-либо» предлагать, не задумываясь над тем, что рано или поздно рынку грозит перепроизводство. Так, 10 лет назад был большой спрос на… юристов. Юридические школы начали восполнять дефицит. Так усердно, что сегодня выпускников-юристов гораздо больше, чем может поглотить рынок. Примерно то же самое пришлось пережить и рынку складской недвижимости.

Как полагает управляющий директор компании PRAEDIUM Рубен Алчуджян, проекты «тормозят» из-за отсутствия четкой политики при их разработке. Многие девелоперы, начиная строительство, весьма смутно представляли — а на кого будет ориентирован их проект? Другие выбрали для строительства крайне неудачное место. Например, ТЛК «Томилино», поостренный в 6 км. от МКАД, между Рязанским и Новорязанским шоссе, в поселке Томилино, столкнулся с острой нехваткой кадров. Его руководство готово даже построить тут гостиницу для персонала, чтобы тот работал здесь вахтовым методом. Еще один нюанс — отсутствие грамотных управляющих кадров, способных принимать качественные решения быстро.

Но главная причина — проблемы с финансированием. В августе 2007-го именно из-за этого застопорилась реализация многих проектов.

Как итог: в 2008 году будет введено всего 900 тыс. кв. м площадей, столько же, сколько и в прошлом. И это еще сильнее подчеркивает отставание от первоначальных планов. Так, изначально планировалось, что в 2006 году общая площадь ТЛК должна составить 5 млн. «квадратов», однако реальный показатель — всего 1,2 млн. К ним добавились 900 тыс. прошлого года и, как надеются девелоперы, можно еще приплюсовать еще 900 тыс., запланированные на 2008-й. Итого — 3 млн. кв. метров против запланированных 7,3 млн. Почти 2,5-кратное отставание.

Николай Севрюгов
http://www.bn.ru

©2021 KBAPTUPA.RU