Еще 6-7 лет назад формат офисно-торговых центров воспринимался как передовая идея. Однако сегодня ему на смену приходят более сложные и капиталоемкие форматы — многофункциональные комплексы.
Конкуренция между проектами на рынке коммерческой недвижимости будет усиливаться с ростом самого рынка. Несложно предположить, что в этих условиях «шаблонные» форматы будут отодвигаться на второй план. Один из наиболее интересных профилей – крупноформатные многофункциональные комплексы. По сути, этот сложный капиталоемкий формат нельзя строго отнести ни к объектам коммерческой, ни жилой недвижимости. Представляя собой «город в городе», эти центры, с одной стороны, позволяют инвесторам диверсифицировать риски, с другой стороны – использовать полезную площадь по-максимуму.
Город в городе
На Западе концепция универсальных центров, в которых можно жить, работать, отдыхать, а также заниматься фитнесом и шопингом, существует довольно давно, а подобные комплексы стали активно строиться в конце 80-х. Разработчики концепции руководствовались здравой идеей экономии ресурсов – например, электроэнергии и земли. Для самих же арендаторов площадей в таких комплексах важным фактором стала бы экономия времени и топлива для автомобиля – ведь для того, чтобы попасть в офис или в спортклуб, достаточно нажать нужную кнопку в лифте. К тому же такие центры, как правило, оборудуются энерго- и водосберегающими системами, так что их обитателям удалось бы сэкономить на этих расходах. Для России же идея современных универсальных комплексов сравнительно нова. Так, к примеру, один из ярких образцов крупноформатных комплексов – это «Город столиц», расположенный на первой линии застройки комплекса «Москва-Сити». Сотрудники бизнес-центра и жильцы получат возможность пользоваться всей инфраструктурой комплекса «Москва-Сити» — торговыми галереями, фитнес-центром, ресторанами, службами room-service и т.д.
И все же у универсального комплекса есть основная профилирующая функция, по отношению к которой все остальные являются сателлитными. При этом основная сложность проектирования состоит в том, чтобы разные функции мирно сосуществовали друг с другом. Условно все универсальные комплексы можно разделить на несколько типов: офисно-торговые центры, торгово-офисные, гостинично-торговые, торгово-развлекательные. В некоторых случаях четких границ провести невозможно.
Офисно-торговый формат – пожалуй, наименее сложный с точки зрения количества функций. Профилирующая функция здесь именно офисная. По сути, это бизнес-центры классов А и В, на первых этажах которых вместо зоны рецепции устроены магазины, бутики и рестораны.
В торгово-офисном центре главная функция – торговая, а офисная — сателлитная. В последнее время этот тип зданий активно присоединяет и развлекательные функции — в проект закладывается и фитнес-центр, спортивные развлечения (картинг, боулинг, тир), а также кинотеатр. Как правило, торговые центры занимают первые три этажа, а под развлечения, спорт и работу отдают верхние уровни. Такая модель вполне оправдана с экономической точки зрения: границей покупательской активности считается именно третий этаж. Так, известно что КПД первого этажа равняется почти 100%, второй этаж срабатывает на 50%, а вот третий – только на 25%. Развлекательные функции обычно поднимаются на четвертые и пятые уровни. Таким образом, нехитрым способом второму и третьему этажам обеспечиваются постоянные потоки посетителей. Вообще, расширение количества предоставляемых услуг торговыми центрами – одна из выраженных тенденций. Бонусы от соседства получает и развлекательный центр, и магазины, и этот вариант можно признать наиболее удачным. Особенно привлекательными считаются многозальные кинотеатры, обеспечивающие стабильный поток семейных посетителей. Собственники даже готовы мириться с невысокой стоимостью аренды помещений под кинозал, памятуя о привлекательности кинотеатра для потенциальных покупателей торгового центра, готовых потратить несколько часов на отдых и шопинг.
Подобный вид досуга – совмещение шопинга и отдыха — у нас пока только набирает популярность. До недавнего времени эти две формы потребительского поведения у нас были четко разграничены. Однако на западе это общепринятая традиция, и, по всем признакам, у нас она отлично приживается. Еще одно отличие между российским и западным потребительским менталитетом – в Европе, например, спортивные центры уже давно сами по себе служат «целевыми якорями», привлекающими посетителей. То есть посетители приезжают для того, чтобы заняться фитнесом или поиграть в боулинг. Возможность пройтись по магазинам для них все-таки вторична.
Сочетать офисную и торговую функции сравнительно несложно. Как с точки зрения проектирования, так и эксплуатации. Куда сложнее комбинация «торговля+офисы+гостиница». Дело в том, что гостиничное дело само по себе довольно сложно и дорого как с точки зрения реализации, так и управления. Оно требует обширных площадей для размещения вспомогательных помещений – прачечной, химчистки, менеджмента, room-service и др. Для управления гостиничными и офисными площадями понадобятся профессионалы с узкой специализацией, стоимость которых на рынке труда весьма высока. Да и сочетание гостиницы, торгового центра и офисов довольно трудно назвать нейтральным: гостинице будут мешать посетители торговых центров и офисные служащие. А соседство с кафе, ресторанами и супермаркетами будет лишать гостиницу законного куска хлеба с маслом – гостю гораздо выгоднее спуститься в супермаркет за бутылкой пива, чем заказывать ее в номер. В качестве удачного примера можно привести «Taleon Club» в Петербурге. По словам Романа Евстратова, консультанта департамента коммерческой недвижимости Colliers в Санкт-Петербурге, этот проект можно считать образцом того, как на ограниченном участке земли с эксклюзивным местоположением в историческом центре удается создать по настоящему многофункциональный комплекс. Уже сейчас «Талион» вмещает роскошный «Елисеев Палас Отель» на 29 номеров, казино, деловой центр, оздоровительный центр с бассейном и салоном красоты. В результате реконструкции произойдет объединение объектов, выходящих фасадами на Невский проспект, набережную Мойки и Большую Морскую ул., в единый комплекс. Отель будет расширен до 90 номеров, расположенных на верхних трех этажах и выходящих окнами на Невский пр, набережную реки Мойки и Большую Морскую ул. Внешний контур первого и второго этажей комплекса займет галерея бутиков высокой моды. Помещения, не имеющие привлекательных видовых характеристик, предусматривают размещение функциональных зон, для которых этот фактр не имеет решающего значения. Так, внутренний контур нижних этажей будет использован под офисы; в центральной и атриумной зонах комплекса разместится фитнес-центр, салон красоты, крытый 25-метровый бассейн на 4 дорожки и киноконцертный зал.
Вообще, формат «торговля+развлекательный центр +офис+жилая зона» можно назвать и наиболее сложным, и наиболее универсальным. Это оптимальный вариант для объекта, построенного на небольшом земельном участке в центральной части города на пересечении нескольких транспортных путей. Такие объекты требуют детальной проработки проекта и высокой квалификации эксплуатирующей компании.
Однако сложность заключается не в только в технических деталях. Создание социальной однородности целевых групп, которые будут жить, работать и тратить деньги в таких центрах – вот задача собственников, ведь однородный социальный состав можно назвать ключевым фактором успеха проекта. Такие объекты позиционируются как элитная недвижимость, а смешение групп нарушит имидж объекта. Как можно добиться однородности? Во-первых, в торговой зоне нельзя открывать магазины экономкласса. Во-вторых, класс отеля должен соответствовать пяти звездам. Подобные центры – подходящее место для так называемых «отелей-бутиков», имеющих ярков выраженную концепцию, небольшое количество номеров и звездное международное имя в списке дизайнеров, работавших над интерьером. Уровень арендаторов офисных помещений тоже должен быть достаточно высок – вполне возможно, что кому-то из потенциальных арендаторов придется и отказать (тем более что спрос сегодня превышает предложение).
История вопроса
Концепция «город в городе» — вовсе не изобретение современности. Подобные идеи родом из первой четверти XX века. Современные многофункциональные комплексы могли бы послужить прекрасной иллюстрацией к слогану знаменитой немецкой школы искусств Баухаус «форма следует функции». Практичность, эргономика и экономичность – вот «три кита», на которых стояли идеи архитекторов и проектировщиков тех времен, в числе которых были Мис Ван дер Роэ, Вальтер Гропиус и Ле Корбюзье. После второй мировой войны Ле Корбюзье построил жилой дом особого типа, назвав его «Марсельская жилая единица». Это здание можно считать своеобразным прародителем современных комплексов. Уже прославившийся в то время архитектор показал, как можно соединить систему индивидуальных квартир с элементами сервиса. Так, в среднем этаже 17-этажного дома, по обеим сторонам коридора («внутренней улицы»), он разместил небольшие магазины, кафе, парикмахерские и даже небольшую гостиницу. На уровне плоской крыши он спроектировал небольшие помещения для школьных занятий, зал, служивший не только для занятий гимнастикой, но и для проведения концертов и спектаклей. Здесь же была беговая дорожка, площадки для отдыха. 237 квартир были рассчитаны на различный состав семей, и все это великолепие венчала плоская крыша со встроенным бассейном для детей.
Удачным российским примером многофункционального комплекса можно считать здание МГУ на Воробьевых горах. У его создателя (архитектор Лев Руднев) можно поучиться правилам зонирования: жилые и учебные функции здания не «конфликтуют» друг с другом благодаря расположению на разных уровнях и продуманной логистике потоков.
Главное – детали
Удачная и грамотная концепция – самое важное в создании современного многофункционального центра. Определиться с форматом, выбрать функции и сочетаемости долей их присутствия лучше с помощью консультантов — тогда шансы попасть «в яблочко» будут весьма реальны. Консультант оценивает все параметры и возможности: законность использования земельного участка, финансовую целесообразность, осуществимость проекта и его эффективность, социальный уровень целевых групп и т.д. Ключевым параметром являются характеристики земельного участка – расположение и площадь.
Зонирование, логистика потребительских и служебных потоков, характеристики социального состава – вот вещи, которые требуют наиболее тщательного продумывания. Ведь у каждого из форматов, присутствующих в комплексе, свои «правила существования». К примеру, офис, претендующий на звание класса А, должен иметь просторную зону рецепции. Высококлассный отель – собственную парковку. А жильцы элитных квартир имеют полное право на отдельный вход, при этом оставляя за собой возможность свободно переходить в торговую зону, в зону развлечений а также в фитнес-клуб.
И не стоит рассматривать многофункциональный комплекс как образцовый проект, не имеющий недостатков. Их у него как минимум четыре: сложности в реализации проекта, при поиске архитекторов и управляющей компании; высокая стоимость эксплуатации (в частности, обеспечение безопасности); возможные помехи от соседства разных функциональных зон, затраты на маркетинг и поддержание имиджа готового проекта.
Однако если концепция тщательно продумана и с расположением многофункционального центра тоже повезло, в итоге должен получиться объект с высокой инвестиционной привлекательностью – ведь риски уменьшатся за счет вкладывания средств в разные объекты недвижимости, причем сосредоточенные в одном месте.
Жанна Локоткова «Мир и Дом»
http://www.irn.ru
Свежие комментарии