Проблемы создания доступного жилья в России

Самым главным, ключевым, жизненно важным вопросом для каждой российской семьи является жилье.
На Факультете экономики недвижимости Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации уже несколько лет исследуются проблемы доступного жилья в России. В дипломных работах слушателей программ МВА «Управление недвижимостью», а также в магистерских диссертациях исследованы существующие проблемы и разработаны механизмы создания реально доступного жилья с учетом платежеспособного спроса российских семей.
Проблема строительства доступного жилья в России является важнейшей экономической и социальной задачей уже несколько лет, однако решение ее все усложняется. Беспрецедентный рост цен на жилую недвижимость с 2002 по 2008 год, значительно обгоняющий рост заработной платы, делал возможность решения задачи создания доступного жилья все менее и менее выполнимой. Сформированный за все истекшие годы жилищный фонд далеко отстает от современных требований населения.
За годы советской власти особенно в последние двадцать лет (70-е – 80-е годы) строительство велось достаточно интенсивными темпами и ввод жилья достиг к 1988 году 82 млн.кв.м в год. Надо отметить, что это все равно не было достаточно для решения жилищной проблемы, число очередников росло ежегодно, все обязательства по выполнению требований населения в жилье лежали на государстве. Созданный к началу 90-х годов жилой фонд отличался крайне низким качеством (за исключением «элитного» жилья тех лет – сталинских высоток и других кирпичных домов высотой не менее 9-ти этажей, именуемых «сталинскими»).
В годы перестройки до начала последнего десятилетия жилое строительство сократилось почти в три раза и его ежегодный объем составлял около 30 млн.кв.м в год. Объемы строительства жилья в России за последнее десятилетия выросли с 30.3 млн. кв.м в 2000 году до 64.1 млн.кв.м в 2011 году. В году кризиса объемы строительства несколько сократились и на 2011 год составили 58 млн.кв.м, что составляет ввод 0.38 кв.м в год на душу населения. Это является явно недостаточным для удовлетворения потребностей населения. В результате Россия обладает одной из самых низких обеспеченностью жильем на душу населения, что видно из таблицы 1.

На сегодняшний день жилищный фонд России характеризуется следующими показателями: 34 млн. квартир в многоквартирных домах, что составляет 68 % общей площади жилого фонда, и 16 млн. индивидуальных жилых домов, что, соответственно, составляет 32 %. С другой стороны, 25% индивидуального жилого фонда России таковым по западным стандартам не являются, так как оснащены «удобствами во дворе» и в них отсутствует водоснабжение.
Общее число российских домохозяйств составляет порядка 52,5 млн. Преобладающей формой жилой собственности является частная, к которой относится 85,6 % общей площади жилого фонда. По некоторым данным, имеется еще 10 млн. дач или садовых домиков, пригодных для постоянного проживания, которые также находятся в частной собственности и являются вторым домом для жителей России. По оценке специалистов Факультета экономики недвижимости РАНХиГС при Президенте РФ, только 3% таких домов могут считаться вторым домом – в основном это не приспособленные для проживания в зимнее время летние домики, более 50% без элементарных удобств.
В результате проведенной приватизации жилья Россия обладает беспрецедентно высокой долей собственности на жилье (85.6%). Так, в Австрии собственникам принадлежит 56 % жилищного фонда, в Великобритании – 69%, в Нидерландах – 58%, в Германии – 46%, в Швеции – 38% и в США – 66,4%. Соответственно, в этих странах огромную роль играет аренда: в Австрии – 40%, в том числе 23% — социальная, в Великобритании 31%, в том числе 20% — социальная, в Нидерландах – 42%, в том числе 32% — социальная, в Швеции 44%, в том числе 17% — социальная, и в США – 32,6%, в том числе – 1% — социальная.
Все вышеперечисленные причины:
— низкая обеспеченность жильем граждан,
— плохое состояние жилого фонда,
— низкое качество как многоэтажных, так и индивидуальных домов,
определяют особую актуальность создания новых концепций в строительстве доступного жилья.

Понятие доступного жилья

Итак, существующий в стране жилищный фонд совершенно не соответствует современным требованиям к жилью, а ситуация на рынке новостроек в Москве и в других крупных городах приводит только к усилению расслоения населения и нагнетанию социальной напряженности. Москва находится на одном из последних мест в стране по обеспеченности населения жильем, а новостройки последних 5-ти лет относятся только к бизнес-классу или «luхury». Проклятый квартирный вопрос испортил не только москвичей, но их – в первую очередь, так как Москва является уникальным регионом с самой высокой капитализацией жилой недвижимости (см. табл. 2), где реализуются инвестиционные планы самых обеспеченных семей России.

По темпам роста цен на жилье Москва не занимает первого места в нашей стране, но это связано только с высокой базовой стоимостью жилья, которое в 2000 г. превышало цены в других городах в 2–6 раз. К началу кризиса в середине 2008 г. средняя цена за квадратный метр в Москве составляла 164 тыс. руб., сейчас (сент.2012) — 160 тыс .руб.
В значительной степени это объясняется тем, что при московском предложении жилья спрос на него – всероссийский. Москва резко выделяется среди всех городов России уникальным сочетанием экономических показателей, формирующих неоправданно завышенный в ценовом плане рынок недвижимости: в Москве проживает 7 % населения, концентрация банковского капитала составляет 83 %, розничного торгового оборота – 26 %, инвестиций в коммерческую недвижимость – 82 %. До кризиса 2008–09 гг., а также с 2010 г. по настоящее время 80 % новостроек являются инвестиционными и приобретаются не москвичами с целью сохранения сбережений. Это объясняется:
– недоверием к финансовым институтам (банкам, страховым компаниям, инвестиционным фондам), которое сложилось в годы начала перестройки и кризиса 1998 г.;
– беспрецедентно высоким темпом роста цен на недвижимости, который доказал, что вложения в нее себя оправдают – за исключением периодов кризиса.
Проклятие квартирного вопроса становится особенно наглядным при использовании классических методик определения доступности жилья. Эти методики уже несколько десятилетий применяются в мире, разработаны они Всемирным банком и ООН.
Доступность жилья определяется как медианная стоимость жилья (домовладения), деленная на медианные доходы семьи (двух супругов). Иными словами, доступность жилья показывает, сколько лет необходимо потратить семье, получающей медианный доход, на приобретение домовладения. В России в качестве домовладения принят старый Госстроевский стандарт – 54 м2 на семью из трех человек ( в Великобритании – 75 м2, в США – 100 м2). К сожалению, программа «Доступное жилье – гражданам России» была рассчитана исходя не из медианных, а из средних показателей. Разница между ними – 70 % (превышение средних доходов над медианными). Чем выше в стране уровень расслоения населения, чем хуже структурировано понятие «среднего класса», тем больше разница между средними и медианными доходами. При расчете средних показателей в расчет принимаются и пособия для инвалидов и доходы олигархов, то есть рассчитывается «средняя температура больных в реанимационной палате». В нашей стране децильный коэффициент по 2010 г. составил около 20. Еще большую точность дает анализ доступности жилья, если его рассчитать для каждой децильной группы населения.

Если семья направляет весь свой доход на приобретение жилья и копить приходится более пяти лет, то жилье считается практически недоступным. Это точно отражает картину, полученную при решении реальных ипотечных задач (с учетом первоначального взноса, доли семейного дохода, принимаемого в расчет для выплаты аннуитета, разницы между объявленной и эффективной ставкой по кредиту):
Если семья направляет 100% своего годового бюджета на покупку квартиры и может купить ее только через 5 лет, то это значит, что при расходовании на покупку квартиры одной трети семейного бюджета срок накопления (или выплат по ипотеке) удлиняется в 3 раза – до 15 лет. Но в этой одной трети семейного бюджета содержится не только возврат тела кредита, но и проценты по нему. Если включить в расчет проценты по российским ипотечным ставкам, мы получим 30 лет ипотеки, если проценты по европейским ставкам — 20-25 лет. Естественно, что свыше этого периода квартира недоступна. Поэтому для грубого расчета берется 100%-ный доход семьи и пороговая величина по сроку 5 лет.

Если брать в расчет официальную заработную плату (по форме 2НДФЛ), доступным жилье оказывается только для части десятой децильной группы населения.
Как известно, наша страна находится в зоне преобладания «серых» доходов – то есть, при преобладании наличного денежного оборота часть доходов (50–70 %) выплачивается «в конвертах», то есть с уклонением от налогообложения. Это связано:
– с высокой ставкой налогов на заработную плату для работодателя – 13 % подоходного и 31 % ЕСН. Таким образом, для выплаты 1000 рублей ФОТ должен быть сформирован на уровне 1440 руб. Отсюда – «серая» аренда, невозможность получить кредит, ограниченные возможности для формирования пенсионных накоплений и прочее;
– с преобладанием наличного денежного оборота. В любой стране мира в такой ситуации бизнес будет использовать любую возможность для уклонения от уплаты налогов. Только переход к безналичным расчетам и разветвленная система налоговых льгот может привести к изменению ситуации.
Если же в расчетах доступности жилья учесть «серые» доходы, то есть увеличить официальную заработную плату на 70 % с учетом серых доходов, то вся десятая и часть девятой децильных групп попадает в область доступности.
Аналогичная картина по оценке доступности жилья получается при расчетах по другим регионам России. В таблице 5 приведены средние цены за 1 кв.м по регионам России; конечно, цены значительно ниже московских, но и уровень зарплаты также ниже. Расчеты по регионам показывают доступность жилья для 10-15% населения каждого региона, что не может отвечать поставленной задаче обеспечения населения страны реально доступным жильем.

Самым печальным выводом является вывод о негативной динамике показателей доступности квартиры. Как видим, при расчете по медианным показателям даже однокомнатная квартира, начиная с 2004 г., перешла в разряд недоступного жилья, не говоря уже о двухкомнатной и тем более трехкомнатной квартире, и уровень «недоступности» растет.
Еще одним важным моментом, характеризующим Российский рынок жилой недвижимости, который наиболее ярко проявляется в Москве, является самый высокий в мире уровень концентрации населения в населенных пунктах и запущенный вопрос приватизации урбанизированных земель. При наличии бескрайних необжитых пространств России населенные пункты занимают всего 1 % земельного фонда России, и еще 1 % занимают промышленные, транспортные и иные предприятия.
В Москве практически полностью отсутствует индивидуальный жилой фонд, он развивается в Московской области – другом субъекте Российской Федерации. Это объясняет ежедневную миграцию к рабочим местам: около 4 млн. человек ежедневно приезжают на работу в Москву из пригородов, и около 3 млн. человек едут на работу из Москвы в Королев, Зеленоград и другие наукограды. Законсервированная с советских времен транспортная система, не получившая в последние 20 лет никакого развития, не справляется с такими транспортными потоками. Желание людей жить в комфортабельных загородных домах наталкивается на отсутствие развитой социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры.
Осложняет освоение новых территорий и отсутствие частной собственности на землю. За время, прошедшее с момента принятия нового земельного кодекса (2001 г.), в частную собственность было передано только 0,5 % земельного фонда России, и это земли в основном под промышленными, транспортными и энергетическими предприятиями.
На урбанизированных землях доля земель, находящихся в частной собственности, значительно меньше. Так, на территории Москвы только 0,58 % земель переданы в частную собственность (табл. 8). .

Таким образом, формируется следующий круг проблем, требующих немедленного решения:
1. Выработка государственной стратегии по созданию доступного жилья. Для этого надо определить ценовые параметры доступного жилья для каждого региона России, типологию вариантов доступного жилья, методы стимулирования инвесторов и строителей для создания инвестиционно привлекательного климата в этой сфере.
2. Кардинальная смена модели пространственного размещения населенных пунктов, позволяющая заселить свободные российские территории, обеспечить новые города рабочими местами, социальной, инженерной и транспортной инфраструктурой. Необходимо внести изменения в градостроительные нормативы по обеспечению новостроек дорожной и гаражной сетью.
3. Передача земельных участков в собственность частным и физическим лицам. Это обеспечит бюджеты городов ежегодным притоком средств за счет взимания земельного налога, который платят все члены ТСЖ. В Москве при создании ТСЖ ни одному из них не были переданы земли в собственность, в отличие от Санкт-Петербурга, Сочи, где передача квартиры в собственность членам ТСЖ сопровождается подписанием договора о уплате ежегодного земельного налога.