То, что недвижимость — это неплохое вложение денег понятно каждому. Особенно если речь идет о квартирах. Однако не все квартиры одинаково доходны и сегодня инвесторам-новичкам приходится потрудиться, прежде чем получить максимальную выгоду от своих вложений. Иной раз возникает вопрос: а стоит ли игра свеч? Попробуем разобраться…
Арендные ставки растут вслед за увеличением продажных цен на рынке
Помнится, некоторое время назад в Англии предприимчивые покупатели квартир брали кредит, а расплачивались по нему из доходов, обеспечиваемых арендной платой от купленной квартиры, либо путем перепродажи последней. Некоторым удалось приобрести не одну, а несколько квартир и они продолжали бы в том же духе зарабатывать на своих спекуляциях, если бы не грянул гром, то есть не случился кризис: растущие цены и соответственно арендные ставки, достигнув пикового значения, привели к перегреву рынка и резкому снижению спроса на продаваемое и сдаваемое жилье. В итоге покупатели квартир не могли больше заработать на приобретенной собственности и что более печально — расплатиться по своим ипотечным долгам, но это уже другая история.
А пока вспомним то недалекое время, когда рост цен на московское жилье составлял 25-45% в месяц. За год цены на квартиры вырастали в несколько раз. Да и до сих пор рост цен весьма ощутим, несмотря на периодическое затишье на рынке. Если в 2004 году однокомнатную квартиру на окраине можно было найти за $50 тыс., то в 2007 уже только за $160 — 170 тыс. А вот конкретный пример последних месяцев: цена «однушки», выставленной на продажу в ноябре 2007 года, к 15 января 2008 года поднялась на $9 тыс.
Арендные ставки растут вслед за увеличением продажных цен на рынке. Исключения затрагивали лишь непродолжительные периоды, когда ежемесячный прирост продажной цены превышал прирост арендной ставки (то есть, снимать квартиру было дешевле, чем собирать деньги на нее или расплачиваться по беспроцентной или низкопроцентной ссуде).
Конечно, гипердоходность носила и будет носить эпизодический характер и присуща не только недвижимости, но и практически каждому ликвидному активу. Даже застрявшая навеки в памяти пирамида «МММ» приносила некоторое время существенную выгоду своим акционерам.
Но на фоне нестабильных доходов фондового рынка, сомнительных депозитных ставках (далеко не всегда позволяющих спастись от инфляции), трудностях с обращением драгметаллов и прочих инвестиционных нюансов недвижимость выступает наиболее надежным и реальным капиталом.
Она существует в действительности (за исключением новостроек на стадии строительства или как говорят на «этапе котлована»), у нее есть собственник и на нее сохраняется высокий покупательский спрос. Конечно, в мировой практике случались ситуации резкого падения стоимости недвижимого имущества. Так, более 10 лет назад в Индонезии рынок буквально рухнул, жилье подешевело практически единовременно в несколько раз. Но к этому предшествовал ряд определенных дестабилизационных экономических факторов. Поэтому ситуация явно не входит в разряд штатных и ориентироваться на нее не стоит.
Кроме того, недвижимость, в отличие от многих других активов, может приносить доход сразу по двум направлениям — непосредственно в результате роста цен и благодаря сдачи ее в аренду. К слову сказать, управляющие компании и ПИФы, вкладывающие деньги в недвижимость, одни из самых доходных и при этом стабильных вложений на фондовом рынке.
По мнению аналитиков и опытных инвесторов, желаемый срок окупаемости приобретенного жилья не превышает 6-8 лет (в некоторых случаях 10 лет) после сдачи его в аренду.
Понятно, что далеко не все квартиры способны обеспечить такую весьма высокую доходность. Например, дешевое жилье (эконом-класс) — малогабаритные квартиры или комнаты пользуются самым высоким спросом, но при этом окупаемость вложенных средств, благодаря аренде не проходит столь стремительно. Так при ежемесячной арендной плате в размере $400-600 квартира окупится в среднем через 25 лет (если не учитывать рост ее рыночной стоимости). Квартиры среднего уровня и чуть выше (бизнес-класс) являются более доходными, хотя спрос на них значительно меньше. И, наконец, апартаменты класса люкс или, другими словами, элитное жилье (пентхаусы, лофты и пр.) — приносят максимальную прибыль своему владельцу. Однако вложиться в такую недвижимость под силу далеко не каждому инвестору (как минимум надо иметь $450-500 тыс.), кроме того, не так-то просто найти будущего арендатора.
Немаловажным моментом является и то, что недвижимость не является высоколиквидным активом, то есть ее нельзя быстро и при этом выгодно продать, как, например, растущие акции на бирже. Быстрая продажа жилья, как правило, крайне невыгодна его владельцу. И пока собственник выжидает своего регулярного дохода, держатель акции может несколько раз выгодно прокрутить ценную бумагу, то есть перепродать ее по высокой цене. Правда, для этого нужно быть опытным брокером и предчувствовать рыночную ситуацию. Владельцу же недвижимости не нужно специально обучаться и тренироваться, рост цен на его собственность очевиден.
Что касается драгоценных металлов и, прежде всего, золота, то реализовать на рынке его не так-то просто, например, продать слиток можно только на условиях, диктуемых банком. Кроме того, хранение золота в ячейке осуществляется не бесплатно.
Так что перед тем как становится инвестором, живущим за счет увеличения стоимости собственного жилья или рассчитывающим на высокие дивиденды, следует хорошо призадуматься: интересен ли такой способ обогащения?
Не секрет, что сегодня многие предпочитают перечислять свои средства (и наживаться) в иные рыночные продукты, ведь прежних суперприбылей на рынке жилья теперь нет.
И все-таки если принято решение инвестировать в жилую недвижимость, то следует определиться со своим местом на рынке: вкладываться можно на первичном или вторичном рынках; кроме того, сейчас возможно приобретать недвижимость не только в России, но и за рубежом. Некоторые европейские страны даже предоставляют кредиты своим российским клиентам на приобретение жилья. Надо заметить, что в ряде известных развитых европейских городов стоимость квадратного метра жилья значительно ниже, нежели в Москве (в среднем цена 1 кв. м не превышает $3 тыс.). А качество, к слову сказать, не в пример выше.
Причем, в Европе можно покупать жилье по-разному (как, впрочем, и в России): на стадии строительства, с целью последующего восстановления, при помощи кредита и пр.
К одним из наиболее высокодоходных городов мира в плане жилья можно отнести Москву. Наравне с Лондоном, Парижем или Нью-Йорком прирост стоимости здесь достаточно высок. Хотя инвестиционный риск удерживает Москву чуть ли не на последнем месте в списке городов, пользующихся инвестиционной привлекательностью.
Эксперты постоянно отслеживают рейтинг доходности квартирных рынков крупных городов мира. Так Вена, Амстердам, Дублин относятся к городам, где иметь недвижимость выгодно само по себе, то есть без частых покупок или продаж. Впрочем, в большинстве городов, таких как Франкфурт-на-Майне, Милан, Прага, Рим, Варшава и др. покупка, продажа или владение одинаково выгодны для собственников.
Если сравнивать первичный и вторичный рынки, то вложения в новостройку рискованны с точки зрения исполнения своих обязательств заемщиком (особенно в России), но при этом доходность здесь самая высокая. Жилье же на вторичном рынке всегда вызывает опасения с точки зрения юридической чистоты или другими словами квартирной истории. Зачастую приобретение не проверенной тщательно квартиры приводит к катастрофическим убыткам. Подробнее об этом рассказывалось в предыдущих материалах.
В целом инвестиционные операции на любом рынке имеют много общего и отличаются лишь социально-экономическими подходами того или иного государства или временными смещениями спроса и предложения. Чем цивилизованнее, чем более развит рынок, тем дольше сохраняется рыночное равновесие и поддерживается благоприятный инвестиционный климат (не считая того, что рост экономики всегда способствует наибольшему росту объемов инвестиций). Поэтому при выборе объекта инвестирования необходимо тщательное изучение рынка, иначе получаемый доход может быть значительно ниже реально возможного.
Алексей Трембицкий
http://www.personalmoney.ru/
Свежие комментарии