В конце минувшей недели прошла премия «Афина-2012», организованная Ассоциацией «Загородная недвижимость». По мере вручения наград лица профессионалов удивленно вытягивались.
Причем, как позже признались некоторые специалисты, участвовавшие в работе экспертного совета по определению победителей, у них действо вызвало не меньшее изумление.
Нет, речь не о том, что призы достались недостойным. Вообще «объективно» определить лучший проект – задача, скорее всего, неразрешимая. Согласно словарю Ожегова, оценка – мнение о ценности, уровне или значении кого-нибудь или чего-нибудь. Объективная оценка – нонсенс. Сам факт, что покупатели выбирают разные проекты, говорит, что одни лучшим для себя считают один загородный комплекс, другие – другой. В странах с давними традициями рыночной экономики не случайно принято, прежде всего, сравнивать компании или проекты по прибыльности – это наиболее объективный критерий. У нас финансовая отчетность подавляющего большинства застройщиков закрыта, так что этот способ просто не сработает. Так что удивляться нечему: оцениваем, как умеем.
Что же тогда вызвало столь единодушное изумление специалистов загородного рынка? Удивительнее всего оказалось распределение проектов-победителей по классам. Судите сами.
В номинации «Лучший коттеджный поселок эконом-класса» к своему изумлению выиграл проект Kantele (от компании ЦДС). В проекте продают таун-хаузы от 7,7 до 13,3 млн. рублей.
Компания «Русь: Новые Территории» неожиданно получила приз в номинации «Лучший коттеджный поселок комфорт-класса» за проект «Особый статус». Напомним, средняя цена коттеджа в поселке составляет 18 млн. рублей, минимум – 12 млн.
Лучшим поселком в «бизнес-классе» почему-то стал проект Honka Family Club («Росса Раккенне СПб») здесь остались дома по 40 млн. рублей.
А в классе «премиум» победителем признали проект Parabola Group «Лукоморье» — здесь дома продаются по ценам от 26 до 49,5 млн. рублей.
Устроители обещают подробно раскрыть методику классификации, однако сделают это небольшими порциями, растягивая удовольствие до апреля – видимо, чтобы подольше сохранить интригу. Сейчас лишь сообщили, что цена в разработанной ими классификации была последним (то есть наименее значимым) параметром, а больше внимания уделялось другим характеристикам: площадям домов и участков, наличию и набору коммуникаций, локации и тому подобное (могу в чем-то ошибаться, список пока не опубликован).
О проблеме классификации специалисты говорят уже довольно давно. И вот уже несколько лет высказываются весьма здравые соображения, что классифицировать надо не по цене, а по качественным характеристикам. Я и сам придерживаюсь того же подхода. Да вот беда: никто пока не догадался, как именно следует сортировать проекты. Да и можно ли оценить, скажем, такой важный параметр как локация по неким формальным признакам? Насколько живописно то или иное место, насколько престижно – в оценке играет роль масса субъективных факторов.
И как раз цена выступает тем интегральным показателем, который дает возможность сравнить: в этом проекте за метр дома «по совокупности качеств» готовы отдать 150 000 рублей, а здесь – всего 35 000.
Еще одна оговорка: речь, конечно, должна идти не о ценах предложения (это всего лишь фантазии продавцов о том, сколько, по их мнению, готов выложить покупатель за их продукт), а о ценах реальных сделок. Но здесь, как я уже говорил, имеется сложность. Далеко не все готовы честно сказать, за какую сумму они в конце концов уступили тот или иной товар.
Но если уж мы создаем классификацию по параметрам качества, хорошо бы, чтобы она «попадала» в цены. Это и есть главный показатель ее разумности. А если в результате группировки по классам, в одну категорию попадают как весьма дорогие, так и довольно дешевые объекты, за которые покупатели готовы платить суммы в слишком широком диапазоне, значит что-то не так в вашем распределении. Или ориентируетесь на несущественные для покупателя свойства или что-то с весовыми коэффициентами напутали.
Так что предпринятую попытку, по всей видимости, пока следует признать неудачной. Что, впрочем, не означает, неверность общего направления движения. Ибо дорогу осилит идущий.
Кстати, на этой премии автор этой колонки удостоился приза в номинации «Специалист года». В этом случае непредвзятость и профессионализм жюри у автора, конечно, не вызывает никаких сомнений…
Свежие комментарии