Уже не вспомнить, кто и когда впервые сказал, будто рост цен на жилье – это благо для рынка недвижимости. Но сегодня это абсолютно неправильное представление прочно «впечаталось» в головы подавляющего большинства горожан и специалистов.

Возможно, вообще никто специально не ставил себе задачу укоренить эту мысль в массовом сознании – просто рыночная ситуация складывалась таким образом: цены почти все время росли, а когда останавливались, начиналась стагнация. Вот и привыкли думать, что ценовой рост – это хорошо, а снижение – плохо. Сегодня и риэлторы, и строители все солидарно работают на удорожание квадратного метра…
Вслед за ними и аналитики начали говорить, что рост цен на недвижимость было бы на пользу рынку: многие из них сегодня с нескрываемой радостью в голосе предрекают, что метры в 2013 году будут дорожать. Тогда как на самом же деле почти всем участникам рынка недвижимости в конечном счете было бы выгоднее, если бы «квадраты» дешевели.
Почему жилье дорожает? Причина только одна – изменяется соотношение спроса и предложения. К примеру, возрастает покупательная способность граждан при том же объеме предложения. Рост покупательной способности – безусловное благо для любого рынка (поскольку означает увеличение спроса), однако эта величина – данность. Повлиять на нее участникам рынка нет возможности.
Какую функцию выполняет рост цен? Он «отсекает» некоторую часть покупателей, которых стало слишком много. Фактически – уменьшает число продаж. Причем все специалисты сходятся, что удорожание квадрата, скажем, на 10%, снижает число сделок на 30-50%. Что выгоднее для риэлтора, понятно: больше работы – больше комиссионных. Очевидно, что при одинаковой покупательной способности граждан низкие цены на жилье для них куда выгоднее, чем высокие.
Для строительного комплекса поднятие цен означает, что строители построили недостаточно жилья, чтобы удовлетворить спрос со стороны граждан, а значит, они просто недополучили денег. Растущая маржа (разница между себестоимостью строительства и продажной ценой) дает небольшой выигрыш «сегодня», но сокращает «завтрашние» доходы. Увеличение этой маржи приводит к росту цен на землю и подключение к коммуникациям (высокими доходами приходится «делиться»). Также возрастает конкуренция: если какая-то деятельность становится высокодоходной, жди резкого роста числа тех, кто тоже хочет заниматься этим бизнесом. Однако при высоких ценах получится продать квартир гораздо меньше, чем можно было бы реализовать при других условиях.
Некоторые специалисты подчеркивают, что удорожание недвижимости увеличивает число желающих вложиться в нее. И это будто бы выгодно строителям. Однако если квартиры приобретаются со спекулятивными целями, то строители просто отдают часть прибыли частникам – и все. Квартиры, купленные на начальном этапе возведения дома, составят жесткую конкуренцию застройщику на завершающей стадии строительства. В конечном итоге жилья будет куплено ровно столько же, сколько могут себе позволить конечные покупатели – только часть денег отойдет предприимчивым инвесторам.
Что до квартир, приобретаемых частниками с целью сдачи в аренду, то и здесь интерес к этому виду вложений высокие цены сильно сдерживают. Если бы «квадраты» можно было бы купить дешевле, доходность арендного бизнеса существенно увеличилась, и желающих заниматься им также стало бы больше.
Стагнация (то есть резкое сокращение числа продаж) происходит не из-за того, что метры начали дешеветь, а как раз наоборот: из-за того, что в предыдущий период их «загнали» на недосягаемую для покупателя высоту. И теперь, чтобы оздоровить рынок, приходится отыгрывать назад. Отыграй назад чуть раньше – и не было бы никакой стагнации.
С какой стороны ни посмотри, удорожание может привести лишь к сиюминутному выигрышу в деньгах, но весьма сильно бьет по будущим доходам.
С моей точки зрения, благо для рынка – это увеличение количества сделок, а для этого надо, чтобы при увеличении доходов граждан цены снижались или, по крайней мере, росли медленнее, чем доходы.

©2020 KBAPTUPA.RU

или

Введите данные:

или    

Forgot your details?

или

Create Account