Как предугадать динамику цен на жилье? Вот вопрос, который постоянно мучает аналитиков, строителей, риэлторов, банкиров, а также покупателей и продавцов квартир. В попытке ответить на этот вопрос выводятся разнообразные коэффициенты, высчитываются тренды на графиках, определяется «вес» различных экономических факторов.

А можно еще изучать астрологические таблицы и погадать на картах. Помните, как в известной песне «устроены так люди: желают знать, что будет». Еще в этой песне есть примечательный строчки: «и на всех перекрестках Земли, выражения лиц не меняя, благородные лгут короли». В песне поется, конечно, о карточных королях. Но только ли они наловчились лгать о будущем, не меняя выражения лиц?
К примеру, в минувшем году маститых биржевых аналитиков обогнал по доходности инвестиций британский кот (кот – это не замысловатая аббревиатура, а самое настоящее домашнее животное, рыжее и отзывающееся на кличку Орландо). Как пишет The Guardian, по точности своих инвестиционных "прогнозов" Орландо опередил команду профессиональных аналитиков и студентов из академии John Warner. Кот, правда, и сам не знал, что занимается инвестициями, он просто гонял любимую игрушку по таблице, а уже умные дяди и тети в зависимости от движений кота перемещали капиталы из одних акций в другие. В результате кот превратил капитал 5000 фунтов к концу года в 5542 фунта, тогда как действия опытных инвесторов – лишь в 5176.
Какой прекрасный урок преподнесли нам организаторы этого эксперимента! И кстати, это не единственный подобный опыт успешных инвестиций братьев наших меньших. Как пишет газета, успех британского кота подтвердил идеи некоторых экономистов о том, что рыночная стоимость акций изменяется случайным образом, а финансовые рынки абсолютно непредсказуемы.
В какой-то степени результаты этого эксперимента можно перенести и на рынок недвижимости. Здесь получается предсказывать лишь самые общие движения, а погрешность любых измерений – весьма далека от совершенства.
К примеру, простой, казалось бы, вопрос: сколько сегодня стоит в среднем жилье в Петербурге? Согласно статистике Российской Гильдии Риэлторов – 99800 руб. за кв.м. Данные портала «Бюллетень недвижимости» дают 95 300 руб., данные «Большого сервера недвижимости» — 93 690 руб., данные restate.ru – 84 238 руб. И конечно у каждого – своя оценка динамики.
Когда нет согласия о том, что происходило на рынке до сих пор, не может существовать и некоторого единого «правильного» представления о том, как поведут себя цены на жилье в дальнейшем. Возможны только самые общие соображения: останутся примерно на том же уровне, несколько понизятся, будут расти на уровне инфляции и пр. Хотя, как показывает практика, и самые общие прогнозы ведущих экспертов далеко не всегда сбываются. Выход один – к цифрам относится спокойнее, с известной долей скепсиса.
От чего на самом деле зависит ценовая динамика? Прежде всего, от количества людей, которые в этом году скажут себе «хочу купить квартиру» (речь конечно, только о тех, кто в состоянии финансово обеспечить свое желание, остальные – не в счет). Во вторую очередь, от настроя этих людей и их готовности платить больше, чем жилье стоит сейчас (если готовы, то недвижимость может подрасти в цене, если нет – увы). Ну и конечно, важно поведение второй стороны сделки – продавцов.
Попытки предсказать эти факторы при помощи замысловатых экономических показателей зачастую оказываются малоэффективными. К примеру, Российский союз инженеров (РСИ) сделал попытку «посчитать» привлекательность городов России для покупателей жилья. Цель – попытаться понять, в каком населенном пункте жилье недооценено, а в каком – переоценено. Долго собирал данные, разработал «вес» различных факторов (динамика численности населения, транспортная инфраструктура, природно-экологический потенциал и пр.). В итоге получил рейтинг, который весьма слабо соотносится с реальным соотношением цен российских городов. О чем это говорит? О том, что весовые коэффициенты, предложенные господами инженерами, ни к черту не годятся. В своем желании купить жилье граждане, очевидно, руководствуются какими-то другими величинами, а все выводы упомянутых исследователей о недооцененности жилья в том или ином регионе не стоят бумаги, на которой они написаны.
Примерно такой же ценностью обладают данные о движении цен в городах России, ежемесячно публикуемой РГР. Опыт наблюдений за ценовой динамикой в Петербурге показывают, что когда в целом по городу наблюдается плавное движение, ценовые графики в отдельных районах постоянно скачут то в одну, то в другую сторону. Это просто случайные отклонения от средних величин (говоря языком техники – «шум» или «помехи»), которые проявляются при небольшом объеме выборки. Заметим, что районы Петербурга по численности жителей равны городам с населением в 300-500 тысяч человек. Так что большая часть упомянутой статистики показывает нам этот самый «шум» — случайные отклонения. Можем ли мы сделать из них какие-то полезные для нас выводы? Только один – не надо так уж «упираться» в цифры.
 

©2024 KBAPTUPA.RU