Прошедший год с небывало высоким ростом цен на недвижимость выявил немало парадоксов питерского рынка «нетипового» жилья.

Хотя операторы в один голос говорят о ценовой стабилизации, средняя стоимость квадратного метра в центральных районах выросла за ноябрь от $61 (в Адмиралтейском) до $102 (в Петроградском). Это в разы больше, чем на окраинах: в наименее востребованных районах ценники и вовсе пошли вниз.

Средняя цена предложения в центральных районах все еще неизменно оказывается ниже, чем в большинстве периферийных, тогда как с ценами реальных сделок все наоборот.

Больше всего в историческом центре подорожал откровенный неликвид: цены предложения на «убитое» жилье выросли за год вдвое, хотя покупателей на него как не было, так и нет. Дорогие квартиры подорожали менее чем в полтора раза, хотя в желающих приобрести приличные апартаменты недостатка все это время не наблюдалось. «Все дело в сумме сделки. Если объект стоил $2 млн, то теперь покупатель вынужден платить продавцу на миллион долларов больше. Это немалые деньги сами по себе. Дешевые варианты вроде и подросли в цене вдвое, но в абсолютном значении прибавка невелика», — комментирует исполнительный директор АН «Русский дом» Алексей Слокотович.

Впрочем, операторы уверены, что дорогое жилье при любом развитии ситуации дешеветь не будет и со временем привычное соотношение цен восстановится.

На периферии — дороже?

Ценовые парадоксы объясняются прежде всего особенностями предложения в центральных районах. Значительную часть листингов здесь занимают многоквартирные коммуналки. Цены на эти варианты во многом виртуальны. Специалисты, сталкивающиеся с расселениями, знают: при подборе вариантов конечная сумма сделки вырастает примерно на 20%, а в некоторых случаях — на 40-50%. При быстром росте цен на типовые квартиры расселения останавливаются: поскольку бюджет операции просчитать практически невозможно, инвесторы не хотят ввязываться в сделки на таких условиях. Публикуемые в это время в рекламах суммы вообще никак не соотносятся с реальными продажами. Когда ценники на типовое жилье замирают, инвесторы опять активизируются и стоимость многокомнатных квартир в центре начинает наверстывать накопленное за время роста отставание: жильцы приводят запросы в соответствие с ценой альтернативных вариантов.

Показательно, к примеру, сравнить средние цены Адмиралтейского (далеко не самого востребованного среди центральных) и Выборгского (одного из наиболее привлекательных периферийных) районов. По данным ноябрьской статистики предложения, средняя стоимость квадратного метра в Адмиралтейском районе на 10% ниже, чем в Выборгском ($2314 против $2510), однако, если рассчитать среднюю цену по «единичкам», «двушкам» и т.д. в каждом из двух районов, преимущество во всех категориях останется за Адмиралтейским (см. «НП», № 48/2006). То есть сравнивать «в лоб» среднюю стоимость метров в центре и на окраинах неправомерно.

Хотя на периферии коммунальных квартир также хватает (к примеру, в «кораблях» и «брежневках»), они не простаивают годами без движения, замусоривая листинги. В спальных районах договориться с продавцами о цене намного проще: владельцы не обольщаются насчет стоимости жилья и подбирают альтернативу по средствам. В центре же граждане предпочитают десятками лет делить кухню и ванную с многочисленными соседями, ожидая чудо-инвестора с тугим кошельком, который обеспечит всех отдельными просторными апартаментами.

Типовое требование: в обмен на комнату запрашивают «единичку», причем непременно в центре. Для абсолютного большинства коммуналок (наиболее интересные варианты давно выкуплены) подобные заявки изначально невыполнимы. Сегодня расселенцы реально могут претендовать на переезд из комнаты в комнату большей площади (или в менее населенную квартиру). Лишь владельцы самых больших комнат — от 30 кв.м — могут рассчитывать на отдельное жилье, но на краю города. То же относится к обладателям первых этажей: горожане привыкли считать это жилье дорогим, но инвесторам интересна лишь мизерная часть предлагожения. «Под магазин стоит выкупать квартиры на людных улицах, но таких объектов уже не найти. Выбирают оставшиеся варианты на глубину в два дома от проходных мест. Они сегодня уходят по $6000 за метр (если предстоит расселение — дешевле). Парадокс: на периферии перспективные в коммерческом плане объекты выкупают сегодня в среднем по $7000 за «квадрат». Дело в том, что здесь еще осталось немало вариантов в непосредственной близости от метро — и они более интересны, чем «остатки» в центре», — говорит Алексей Слокотович.

Зоны уплотняются

Сегодня цены на жилье в историческом центре начинаются от $29 000-30 000. За такие деньги можно приобрести комнату 9-12 кв.м в четырех- или пятикомнатной квартире. Если соседей больше, вариант может быть и дешевле, но такие предложения единичны. К примеру, на Лиговском проспекте агентство «Итака» продает за $25 000 комнату в 15-комнатной квартире.

За комнату площадью 29 30 кв.м могут попросить и $60 000, и $70 000. Из экзотики: огромную комнату в 62 «квадрата» на Невском, 88 владелец пытается пристроить за $245 000 (по $4000 за метр).

За отдельное жилье придется выложить от $90 000 (подобные предложения встречаются в Коломне и вблизи Обводного канала). За «единички» с более удачной локацией запрашивают $150 000 и выше — что значительно дороже, чем в периферийных районах.

Существенных изменений в «зонировании» исторического центра не произошло: за год список престижных кварталов не расширился. Однако, как отмечают операторы, зоны за это время стали ощутимо более «плотными». «Заметно, как дворы в городе преобразуются, становятся ухоженными. Немало за прошлый год отремонтировали парадных. После такой реконструкции состоятельные покупатели активнее разбирают еще не выкупленные варианты. Состав жильцов становится более однородным. Полагаю, за 2007 год центральные районы изменятся в лучшую сторону еще больше», — делится соображениями генеральный директор АН «Русский дом» Людмила Синьковская.

Дорожает без спроса

Цены на жилье без недостатков при суперэлитной локации (набережные Невы — от моста Лейтенанта Шмидта до Литейного моста, Мойки — от Летнего сада до Невского проспекта и несколько домов на Петроградке) сегодня начинаются от $6000 за метр. Год назад подобные варианты ценились от $4000. Верхнюю планку операторы определяют по-разному. В «Бекаре» и ЦАНе говорят о $15 000, в «Русском доме» настаивают: максимум на сегодня — $12 000, что не сильно отличается от прошлогодних цифр (тогда было $11 000). Всего в городе в этой ценовой нише, по подсчетам Леонида Рысева, директора департамента по продаже квартир VIP АН «Бекар», предлагается около 50 квартир. Спрос на дорогие объекты устойчивый, но подобрать вариант разборчивому покупателю традиционно непросто: клиенты предпочтут лишний год искать то, что требуется, нежели поступиться важными для них параметрами жилья.

В зоне элитной (но не «де люкс») локации ценники скромнее: $4000-6000 за «квадрат» (на 60-70% выше, чем было год назад). Здесь счет объектов идет на сотни. «Однако из трехсот предлагаемых на сегодня квартир только сто по-настоящему интересных. Остальные — переоцененное жилье с недостатками. Они должны бы стоить примерно на треть дешевле. Выбор у взыскательного покупателя и здесь невелик», — говорит Леонид Рысев.

В зоне, которую можно отнести к удачной локации (кварталы вдоль Большого проспекта Петроградской стороны, набережные канала Грибоедова и т.п. ), варианты без недостатков продают по $2800-4000 за метр. Год назад эти квартиры оценивали от $1600 до $2500/кв.м.

Самую обширную территорию занимает зона среднего качества — с ценниками $2100-2800 за «квадрат». Сюда относятся окрестности Сенной площади, район Красноармейских улиц, дальние линии Васильевского острова, значительная часть Коломны и т.п. В декабре 2005 года специалисты оценивали такие варианты в $1300-1600/кв.м.

Больше всего подорожали наиболее проблемные территории: окрестности Обводного канала, примыкающие к промзоне кварталы вдоль Советских улиц. Сегодня за квадратный метр жилья здесь просят не меньше $1800. Год назад отсчет начинался от $850. Однако ни тогда, ни сейчас покупателей на эти варианты не было. Активно тут торгуют лишь комнатами: тем, кто их приобретает, локация не важна. Петербуржцы же скорее купят жилье в спальном районе, чем здесь. А вот приезжие плохо разбираются в качестве локации, и многие Обводный канал воспринимают как речку.

Несмотря на крайне низкий спрос продавцы упорно держатся за ценники: если на вырученные деньги нельзя купить хотя бы чуть более просторное жилье на периферии, затевать продажу бессмысленно.

мнения ЭКСПЕРТОВ

Леонид Рысев, директор департамента по продаже квартир VIP

АН «Бекар»:

– Недавно к нам обратился крупный иностранный инвестор, который намерен приобрести недвижимость в городе на несколько десятков миллионов долларов. Он поставил задачу покупать по одной квартире в неделю и хочет не просто вложиться в жилье, а играть на рынке недвижимости, как играют на бирже. Пример не единичный: в городе все более заметны подобные крупные инвесторы.

Алексей Шаскольский, руководитель отдела оценки недвижимости Института проблем предпринимательства:

– Опыт Запада свидетельствует, что деловой центр может развиваться, если в нем будет жилье. Бизнес будет образовывать «дублеры» даун-тауна — сначала узкоспециализированные (только бизнес-центры, как на набережных Большой Невки, или только торговые, как на Пулковском или Выборгском шоссе), а затем и «полноценные», как в башнях «Федерация» и «Москва-Сити» в Москве — где и торговля, и сервис, и офисы, и апартаменты, и гостиницы, и вообще «все».

Мы думаем, что в ближайшие пять лет элитное жилье ежегодно будет дорожать примерно на 20%. Наиболее прибыльными окажутся вложения в проекты комплексной реконструкции или застройки кварталов.

Елена Павловская, заместитель директора «Центрального агентства недвижимости»:

– Один из источников предложения элитных квартир — сдаваемое жилье. Если арендатору нравится квартира, он нередко готов купить ее. Денег он не жалеет: ему нужны именно эти апартаменты. Решения зачастую принимаются быстро и эмоционально. Был случай, клиенту приглянулась квартира на Тверской, 6. Он решил подарить ее своей девушке на день рождения и уже на следующий день пришел с двумя чемоданами «налички».

Людмила Синьковская, генеральный директор АН «Русский дом»:

– Многие состоятельные петербуржцы живут устаревшими понятиями. Они несколько лет назад слышали, что выгодно сдавать элитное жилье в аренду, и арифметика их не переубеждает. К примеру, 100-метровую квартиру на Невском, 90 вполне можно продать за $450 000, но владелец предпочитает сдавать ее за $2000 в месяц. Банковский депозит и то вдвое выгоднее. Пора убеждать арендодателей продавать их добро и вкладываться в коммерцию.

Дмитрий Сперанский
http://www.estate-gazeta.ru

©2024 KBAPTUPA.RU