Насыщения рынка коммерческой недвижимости столицы в 2007 г. эксперты не ожидают. Зато говорят о еще большем росте инвестиционной активности и увеличении числа сделок по рефинансированию. Вложения в офисные, торговые и складские помещения принесут инвесторам на 1-2% годовых меньше, чем в текущем году, но все равно останутся интересными. Особенно для иностранных компаний и фондов, присутствие которых на московском рынке коммерческой недвижимости еще больше увеличится. Жилая недвижимость столицы, напротив, инвестиционную привлекательность утратила. Но других таких же доходных способов вложения средств для граждан по-прежнему немного. Поэтому частные инвесторы не исчезнут с рынка, несмотря на недовольство московских властей.
В конце 2006 г., по оценке аналитического отдела компании “Новая площадь”, средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке Москвы составила $5048, в сегменте жилья бизнес-класса — $5388, экономкласса — $3619-4128. В АН “Домострой” прогнозируют, что к концу 2007 г. стоимость 1 кв. м в объектах бизнес-класса составит $5750-13 800, экономкласса — $1725-4500. Часть жилья, относящаяся к бизнес-классу, в течение 2007 г. может быть вытеснена в экономкласс.
Коммерция в почете
По подсчетам экспертов компании Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R), к концу 2007 г. объем рынка коммерческой недвижимости может достичь $4 млрд. В 2006 г. наметилась тенденция доминирования иностранных инвестиций на российском рынке, в 2007 г. аналитики ожидают ее укрепления. Константин Деметриу, директор департамента по вопросам привлечения инвестиций по России и СНГ Jones Lang LaSalle (JLL), добавляет, что в будущем году с иностранными фондами будут конкурировать российские, создаваемые крупными компаниями самостоятельно или совместно с иностранными партнерами. “Доходность в 9-11%, которая в 2007 г., скорее всего, уменьшится на 1-2%, все еще интересна западным инвесторам, для которых она по-прежнему превышает привычную «европейскую» норму в 4-5%”, — отмечает Деметриу.
По словам Сергея Кузнецова, директора департамента рынков капитала C&W/S&R, в следующем году инвесторы будут с большим интересом рассматривать вложения на стадии девелопмента. По объему привлекаемых инвестиционных ресурсов, скорее всего, будет лидировать торговая недвижимость. “2006 год ознаменовался значительно усилившимся интересом инвесторов к приобретениям качественных торговых объектов, и в 2007 г., скорее всего, будет зарегистрировано рекордное число сделок по продажам торговых центров, — отмечает Нина Новикова, директор департамента исследований торгового рынка CB Richard Ellis Noble Gibbons. — В 2007 г. в Москве к выходу на рынок запланировано 16 ТЦ общей площадью около 1 млн кв. м”.
“В 2006 г. на торговом рынке появились новые бренды: Decathlon, Debenhams, Tara Jarmon, Castorama, Peacocks и др., — говорит Максим Гасиев, директор департамента торговой недвижимости Colliers Int. — Западные ритейлеры выходят на него, в частности, через покупку сети франчайзера”. По словам Гасиева, франчайзинг станет одной из развивающихся тенденций в торговом сегменте в будущем году. “Зарубежные игроки хотят быть представленными в России, но чаще всего не желают заниматься поиском локальных партнеров”, — утверждает он.
Революционных изменений в 2007 г. на рынке офисных помещений не ожидается, уверен Сергей Леонтьев, генеральный директор Vesco Realty. По данным C&W/S&R, в 2007 г. на рынок должно выйти 1,4 млн кв. м офисных площадей. “С открытием новых высококлассных БЦ арендные ставки на них будут расти медленнее”, — отмечает Леонтьев. По мнению Александры Кадченко, заместителя руководителя отдела исследований и аналитики Praedium, увеличение арендных ставок на офисы класса А и В будет незначительным, в пределах инфляции. Эксперты CB Richard Ellis Noble Gibbons считают, что одной из главных интриг следующего года станет развитие проекта “Большой Сити”. “Интерес девелоперов к участкам на данной территории огромен. Скорее всего, мы будем свидетелями перепродаж на данной территории, а также обостренной конкурентной борьбы инвесторов за оставшиеся участки”, — уверены они.
На рынке складских помещений, по мнению Дениса Соколова, ведущего аналитика отдела исследований C&W/S&R, в 2007 г. сохранится дефицит качественных площадей, но появятся первые признаки стабилизации “при условии своевременной реализации анонсированных проектов”. По словам аналитика, строительство складов класса В становится для девелоперов менее выгодным: арендная ставка для них ниже, а затраты на строительство соизмеримы с классом А. По мнению Елены Веселовой, руководителя отдела маркетинга “Эспро”, арендные ставки на склады класса А увеличатся в 2007 г. до $140-150 за 1 кв. м (без учета НДС и операционных расходов), а себестоимость строительства превысит $800 за 1 кв. м.
Жилье внаем
На рынке жилья эксперты предрекают стабилизацию и обещают, что в 2007 г. недвижимость будет расти в цене “приемлемыми темпами”, т. е. до 1-2% в месяц.
Прирост цен к концу 2007 г. на 10-30% прогнозируют председатель экспертного совета по доступному жилью Совета Федерации Иван Грачев и вице-президент МАИФ Валерий Казейкин. О положительной динамике цен в 2007 г. говорят в компаниях “Миэль-Недвижимость” (ожидаемый рост — от 10% до 35% на новостройки в зависимости от проекта), “Домострой” (в среднем 15% за год), “Золотые ворота”. Напротив, Константин Апрелев, вице-президент РГР, считает, что в следующем году цены могут снизиться на 10-15%. По крайней мере на новостройки на ранней стадии строительства — из-за высоких рисков — и самые дешевые квартиры вторичного рынка, т. е. хрущевки, которые были переоценены в период ажиотажного спроса. Падения цен на эту недвижимость ожидают и в “Домострое”.
Цены реальных сделок уже снизились, утверждает Апрелев, и будут снижаться, пока не восстановится покупательная способность среднего класса. Ипотека, которая призвана эту способность стимулировать, позволяет немногим москвичам улучшить жилищные условия на одну комнату, этот спрос и будет реализовываться, говорит Апрелев.
По словам Сергея Озерова, финансового директора DeltaCredit, в 2007 г. ипотечные продукты банков и условия выдачи кредитов будут оптимизироваться — иными словами, кредиторы станут еще лояльнее к заемщикам, — а ипотечный рынок будет расти столь же быстро, как и в предыдущие годы. Но, как уверяет Игорь Жигунов, начальник департамента продаж Городского ипотечного банка, в ближайшей перспективе это не подстегнет рост цен. “Пока ипотека занимает 5% рынка, даже если этот процент в будущем году возрастет вдвое, ситуацию на рынке это не изменит”, — говорит он.
“Подавляющее число москвичей не в состоянии платить по $150 000 за однокомнатную квартиру на окраине, — говорит Елена Комова, директор управления маркетинга АН «Домострой». — Многие покупатели ушли с рынка или заняли выжидательную позицию”. Роман Мурадян, генеральный директор брокерского дома “Золотые ворота”, считает, что ожидание продлится примерно до марта 2007 г.
Сужение возможностей приобрести даже недорогую квартиру приведет в 2007 г. к динамичному росту цен на жилье внаем, считает Леонтьев. В компании Delta Estate ожидают, что уже к середине года цена аренды однокомнатной квартиры площадью 40 кв. м в панельном доме вне пределов ТТК (такая квартира стоит сейчас около $180 000) достигнет $900 в месяц.
Предполагаемый объем инвестиционных сделок в течение 2007 г., по оценке Комовой, не превысит 10% (в 2006 г., по разным оценкам, их было от 15 до 70%). Платежеспособная часть москвичей и представителей региональных элит продолжит инвестировать средства в покупку квартир в столице, уверены в “Миэле”. Просто потому, что других столь же надежных способов сохранить деньги от инфляции нет.
Но если начнется одобренная правительством среднесрочная жилищная программа “Москвичам — доступное жилье” на период 2007-2009 гг.“, над доработкой которой трудится Департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы, квартир на продажу в Москве останется меньше. При сохраняющихся объемах ввода около 5 млн кв. м жилья в год власти намерены, в частности, все больше площадей направлять на социальные программы — с целью вдвое сократить очередь, в которой сейчас 188 000 семей. А также строить доходные дома, государственные и частные.
Для реализации приоритетного нацпроекта на территории Москвы потребуются изменения в Гражданский, Налоговый, Градостроительный, Жилищный, Земельный кодексы РФ. Поправки будут вноситься через Мосгордуму. Идея дифференцировать налоговые ставки для тех, кто имеет более одной квартиры в собственности, уже поддерживается и на федеральном уровне.
Свежие комментарии