Земля — всегда желанное приобретение для оптового покупателя, а после ситуации, сложившейся на петербургском квартирном рынке, стала особо популярным товаром и в мелкую розницу. Землей Петербург и Ленобласть соединены как сиамские близнецы, но при этом у каждого из них разное устройство на «клеточном уровне» и своя «температура». Поэтому исторически земельный рынок двух соседних субъектов федерации никак не оценить по единым критериям.

Соль земли

«Общий» рынок соседних регионов пока находится на самом раннем этапе своего формирования, хотя связь между ними на всех уровнях очевидна. Горожанин, устав от погони за ценами на жилье в черте города, буквально спускается на землю. Уже сейчас 50-60% собственников земельных участков в Ленобласти – это жители Петербурга, и их доля нынешним летом изрядно подросла.

Сложности с подготовкой городских участков на торги и их конечная дороговизна вызвали всплеск интереса застройщиков к области, где никакого земельного дефицита нет и еще сто лет не предвидится. Рост спроса на рынке загородного домостроения побуждает инвесторов скупать земли у сельхозпредприятий и фермерские паи. Но цена участков на вторичке пока определяется даже не по аналогам, а совсем на глазок. Крестьяне держат товар до последнего, боясь продешевить, а потенциальные покупатели разбредаются по другим ландгальтерам.

В пригородных районах Петербурга ситуация яснее, поскольку спрос очевиден, Генплан принят, а «Правила землепользования и застройки» — на подходе. В области же головоломные задачки разграничения собственности на землю между муниципальными образованиями усугубляют проблемы перевода земель из одной категории в другую. Да и областное генпланирование идет только вслед за спросом.

Во Всеволожском и Выборгском районах наибольший интерес у покупателей вызывают участки в границах поселений или рядом с ними. Предполагается, что присоединить бывшие угодья к поселку и изменить их категорию будет проще. Цена вторичного рынка на популярных направлениях доходит до $20 тыс. за сотку. Наличие сразу всех удорожающих факторов — близость города и железнодорожной станции, соседство водоема, инженерная подготовка участка, включая газ и водопровод, удобные подъездные пути и при этом живописный ландшафт — поднимает цену сотки еще выше.

Самые дорогие участки в рознице – под индивидуальное жилищное строительство, чуть дешевле – под размещение дачного некоммерческого партнерства. В среднем вдвое дешевле дачных участков только фермерские паи (здесь можно строить любые усадьбы, но нельзя прописаться). Ниже всего ценятся у отдельных покупателей невыделенные паи, но из-за этой дешевизны наиболее перспективные земли ближних совхозов еще недавно оптом скупали фирмы, которые рассчитывали заработать на трудностях перевода.

В этом году сразу несколько новых крупных землевладельцев обнародовали свое намерение провести полный цикл девелопмента – от инженерной подготовки до комплексной застройки территорий. Вероятно, упакованные земельные обрезки будут поступать на рынок после каждой из стадий реализации этих проектов.

Сейчас формированию внятных цен мешает множественность параметров оценки, недостаток сделок-аналогов и данных об их реальных суммах, а также разобщенность участников рынка. Возможно, картина прояснится только после того, как крупные девелоперы начнут выставлять на продажу свой продукт – инженерно подготовленные и юридически очищенные участки под комплексную застройку.

Все выше и выше

В самом Петербурге работает механизм взвинчивания цен, похоже, не имеющий обратного хода. На удорожание, в конце концов, фатально работают все усилия практиков рынка, местных чиновников, федеральных властей и законодателей. И конкурсные процедуры, и отмах в виде нового статуса стратегических проектов, и даже сама кампания понуждения цен к доступности в итоге льют воду на ту же мельницу.

Удобную теорию заговора опровергает разлад среди союзов строительных компаний в Петербурге. Самый свежий пример: попытки «Союзпетростроя» поправками в местный закон сгладить недоработки в части касающейся подготовки землеустроительной документации для торгов, привели, по выражению аналитика союза Евгения Каплана, к «пирровой победе» чиновников.

Предлагалось поднять гонорары за подготовку пакетов, чтобы эта деятельность стала доходным бизнесом, независимым от упований на победу в высококонкурентных торгах. Подняв законную цену до 10% от рыночной стоимости земельного участка, строители только к концу года дождались ответных действий чиновников. Новая конкурсная комиссия родилась с запозданием и вместе с крайне неудобным «Положением», которое все поправки сводит к нулю. За 10-процентные пакеты, выставляемые на конкурс Управлением инвестиций, придется состязаться. Причем основное требование конкурса — скорость упаковки. Приз получает самый быстрый, и то — лишь компенсацию подтвержденных затрат. В итоге всем нужно изрядно потратиться, чтобы дать самому расторопному шанс хоть что-то вернуть. Таким образом, Управление инвестиций укрепило свою власть и продолжает дефицитом участков поднимать их цену, рапортуя о сугубой эффективности торгов.

А «Союзпетрострой» принес депутатам новый закон «О комплексном освоении городских территорий для целей строительства и реконструкции объектов недвижимости». Предлагается по конкурсу привлекать крупных застройщиков и девелоперские компании на все востребованные земельным рынком территории, а не только на окраинную целину. В центре стоимость земли в 2-3 раза дороже затрат на инженерную инфраструктуру, что сулит выгоду «чистым» девелоперам. То бишь речь идет о возобновлении все той же уплотнительной застройки, но по новым правилам.

Исключительные права на комплексное освоение кварталов предлагается продавать с молотка. Победитель аукциона может застраивать выявленные пятна и реконструировать с помощью бюджета ветхий жилой фонд при условии инженерной реконструкции и благоустройства всего лота.

Права комплексного девелопмента тоже продаются с торгов и представляют собой своего рода документарный бизнес. Разумеется, часть сформированных объектов недвижимости может быть приобретена самим застройщиком, выступающим в роли девелопера. По мнению Евгения Каплана, это единственный путь выживания средних компаний в условиях острого дефицита земли.

На повышение цены земельных участков влияет и высокая концентрация власти. В отличие от вязких областных соподчинений, в городе всеми полномочиями решения земельных вопросов обладает правительство в лице КУГИ. Первый заместитель председателя имущественного комитета Алексей Чичканов не так давно огласил следующие цифры: в городе сдано в аренду 15 тыс. га земли, из них 21% — на инвестусловиях. Около 3 тыс. га – непосредственно под строительство. И из них всего 660 га – на торгах.

По заданным темпам, город ежегодно должен предоставлять участки под строительство 3 млн. кв.м жилья. Сейчас сделок заключено примерно на половину этого объема, но г-н Чичканов уверен, что до конца года пройдут торги участками еще под 1 млн. кв.м жилой застройки. Зампредседателя КУГИ называет это «нашим вкладом в национальный проект», хотя средняя стоимость права аренды квадратного метра земли под застройку — около $500 — исключает доступность конечного продукта.

Генеральный директор ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Андрей Степаненко, явно гордясь мастерством земельной торговли, отметил в среднем трехкратный рост цены при продаже прав аренды. По его мнению,

«сегодня уже никого не пугает $300-500 «земельной» нагрузки на квадратный метр возводимого жилья. И все разговоры о том, что эта стоимость должна упасть, бессмысленны, потому что Петербург становится европейским городом, куда приходят инвестиции крупных компаний».

Зато в отношении продаж город проводит особую политику, всемерно понижая стоимость выкупа земельного участка. Сейчас она ниже, чем где-либо в России: девять ставок земельного налога или 13,5% от кадастровой стоимости участка. «Мы сознательно идем на недополучение средств в бюджет от продажи, чтобы создать рынок земельных участков, а затем регулировать его с помощью ставки земельного налога», — заявил Алексей Чичканов.

Ни дефицита, ни ажиотажа

Если судить по кадастровой оценке, недавно опубликованной Роснедвижимостью, земля в Ленобласти довольно дорогая. В пересчете на популярную нарезку в шесть соток — даже дороже, чем в Подмосковье (в среднем 108 тыс. к 92 тыс. руб). Областное Правительство утвердило кадастровую оценку земель садоводческих и дачных объединений в конце прошлого года и уже приняло первую волну негодований за повышение ставок земельного налога (хотя в среднем, чуть больше 300 руб в год с делянки — невелика сумма).

Что касается новых «освоений», по признанию председателя КУГИ Ленобласти Александра Дрозденко, большая часть участков до сих пор предоставляется на не инвестиционных условиях. Только с октября прошлого года, когда закон предписал обязательные торги участками под жилищное строительство, продажи стали публичными. То есть объявление публикуется непременно, а состязатели для торга находятся не всегда. Но уже эта мера, противостоящая прежней практике раздач в бессрочное пользование, целевки и копеечной аренды, за год заметно увеличила объем сделок и втрое подняла цену продаж земельных участков. Средняя цена квадратного метра с 13 руб. 27 коп. в прошлом году выросла до 38 руб. 36 коп. в нынешнем (правда, преобладали сделки приватизации). Аукционная цена поднялась с 139, 27 до 169, 67 руб.

Александр Дрозденко отмечает значительный интерес к участкам под многоэтажное строительство в городах и поселках, но еще больший — под малоэтажную и коттеджную застройку. Заявки на один коттедж теперь не так часты, как на земельный массив в привлекательном поселении, который лотами по 20-30 соток выставляется на торги. Наиболее перспективным областное КУГИ, понятно, считает предоставление участков под поселки с законченным циклом и нормально развитой инфраструктурой, включая строительство дорог и инженерных сетей за счет инвестора.

Радует областную власть и растущий спрос на участки под многоэтажное строительство близ КАД. Хорошее транспортное обеспечение без особых дополнительных затрат, цены на жилье ниже городских из-за скромной «земельной составляющей», — так кольцевая может вывезти Ленобласть в фавориты нацпроекта.

Субординация властей в торгах государственной и муниципальной землей четко прописана областным законом, но после перехода на новую систему местного самоуправления всевозможные пограничные споры стали правилом, а решать их быстро еще не научились. Недоразумения эти возникают не только на околицах, но и на лесных опушках. В ходе муниципальной реформы целые городские кварталы оказались на землях лесного фонда, и сейчас процесс разграничения идет также с Агентством лесного хозяйства. Более того, Александр Дрозденко обнаружил целые новые поселения, не имеющие никакого статуса. Локальные приграничные споры с Петербургом, несмотря на уточнение границ трехлетней давности, все еще не исчерпаны.

Чтобы не множить «дикорастущие» поселки, область предъявила инвесторам свой земельный потенциал под малоэтажную застройку. Готов буклет, в котором пригодные для жилищного строительства участки разбиты на две группы: сформированные лоты, уже подготовленные к торгам и резервные зоны, требующие землеустроительных и кадастровых работ. При наличии заинтересованности приглянувшийся участок из второго списка могут легко подготовить к аукциону.

Торги землей происходят как на уровне муниципальных образований, так и на уровне субъекта федерации. Муниципалитеты сами решают, кто и как готовит аукционные документы. Поскольку своих фондов имущества на этом уровне нет, комитеты по управлению муниципальным имуществом обычно привлекают коммерческие структуры к формированию участков и организации торгов.

Четверть муниципальных образований (52 из 220) по соглашению с КУГИ делегировали областному Фонду имущества свое право проводить торги участками под жилищное строительство. Правда, муниципалы должны выставить упакованный продукт: проведенный через кадастр, зарегистрированный на МО, с описанием обременений, техусловий и с независимой оценкой. Однако, ясно, что с этой задачей не справиться ни местному самоуправлению, ни самим областным структурам. Состояние дел, по словам Александра Дрозденко, таково: в разных стадиях формирования находятся участки площадью более 500 га (из них около 180 гектар — под жилье), и только 32% до конца года будут выставлены на продажу.

Муниципальные образования с подачи Роснедвижимости теперь сами ищут пустующие пашни и пастбища. Не используемые по назначению сельхозземли, каковых в Ленобласти около 30%, будут изымать и предоставлять инвесторам. Получив данные областного КУГИ и муниципалов, Роснедвижимость для начала штрафует землевладельца. Если через три года он не исправится, лишняя земля через суд передается в областную собственность. После регистрации участок поступает в фонд перераспределения земель и далее может быть продан или сдан под любые проекты. Процедура такая долгая, что скорее побудит землевладельца самому избавиться от излишков.

Первые признаки азарта проявились на последних торгах Фонда имущества Ленобласти вокруг крошечного лота. Продавалось здание лыжной базы в Юкках, за которую на открытом аукционе боролись сразу пять юридических и два физических лица. Двухэтажное строение площадью 160 кв.м вместе с земельным участком в 168 «квадратов» выставили на торги по стартовой цене – 899 тыс. руб с условием сохранить его целевое использование. В ходе прений цена выросла до 2,5 млн. руб, которые предложила компания «Мегастиль». Это областной рекорд.

Из-под шинели

В городе 3-6 % земель принадлежат Минобороны. Более точные данные – вовсе не военная тайна. Их просто нет. Защитникам отечества и в голову не приходило оформлять права на земельные пятна. Есть свидетельство о временном землепользовании «отсюда до обеда» — и ладно.

Как оказалось, не было никаких правоустанавливающих документов и на земли Новой Голландии. Пришлось даже три четверти острова спешно оформить Министерству обороны, чтобы было что под литавры возвращать «на гражданку».

По признанию Алексея Чичканова, с военными договариваться сложно. Объекты не используются, права на них не оформляются, но и отдавать их за здорово живешь командиры не намерены. Только в обмен на квартиры.

Тем не менее, утвержден перечень из 20 объектов, в первую очередь вовлекаемых в рыночный оборот. Подписаны четыре договора между Минобороны и городским Фондом имущества. В него попали участки по Ропшинской, 5, Заневскому, 4, а также в Осиновой роще и Кронштадте. Готовятся еще пять объектов. По словам Андрея Степаненко, Фонд имущества участвует в подготовке регламента взаимодействия Росимущества и Минобороны по вовлечению участков и зданий в инвестиционный оборот, и «если этот регламент будет подписан, процедура упростится в десять раз».

Ржевский полигон, который вклинился в филейные части сразу двух субъектов федерации, всем миром пытаются подвинуть уже не первый год. Город намерен решить основные вопросы в течение месяца, но пока не определены даже точные границы территории, раньше вполне убедительно обозначаемые колючей проволокой и предупреждениями «Не подходи – убьет».

Александр Дрозденко сдержанно оптимистичен. Областное КУГИ и командование полигона подготовили кадастровые материалы по описанию нынешних границ на 75 тыс. га и доли размером 59 тыс. га, которая остается военным. Область намерена получить около 16 тыс. га. Есть даже поручение президента о завершении этих работ. КУГИ принял большую часть условий, выставленных военными, уже и соглашение о сроках передачи земель подписано. Но работа опять приостановилась.

Заместитель начальника территориального управления Росимущества Юлий Рысин перспективы демилитаризации оценивает уклончиво. Оказывается, «теми или иными путями» на полигоне выросли дачи, коттеджи и много прочего, на что даже зарегистрированы права иных землепользователей.

Пара гнедых

Как бы ни было трудно сейчас осмыслить разношерстный рынок двух соседей, похоже, спасет регион именно «разница потенциалов».

Интерес к Петербургу так велик, что цены не расти не могут. Если на периферийных участках право аренды земли продается почти по цене квадратного метра «доступного» жилья, о дешевизне можно забыть. Чиновники, именно благодаря своему профессионализму, сегодня в этом не заинтересованы. Продавая на аукционах землю дорого, они приносят казне больше денег. Президент РГР Александр Романенко делает из этого резонный вывод, что решения по нацпроекту должны переместиться на Ленобласть: «Даже без сельхозземель или земель Минобороны, предъявленные областью 500 га – это не такая уж маленькая площадь!»

Государство должно дать возможность частному бизнесу по тендеру готовить инфраструктуру или передавать крупным компаниям участки комплексно.

Город — дорог, а область — уникальна по ландшафтным качествам территорий. Вместе это дает региону колоссальные преимущества для развития.

Юлия Хопта, Игорь Бакустин, Андрей Федоров
http://www.miridom.ru

©2024 KBAPTUPA.RU